別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
江戸川 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-9 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.
鑑定評価額 74,500,000 円  １㎡当たりの価格 753,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区篠崎町７丁目４２７番９
｢篠崎町７－２７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ7		 店舗ビル、高層住宅
等が混在する駅前商
業地域		 北14m区道 水道、ガス、下水 篠崎近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ区道 交通

施設		 篠崎駅東北方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 篠崎駅北口エリアの駅前商業地域であり、現状維持で推移すると予測する。飲食店等の店舗利用も見られるが、
顧客流動性や商業繁華性はやや劣る。割安感があり、地価は引き続き強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    717,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川及び周辺区の商業地域。特に区内の都営新宿線沿線駅前商業地域との代替性が高い。需要者の中心
は①店舗・事務所・共同住宅等の開発用地取得を目的とする不動産業者②投資用不動産購入目的の法人事業者及び個人
富裕層。借入金利は上昇基調にあるが、現時点での金利水準であれば大きな需要減退は発生しないとの見方が多い。中
心価格帯は土地坪単価で２６０～３００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性が高い同一需給圏に存する駅近商業地の事例を中心に試算されており、近時の市場実態を適切に反
映した説得力の高い価格が求められた。一方収益価格は、篠崎駅至近であるものの商業収益性がやや劣る立地特性、近
時の地価及び建築費の上昇を反映し、若干低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格
を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    743,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.5]		 [100.0]
100		 753,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    679,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時減少傾向にあった区内人口は、直近では
微増傾向にある。国内の利上げ観測が高まっ
ているが、地価は総じて強含み傾向で推移し
ている。

熟成された駅前立地にあり、特筆すべき地域
要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。総額面での競争力
は中以上である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０３

-4		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ７１１２

-29		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西11m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ７１０８

-25		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東35m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
d ７１０８Ｒ

-34		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11.9m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e ７１２０

-16		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南東4m、
二方路
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
402,042  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
470,836 		 100
[  52.8]
891,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
892,000 
b (　           ) 
388,804  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
399,477 		 100
[  50.2]
795,771 
796,000 
c (　           ) 
452,213  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
475,285 		 100
[  62.9]
755,620 
756,000 
d (　           ) 
430,854  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
469,631 		 100
[  58.5]
802,788 
803,000 
e (　           ) 
680,042  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
743,168 		 100
[  62.3]
1,192,886 
1,190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -23.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    790,000 円／㎡]  



江戸川 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,591,321 
2,385,583 
10,205,738 
7,471,200 
2,734,538 		 （　0.9600）
2,625,156 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     70,950,162 円　　　　（　    717,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.61 ＲＣ6 417.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   99 ㎡      9.5 m x   10.4 m  前面道路：区道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２～６Ｆ：共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積：約６５㎡／戸）で想定。 ⑦有効率　  94.3 ％
の理由		 建物の構造、用途等から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
69.62 
94.3 
65.62 
3,600 
236,232 		 3.0  708,696 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
69.62 
94.3 
65.62 
2,500 
164,050 		 1.0  164,050 
1.0  164,050 

 4～ 5		 住宅
69.62 
94.3 
65.62 
2,600 
170,612 		 1.0  170,612 
1.0  170,612 

 6～ 6		 住宅
69.62 
94.3 
65.62 
2,700 
177,174 		 1.0  177,174 
1.0  177,174 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
417.72 
94.3 
393.72 

1,082,730 		 1,555,194 
846,498 
⑨年額支払賃料      1,082,730 円　×　12ヶ月　＝　      12,992,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     393.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,992,760 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       818,544 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,174,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,555,194 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,572 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          846,498 円　×　　  93.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         402,533 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,591,321 円　　　　（　       127,185 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 396,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 389,783 円  　　　       12,992,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,385,583 円　（　　　　　　        24,097 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　     417.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0566     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,471,200 円  
（　　　　　        75,467 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,591,321 円      
②総費用 2,385,583 円      
③純収益　①－② 10,205,738 円      
④建物等に帰属する純収益 7,471,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,734,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,625,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,950,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     717,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区篠崎町七丁目４２７番９
 0117000202699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-9 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　遠山　雄大   TEL.
鑑定評価額 74,300,000 円  １㎡当たりの価格 751,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区篠崎町７丁目４２７番９
｢篠崎町７－２７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ7		 店舗ビル、高層住宅
等が混在する駅前商
業地域		 北14m区道 水道、ガス、下水 篠崎近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ区道 交通

施設		 篠崎駅北方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 篠崎駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。繁華性は高くはないが、駅近くの立地
条件等から希少性があり、店舗兼共同住宅等を中心とした各種の需要が認められ、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    786,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    712,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね江戸川区及び周辺区内の商業地域で、特に駅至近の商業地域との代替性が高い。需要の中心は自用目
的及び投資目的の個人や法人、不動産業者等である。近隣地域一帯の商業繁華性は高くはないが、篠崎駅至近の高度利
用が可能な商業地の物件は希少で、各種利便性にも優るため店舗、事務所、共同住宅等、各種の需要が競合し、地価は
引き続き上昇傾向にある。商業地の取引は少なく、取引の個別性も強いため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の高い複数の取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。また、収
益価格も駅近くの立地条件から各種賃貸需要が見込め、一定の規範性が認められる。近隣地域及び周辺では自己利用目
的と投資目的両方の土地利用が見られるが、代替性の高い取引事例が収集でき、市場参加者の観点からも規範性の高い
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    743,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.5]		 [100.0]
100		 753,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    679,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅に近く、高度利用が可能な商業地はその希
少性から堅調な動きを見せているが、引き続
き物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要
である。

篠崎駅前の商業地域であるが、地域要因に特
段の変動はない。立地条件から希少性が高く
、用途の多様性も認められるため地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０８

-25		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東35m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
b ７１１８Ｒ

-33		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
c ７１０７Ｒ

-47		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
北6.6m、角地
商業

(100,396)
d ７１０７Ｒ

-30		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m区道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
452,213  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
475,285 		 100
[  62.9]
755,620 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
756,000 
b (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
767,923 		 100
[  96.5]
795,775 
796,000 
c (　           ) 
638,419  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
695,573 		 100
[  83.0]
838,040 
838,000 
d (　           ) 
618,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
677,328 		 100
[  83.9]
807,304 
807,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    786,000 円／㎡]  



江戸川 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,069,919 
2,656,306 
10,413,613 
7,697,600 
2,716,013 		 （　0.9600）
2,607,372 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     70,469,514 円　　　　（　    712,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.61 ＲＣ6 417.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   99 ㎡      9.5 m x   10.4 m  前面道路：区道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗（フロア貸し）、２～６階を共同住宅（平均専有面積約６６㎡）の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  94.3 ％
の理由		 想定建物規模に応じた標準値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
69.62 
94.3 
65.62 
3,800 
249,356 		 3.0  748,068 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
69.62 
94.3 
65.62 
2,700 
177,174 		 1.0  177,174 
1.0  177,174 

 4～ 5		 住宅
69.62 
94.3 
65.62 
2,750 
180,455 		 1.0  180,455 
1.0  180,455 

 6～ 6		 住宅
69.62 
94.3 
65.62 
2,800 
183,736 		 1.0  183,736 
1.0  183,736 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
417.72 
94.3 
393.72 

1,148,350 		 1,647,062 
898,994 
⑨年額支払賃料      1,148,350 円　×　12ヶ月　＝　      13,780,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     393.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,780,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,143,757 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,636,443 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,647,062 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          898,994 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         418,372 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,069,919 円　　　　（　       132,019 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 413,406 円  　　　       13,780,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      134,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,656,306 円　（　　　　　　        26,831 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 316,000 円／㎡　×　     417.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0566     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,697,600 円  
（　　　　　        77,754 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,069,919 円      
②総費用 2,656,306 円      
③純収益　①－② 10,413,613 円      
④建物等に帰属する純収益 7,697,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,716,013 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,607,372 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,337 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,469,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     712,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区篠崎町七丁目４２７番９
 0117000202699-0000
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