別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
江戸川 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-8 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　森脇　哲史   TEL.
鑑定評価額 583,000,000 円  １㎡当たりの価格 924,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区船堀２丁目５６６番
｢船堀２－２３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 631  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中高層店舗、事務所
兼共同住宅が多い商
業地域		 南東30m都道、南西側道 水道、ガス、下水 船堀

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 船堀駅周辺地区地区計画区域
内		 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 船堀駅南西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内において地域要因の特段の変動は見られないが、船堀駅北側にて江戸川区役所の移転プロジェクトが進ん
でおり、今後の地域活性化が期待されている。地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区及び葛飾区の駅に近い商業地域である。近隣地域は駅前商業地域であり、背後人口や駅利用者
に支えられ店舗需要は高く、駅前商業地域としての繁華性が認められる。低層階は店舗あるいは事務所、上層階は居宅
という利用が中心となる地域である。需要者は、自己の店舗事務所を経営する法人、賃貸収入を目論む投資家等も考え
られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は、駅徒歩圏内の物販店舗等を中心とした商業地域である。当該地域では、自営の店舗、店舗兼共同住宅とし
ての需要を中心に、収益物件や投資物件としての需要が考えられる。そのような需要の多様性に鑑み、求められた各試
算価格について、収益性を重視した収益価格と実際の市場の取引を重視した比準価格とを関連付け、代表標準地との検
討をふまえ、経済指標を注視しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    743,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.9]		 [105.0]
100		 925,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    854,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、円安や物価高の影響が見られるもの
の、不動産市場は好調を維持し推移している
。


駅前商業地域として成熟し、区役所の移転計
画も進んでおり、地域の活性化が期待される
。地価は上昇傾向にて推移している。


個別的要因を変動させる特段の要因は見られ
ない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１３Ｒ

-26		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
近商

(100,360)
b ７１１４

-12		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
北東20m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,400)
c ７１２０

-16		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南東4m、
二方路
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
d ７１１０Ｒ

-27		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東29m都道、
南西4m、
二方路
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,300)
e ７１１２Ｒ

-37		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m区道、
南8m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,035,492  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,110,047 		 100
[ 109.6]
1,012,817 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
969,520  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,013,243 		 100
[ 102.7]
986,605 
1,040,000 
c (　           ) 
680,042  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
743,168 		 100
[  83.8]
886,835 
931,000 
d (　           ) 
725,261  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
787,833 		 100
[  89.0]
885,206 
929,000 
e (　           ) 
628,957  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
687,578 		 100
[  81.2]
846,771 
889,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    970,000 円／㎡]  



江戸川 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,459,201 
12,278,275 
43,180,926 
27,405,000 
15,775,926 		 （　0.9374）
14,788,353 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    399,685,216 円　　　　（　    633,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 362.32 ＲＣ8 1,571.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   631 ㎡     30.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階以上共同住宅（４０㎡程度を１３戸、８０ｍ程度を３戸）、機械式駐車場８台 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 建物の構造、用途等から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
362.32 
62.3 
225.78 
4,900 
1,106,322 		 6.0  6,637,932 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
345.00 
90.5 
312.36 
4,400 
1,374,384 		 6.0  8,246,304 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
266.85 
91.9 
245.20 
3,000 
735,600 		 1.0  735,600 
1.0  735,600 

 4～ 4		 住宅
226.85 
90.5 
205.20 
3,000 
615,600 		 1.0  615,600 
1.0  615,600 

 5～ 8		 住宅
92.60 
88.1 
81.60 
2,800 
228,480 		 1.0  228,480 
1.0  228,480 

計
1,571.42 
83.7 
1,314.94 

4,745,826 		 17,149,356 
2,265,120 
⑨年額支払賃料      4,745,826 円　×　12ヶ月　＝　      56,949,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,314.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,208,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,949,912 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       2,208,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     4,910,107 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,247,805 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,149,356 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         157,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,265,120 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,054,136 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,459,201 円　　　　（　        87,891 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,250,000 円  　　　　    450,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,549,475 円  　　　       59,157,912　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,753,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,825,000 円  　　　　    450,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       450,000 円  　　　　    450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       450,000 円  　　　　    450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,278,275 円　（　　　　　　        19,458 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 450,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   1,571.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,405,000 円  
（　　　　　        43,431 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,459,201 円      
②総費用 12,278,275 円      
③純収益　①－② 43,180,926 円      
④建物等に帰属する純収益 27,405,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,775,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,788,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,436 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    399,685,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     633,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区船堀二丁目５６６番
 0117000225771-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-8 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　岩本　育子   TEL.
鑑定評価額 584,000,000 円  １㎡当たりの価格 925,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区船堀２丁目５６６番
｢船堀２－２３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 631  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中高層店舗、事務所
兼共同住宅が多い商
業地域		 南東30m都道、南西側道 水道、ガス、下水 船堀

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 船堀駅周辺地区地区計画区域
内		 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 船堀駅南西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 船堀駅に近く、船堀街道沿いの駅前商業地であり、当面、現状を維持して推移と予測する。地価水準は、日銀が
異次元緩和を解除したものの、緩和的な金融環境が継続する中、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    652,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区又は周辺区の駅に近い商業地域。需要者の中心は、店舗や事務所の取得目的の事業法人のほか
賃貸用不動産やマンション開発を手掛ける不動産業者、投資家層等である。駅近かつ都道沿道に立地し、稀少性が高く
用途の多様性があり、また、駅北側で江戸川区役所移転プロジェクトが進行中で、実需及び将来への期待両面から、需
要は堅調である。実際の取引においては個別の事情が強く反映されるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、収益性・投資採算性も反映した規範性のある取引事例により求めることができ、市場の実態を反映し、実
証的で信頼性が高い。一方、船堀駅への接近性に優れ、収益物件として投資用不動産となり得る商業地域に存し、収益
価格も尊重されるべき価格と判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    743,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.9]		 [105.0]
100		 925,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    854,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高やそれに伴う金利先高観で景気の先行
きは不透明であるが、現状は低金利下、不動
産需要は堅調で区内の商業地地価は上昇傾向
。

船堀駅の駅前商業地域で、船堀街道沿いでも
あるため、多様な需要が認められるが、地域
要因に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１８Ｒ

-33		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
b ７１１３Ｒ

-37		 江戸川区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m区道、
中間画地
商業

(100,498)
c ７１０７Ｒ

-30		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m区道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
d ７１０４

-51		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西33m都道、
南6m、二方路
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
767,923 		 100
[  82.3]
933,078 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
980,000 
b (　  1,090,643) 
1,090,643  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,204,070 		 100
[ 126.0]
955,611 
1,000,000 
c (　           ) 
618,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
677,328 		 100
[  76.3]
887,717 
932,000 
d (　           ) 
988,570  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
1,117,607 		 100
[ 121.4]
920,599 
967,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    970,000 円／㎡]  



江戸川 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,195,577 
9,910,516 
44,285,061 
28,093,100 
16,191,961 		 （　0.9407）
15,231,778 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    411,669,676 円　　　　（　    652,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 362.32 ＲＣ8 1,571.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   631 ㎡     30.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３～８階を共同住宅（約４０㎡１３戸、約８０㎡３戸）、機械式駐車場８台を想定。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 規模、構造等により判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
362.32 
62.3 
225.78 
5,000 
1,128,900 		 6.0  6,773,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
345.00 
90.5 
312.36 
4,500 
1,405,620 		 6.0  8,433,720 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
266.85 
91.9 
245.20 
2,800 
686,560 		 1.0  686,560 
1.0  686,560 

 4～ 4		 住宅
226.85 
90.5 
205.20 
2,800 
574,560 		 1.0  574,560 
1.0  574,560 

 5～ 8		 住宅
92.60 
88.1 
81.60 
2,650 
216,240 		 1.0  216,240 
1.0  216,240 

計
1,571.42 
83.7 
1,314.94 

4,660,600 		 17,333,200 
2,126,080 
⑨年額支払賃料      4,660,600 円　×　12ヶ月　＝　      55,927,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,314.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,927,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     4,801,318 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,045,882 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,333,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         158,945 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,126,080 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         989,430 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    144,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,320 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,195,577 円　　　　（　        85,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,921 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,407,000 円  　　　　    469,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,735,416 円  　　　       57,847,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,843,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,986,500 円  　　　　    469,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       469,000 円  　　　　    469,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       469,000 円  　　　　    469,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,910,516 円　（　　　　　　        15,706 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 469,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,571.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,093,100 円  
（　　　　　        44,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,195,577 円      
②総費用 9,910,516 円      
③純収益　①－② 44,285,061 円      
④建物等に帰属する純収益 28,093,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,191,961 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,231,778 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,139 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    411,669,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     652,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区船堀二丁目５６６番
 0117000225771-0000
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備考