別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-6 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐々　真司   TEL.
鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区中央２丁目１０８５番４
｢中央２－１５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 69  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小規模の店舗併用住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 東10.9m区道 水道、ガス、下水 新小岩

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

2.2km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅から徒歩圏外にある近隣商業地域であり、特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    404,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区及びその周辺区内において最寄り駅から徒歩圏外にある近隣商業地域である。需要者の属性は
、自用の店舗または店舖併用住宅としての利用を目的とした地縁性を有する法人や個人が中心である。駅徒歩圏外にあ
り地域密着型の店舗経営が想定されるが、地価は背後の住宅地価格に牽引される形で底堅く推移している。市場での価
格帯は、立地や規模によってバラツキが見られ、㎡当たり３０万円台から幅広い価格帯で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等における多数の商業地の取引事例から試算した対象標準地の市場性を反映した価格であり、そ
の信頼性は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性を反映した価格であり、やや低位に求められたが、主たる需要
者は自用の店舗等としての利用を目的としており、その信頼性は相対的に劣る。したがって、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、さらに各種経済指標等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-8                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    380,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口は直近では微増傾向にある。
不動産市況は堅調に推移しているが、物価上
昇や金融政策の動向等に注視する必要がある
。

最寄り駅から徒歩圏外にある成熟した近隣商
業地域であり、地域要因に特段の変動は見当
たらない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１２

-20		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東16m国道、
北西3.4m、
二方路
近商

(100,300)
b ７１０９

-28		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.3m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ７１１６

-6		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13.7m区
道、
北西8.1m、
角地
商業

(100,400)
d ７１１６

-8		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西10.9m区道、
南4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ７１１０Ｒ

-29		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西10.9m区
道、北4m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,743  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
454,771 		 100
[ 108.2]
420,306 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
420,000 
b (　           ) 
371,838  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
387,455 		 100
[  91.8]
422,064 
422,000 
c (　           ) 
417,655  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
419,246 		 100
[ 109.2]
383,925 
384,000 
d (　           ) 
363,636  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
371,255 		 100
[  91.7]
404,858 
405,000 
e (　           ) 
306,495  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
318,993 		 100
[  82.4]
387,127 
387,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    404,000 円／㎡]  



江戸川 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,983,798 
750,841 
3,232,957 
2,511,750 
721,207 		 （　0.9554）
689,041 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     18,132,658 円　　　　（　    263,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 54.85 Ｓ3 164.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   69 ㎡      5.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階フロア貸し、１階店舗、２～３階共同住宅 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.85 
92.3 
50.60 
2,700 
136,620 		 6.0  819,720 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
54.85 
83.6 
45.85 
2,250 
103,163 		 1.0  103,163 
1.0  103,163 

 3～ 3		 住宅
54.85 
91.0 
49.90 
2,250 
112,275 		 1.0  112,275 
1.0  112,275 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.55 
88.9 
146.35 

352,058 		 1,035,158 
215,438 
⑨年額支払賃料        352,058 円　×　12ヶ月　＝　       4,224,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,224,696 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       350,650 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,874,046 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,035,158 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,492 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          215,438 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,260 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,983,798 円　　　　（　        57,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,500 円  　　　　     42,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 126,741 円  　　　        4,224,696　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      361,200 円  　　　　     42,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,500 円  　　　　     42,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,500 円  　　　　     42,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         750,841 円　（　　　　　　        10,882 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　     164.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,511,750 円  
（　　　　　        36,402 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,983,798 円      
②総費用 750,841 円      
③純収益　①－② 3,232,957 円      
④建物等に帰属する純収益 2,511,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 721,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 689,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,132,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     263,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区中央二丁目１０８５番４
 0117000245601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-6 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　貴好   TEL.
鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区中央２丁目１０８５番４
｢中央２－１５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 69  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小規模の店舗併用住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 東10.9m区道 水道、ガス、下水 新小岩

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

2.2km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内において地域要因の特段の変動は見られない。区内の商業地との比較において繁華性は相対的に弱いこと
から、店舗需要よりも住宅需要が増加していく可能性も認められる。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    404,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね江戸川区及び周辺区の近隣型の商業地域。需要の中心は自営業者又は地元開発業者等であるが、収益
物件は個人投資家等の需要もある。商圏は商店街から顧客が徒歩あるいは自転車で回れる範囲であり、極めて狭く限定
的である。周辺住民の高齢化等により商店街の衰退が顕著であり、地価は周辺住宅地の水準に近づきつつある。地価動
向としては、周辺住宅地の価格に追随して上昇しているものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は江戸川区内の駅から離れた商業地の取引事例を中心に試算されており、地域の実勢を反映している。収益価
格は比準価格より低位に試算されたが、主たる需要者は地元開発業者が中心であることから収益性よりも投資採算性が
重視されるものと思料される。したがって市場における投資額を基礎とした比準価格が説得性があると判断してこれを
標準とし、収益価格を比較考量して、類似標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江戸川 5-8                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    380,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京郊外住宅地として需要は底堅く、人口は
増加傾向。不動産市況は概ね堅調であるが、
利便性が劣る住宅地はやや厳しさが見られる
。

鉄道駅から離れた近隣商店街に位置し商圏は
狭く、空き店舗も散見される。商店街として
発展性に乏しく、住宅地の地価水準に近づき
つつある。

標準的な規模、形状の画地であり、とくに価
格に影響する個別的要因の変動要素はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０７

-16		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10.9m区
道、北2.7m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ７１１６

-6		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13.7m区
道、
北西8.1m、
角地
商業

(100,400)
c ７１０９

-28		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.3m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ７１１３

-24		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.2m区道
、南4m、
角地
近商
高度地区最低7m
高度地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,522  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.6]
482,373 		 100
[ 111.1]
434,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
434,000 
b (　           ) 
417,655  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
419,246 		 100
[ 105.8]
396,263 
396,000 
c (　           ) 
371,838  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
387,455 		 100
[ 102.0]
379,858 
380,000 
d (　           ) 
388,199  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
397,244 		 100
[  97.8]
406,180 
406,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    404,000 円／㎡]  



江戸川 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,986,117 
760,964 
3,225,153 
2,464,470 
760,683 		 （　0.9554）
726,757 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     19,125,184 円　　　　（　    277,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 54.85 Ｓ3 164.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   69 ㎡      5.6 m x   12.4 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階フロア貸し、１階店舗、２～３階共同住宅 ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 建物の構造、用途等から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.85 
92.3 
50.60 
2,700 
136,620 		 6.0  819,720 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
54.85 
83.6 
45.85 
2,200 
100,870 		 1.0  100,870 
1.0  100,870 

 3～ 3		 住宅
54.85 
91.0 
49.90 
2,300 
114,770 		 1.0  114,770 
1.0  114,770 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.55 
88.9 
146.35 

352,260 		 1,035,360 
215,640 
⑨年額支払賃料        352,260 円　×　12ヶ月　＝　       4,227,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,227,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       350,851 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,876,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,035,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,494 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          215,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,354 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,986,117 円　　　　（　        57,770 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,100 円  　　　　     41,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 126,814 円  　　　        4,227,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      354,400 円  　　　　     41,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,550 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,700 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         760,964 円　（　　　　　　        11,028 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　     164.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,464,470 円  
（　　　　　        35,717 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,986,117 円      
②総費用 760,964 円      
③純収益　①－② 3,225,153 円      
④建物等に帰属する純収益 2,464,470 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 760,683 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 726,757 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,533 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,125,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     277,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区中央二丁目１０８５番４
 0117000245601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考