令和7年1月15日　提出 江戸川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江戸川 5-1 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　綿引　信孝   TEL.

鑑定評価額 891,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 1,300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江戸川区西小岩１丁目１９３０番１ ｢西小岩１－２３－１３｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 地区計画等 (100,525) 1:2.5 店舗、事務所兼共同 住宅 ＳＲＣ8F1B 大型、小型店舗、銀 行が建ち並ぶ駅前の 商業地域 北東9.1m区道 水道、ガス、下水 小岩 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域の西側部分（右記区道か ら２０ｍ超）は商業（８０， ５００）に属する。 街 路 ９．１ｍ区道 交通 施設 小岩駅北西方 80m 法令 規制 商業 (100,546) 防火  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅近接の店舗、事業所等が建ち並ぶ繁華性が高い商業地域である。隣接地域では再開発事業が進行中で、進捗状 況により、商業環境の変化が予測される。地価水準は、不動産市場の景気回復等の影響で上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,240,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区、江戸川区等の主として駅から徒歩圏内の繁華性の高い商業地域である。中心となる需要者は飲 食、サービス業等経営の大中小零細企業者、マンション開発業者、収益獲得目的共同住宅経営者、投資家等である。駅 近接のため交通等の利便性が高く、マンション立地需要もあり、需要は多様化していて良好。中心となる取引価格帯は 、取引件数が少なく、業種、業態、用途、画地規模等により価格水準にかなりの幅が生じ、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、駅から徒歩圏内の繁華性の高い商業地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得る 価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって、本来本件では商業地で あるため収益価格を重視すべきであるが、市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較 考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江戸川 5-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,850,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [ 99.0] 100 1,790,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,610,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江戸川区の地価水準は、不動産及び投資市場 の景気回復等の影響で、需要が増加し上昇傾 向となっている。先行きは不透明。高齢化は やや進行。 駅から徒歩圏内の繁華性の高い商業地域であ り、ＪＲ小岩駅北口地区再開発事業進行によ り商業地域環境の変化が予測される。利便性 、収益性は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.8 ％  ％