別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
江戸川 -70　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -70 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　江川　豊信   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 431,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区船堀５丁目１３２７番
｢船堀５－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 561  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
特別用途地区

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＬＳ3		 共同住宅、一般住宅
と作業所が混在する
住宅地域		 南東6.3m区道 水道、ガス、下水 船堀

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業施行予定区
域内で都市計画法第５３条の
適用を受ける。		 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 船堀駅南東方

850m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 船堀駅徒歩圏内の既成の住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。外国人の
流入による人口増加の効果もあり、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区の住宅地域である。規模が大きいことから、共同住宅等が多く、需要者は投資目的
の不動産業者等が中心となる。規模が大きいものの、交通利便性が高いことから相応の需要が見込め、市場での中心価
格帯は、４０万円／㎡台となる。外国人の流入による人口増加の効果もあり、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富かつ客観的な資料に裏付けられ、市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した
価格であり、収支の想定等を適切に行い得たが、５３条地域で低層利用が主となり収益価格は低位に試算された。よっ
て、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    425,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 433,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。各国の金融政
策や物価上昇等が景気に及ぼす影響に注視す
る必要がある。不動産価格は上昇傾向で推移
している。

船堀駅徒歩圏内の成熟した住宅地域で、地域
要因に格別の変動はない。地価は上昇傾向に
ある。


近隣地域における標準的な住宅地であり、個
別的要因に格別の変動はない

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -70　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０８

-26		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東9.1m区道
、南西4.5m、
二方路
準工
高度地区2種
(70,200)
b ７１１０

-23		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m区道、
西7.3m、
南6.4m、
三方路
準工
高度地区2種
(80,200)
c ７１０２

-12		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19m区道、
北6m、角地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
d ７１１６Ｒ

-34		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e ７１０５Ｒ

-32		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
東8m、角地
１中専
高度2種最高16m
地区計画等
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
403,531  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
406,696 		 100
[  91.1]
446,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
446,000 
b (　           ) 
433,894  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
431,366 		 100
[  90.1]
478,764 
479,000 
c (　           ) 
510,737  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
501,982 		 100
[ 113.8]
441,109 
441,000 
d (　           ) 
437,484  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
467,233 		 100
[ 110.2]
423,986 
424,000 
e (　           ) 
508,642  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
511,549 		 100
[  99.8]
512,574 
513,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



江戸川 -70　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,961,278 
3,233,239 
15,728,039 
9,574,200 
6,153,839 		 （　0.9563）
5,884,916 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    150,895,282 円　　　　（　    269,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -70　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 223.00 Ｓ3 669.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   561 ㎡     18.2 m x   30.7 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２６㎡程度、各階８戸を想定 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種の建物の標準的なレンタブル比を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
223.00 
90.0 
200.70 
2,450 
491,715 		 1.0  491,715 
1.0  491,715 

 2～ 2		 住宅
223.00 
93.0 
207.39 
2,550 
528,845 		 1.0  528,845 
1.0  528,845 

 3～ 3		 住宅
223.00 
93.0 
207.39 
2,600 
539,214 		 1.0  539,214 
1.0  539,214 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
669.00 
92.0 
615.48 

1,559,774 		 1,559,774 
1,559,774 
⑨年額支払賃料      1,559,774 円　×　12ヶ月　＝　      18,717,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     615.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,717,288 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,370,690 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,210,598 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,559,774 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,559,774 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         736,174 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,961,278 円　　　　（　        33,799 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -70　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 486,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 587,439 円  　　　       19,581,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      458,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,377,000 円  　　　　    162,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,233,239 円　（　　　　　　         5,763 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 162,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     669.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,574,200 円  
（　　　　　        17,066 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,961,278 円      
②総費用 3,233,239 円      
③純収益　①－② 15,728,039 円      
④建物等に帰属する純収益 9,574,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,153,839 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,884,916 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,490 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,895,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     269,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -70　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区船堀五丁目１３２７番
 0117000227600-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 -70　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -70 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中井　和人   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区船堀５丁目１３２７番
｢船堀５－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 561  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
特別用途地区

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＬＳ3		 共同住宅、一般住宅
と作業所が混在する
住宅地域		 南東6.3m区道 水道、ガス、下水 船堀

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業施行予定区
域内で都市計画法５３条の適
用を受ける。		 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 船堀駅南東方

850m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 船堀駅徒歩圏の混在地域。地域内に特段の変動要因は見受けられないが、将来的には作業所等が住宅へと建替え
が進展すると予測される。地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区内全般に及ぶ住宅地域である。５３条の適用を受ける面大地であることから低層の事業所や共同
住宅を求める事業会社や不動産業者が需要者の中心である。都心部と比較した値頃感を選好する同一需給圏外からの投
資家等も需要者として多く見られる。船堀駅勢圏の住宅地は利便性や良好な住環境により相対的に人気となっており需
要は堅調である。市場での中心価格帯は４０万円／㎡から５０万円／㎡となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺では自用の居住用不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例により
アプローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、獲得可能な賃料水準が低く土地の有効利用度及び投資採算性
が劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    425,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[104.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 428,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の不安要素や国内金利上昇懸念もあ
るが、区内の人口も増えており土地の需要が
回復傾向にある。地価上昇が依然として継続
している。

船堀駅勢圏に位置する住宅地域であり、江戸
川区役所移転の要因がある。土地の需要は底
堅く地価は堅調な状況になっている。


代替・競争関係にある不動産との比較におい
て、価格に影響する変動要因は認められず、
個別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -70　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０４

-16		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ７１０８

-21		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.1m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
c ７１１８

-2		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西12m区道、
北西6m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
d ７１１３

-9		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
北西6m、角地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
426,011  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
471,292 		 100
[ 100.0]
471,292 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
471,000 
b (　           ) 
401,482  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
401,482 		 100
[  94.1]
426,655 
427,000 
c (　           ) 
356,311  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
365,053 		 100
[ 105.7]
345,367 
345,000 
d (　           ) 
402,025  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
404,367 		 100
[ 102.8]
393,353 
393,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



江戸川 -70　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し再調達原価の把握が不可能であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,394,492 
3,068,736 
15,325,756 
8,983,200 
6,342,556 		 （　0.9563）
6,065,386 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    155,522,718 円　　　　（　    277,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -70　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 223.00 Ｓ3 669.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   561 ㎡     18.2 m x   30.7 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専用面積２６㎡ ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種建物の標準的なレンタブル比を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
223.00 
90.0 
200.70 
2,300 
461,610 		 1.0  461,610 
1.0  461,610 

 2～ 2		 住宅
223.00 
93.0 
207.39 
2,400 
497,736 		 1.0  497,736 
1.0  497,736 

 3～ 3		 住宅
223.00 
93.0 
207.39 
2,500 
518,475 		 1.0  518,475 
1.0  518,475 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
669.00 
92.0 
615.48 

1,477,821 		 1,477,821 
1,477,821 
⑨年額支払賃料      1,477,821 円　×　12ヶ月　＝　      17,733,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     615.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,733,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       929,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,667,959 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,477,821 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,039 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,477,821 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         712,494 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,394,492 円　　　　（　        32,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -70　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 456,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 557,936 円  　　　       18,597,852　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      458,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,292,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,068,736 円　（　　　　　　         5,470 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     669.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,983,200 円  
（　　　　　        16,013 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,394,492 円      
②総費用 3,068,736 円      
③純収益　①－② 15,325,756 円      
④建物等に帰属する純収益 8,983,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,342,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,065,386 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,812 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,522,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     277,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -70　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区船堀五丁目１３２７番
 0117000227600-0000
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備考