別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 -52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -52 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　勝田　晴彦   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 548,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西葛西７丁目２３番１４
｢西葛西７－２３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 マンション、店舗、
駐車場等が混在する
住宅地域		 東30m区道 水道、ガス、下水 西葛西

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 西葛西駅南東方

850m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、店舗、駐車場等が混在する地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移
するものと予測する。地価は概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    566,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    322,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び周辺区の共同住宅用地が概ね該当するが、特に幹線道路沿いは代替性が高い。需要者の中心
は地元企業のほか、共同住宅の開発を目的とするデベロッパーや投資目的の法人等である。幹線道路沿いでは共同住宅
や商業施設としての需要が中心であるが、供給が限定的なため高値取引も見られている。土地は１㎡当たり５０万円～
７０万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地のような幹線道路沿いの共同住宅地では、市場参加者は実際の取引価格に加え、収益性・投資採算性をも重
視して取引を行うものと考えられる。但し、日影規制が厳しいこともあり、収益還元法では採算性の高い建物を想定で
きなかった。取引事例比較法は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従っ
て、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -42                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    496,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 545,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    507,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の区の人口は増加したが、高齢化の
進行も認められる。金利上昇圧力が高まって
おり住宅ローン金利には今後注視を要する。


西葛西駅から徒歩１１分程度の葛西中央通り
沿いにあり、住宅系のほか商業系施設の需要
も見込まれる。地価は強含み傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１３Ｒ

-32		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東35m都道、
北6.5m、角地
準工
高度地区最低7m
地区計画等
(80,400)
b ７１０８

-25		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東35m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
c ７１０２

-12		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19m区道、
北6m、角地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
d ７１１６Ｒ

-34		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e ７１１８

-18		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,254)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,116  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
482,605 		 100
[  80.0]
603,256 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
603,000 
b (　           ) 
452,213  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
475,285 		 100
[  81.1]
586,048 
586,000 
c (　           ) 
510,737  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
501,982 		 100
[  84.7]
592,659 
593,000 
d (　           ) 
437,484  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
467,233 		 100
[  86.2]
542,034 
542,000 
e (　           ) 
592,031  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
615,712 		 100
[ 109.3]
563,323 
563,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    566,000 円／㎡]  



江戸川 -52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,742,008 
3,949,243 
17,792,765 
12,205,600 
5,587,165 		 （　0.9570）
5,346,917 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    140,708,342 円　　　　（　    322,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 258.90 Ｓ4 796.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   437 ㎡     18.4 m x   24.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建共同住宅、平均専有面積４２．００㎡の１ＬＤＫタイプ１５戸を想定。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
238.20 
53.3 
126.85 
2,750 
348,838 		 1.0  348,838 
1.0  348,838 

 2～ 2		 住宅
227.20 
91.9 
208.70 
2,800 
584,360 		 1.0  584,360 
1.0  584,360 

 3～ 3		 住宅
186.20 
90.1 
167.70 
2,850 
477,945 		 1.0  477,945 
1.0  477,945 

 4～ 4		 住宅
145.35 
87.3 
126.85 
2,900 
367,865 		 1.0  367,865 
1.0  367,865 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
796.95 
79.1 
630.10 

1,779,008 		 1,779,008 
1,779,008 
⑨年額支払賃料      1,779,008 円　×　12ヶ月　＝　      21,348,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     630.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,348,096 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,891,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,896,684 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,779,008 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,779,008 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         827,910 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,100 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,742,008 円　　　　（　        49,753 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,921 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 627,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 683,643 円  　　　       22,788,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      444,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,776,500 円  　　　　    209,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,949,243 円　（　　　　　　         9,037 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 209,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　     796.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,205,600 円  
（　　　　　        27,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,742,008 円      
②総費用 3,949,243 円      
③純収益　①－② 17,792,765 円      
④建物等に帰属する純収益 12,205,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,587,165 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,346,917 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    140,708,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     322,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -52　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区西葛西七丁目２３番１４
 0117000076065-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 -52　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -52 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　遠山　雄大   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 546,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区西葛西７丁目２３番１４
｢西葛西７－２３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 マンション、店舗、
駐車場等が混在する
住宅地域		 東30m区道 水道、ガス、下水 西葛西

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 西葛西駅南東方

850m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅等が存する準幹線道路沿いの地域で繁華性は低いが、用途の多様性が認められるため希少性が高く、地
価は引き続き上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    554,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね江戸川区及び隣接区内のマンション適地の存する地域や幹線道路沿いの住商混在地域等で、特に葛西
中央通り沿いの地域との代替性が高い。需要の中心は自用又は投資目的の法人やマンション開発業者等である。街路条
件に恵まれた駅徒歩圏内の地域は供給が少なく、堅調なマンション需要を背景に、一定規模以上のマンション用地の地
価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は画地規模等によっても異なるが、概ね１㎡あたり５５万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の高い複数の取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。また、収
益価格も立地条件から各種賃貸需要が見込めるため、一定の規範性が認められる。近隣地域及び周辺では自己利用目的
と投資目的両方の土地利用が見られるが、代替性の高い取引事例が収集でき、市場参加者の観点からも規範性の高い比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -42                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    496,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 545,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    507,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住環境や利便性の良い住宅地を中心に不動産
市況は堅調な動きを見せているが、引き続き
物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要で
ある。

西葛西駅徒歩圏内の地域で地域要因に特段の
変動はない。人気の高い西葛西駅勢圏の地域
で、希少性もあり地価は引き続き上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -52　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１２

-20		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東16m国道、
北西3.4m、
二方路
近商

(100,300)
b ７１１４

-18		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.3m区道、
北2.7m、角地
準工
高度地区
地区計画等
(80,400)
c ７１１６Ｒ

-34		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
d ７１１２Ｒ

-35		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,743  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
454,771 		 100
[  79.1]
574,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
575,000 
b (　           ) 
431,711  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.7]
458,944 		 100
[  79.6]
576,563 
577,000 
c (　           ) 
437,484  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
467,233 		 100
[  88.2]
529,743 
530,000 
d (　           ) 
484,115  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
524,781 		 100
[  92.7]
566,107 
566,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    554,000 円／㎡]  



江戸川 -52　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,103,639 
3,960,585 
18,143,054 
12,477,300 
5,665,754 		 （　0.9570）
5,422,127 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    142,687,553 円　　　　（　    327,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -52　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 258.90 Ｓ4 796.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   437 ㎡     18.4 m x   24.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも平均専有面積４２㎡程度の小世帯向き共同住宅（全１５戸）を想定した。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 想定建物規模に応じた標準値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
238.20 
53.3 
126.85 
2,800 
355,180 		 1.0  355,180 
1.0  355,180 

 2～ 2		 住宅
227.20 
91.9 
208.70 
2,850 
594,795 		 1.0  594,795 
1.0  594,795 

 3～ 3		 住宅
186.20 
90.1 
167.70 
2,900 
486,330 		 1.0  486,330 
1.0  486,330 

 4～ 4		 住宅
145.35 
87.3 
126.85 
2,950 
374,208 		 1.0  374,208 
1.0  374,208 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
796.95 
79.1 
630.10 

1,810,513 		 1,810,513 
1,810,513 
⑨年額支払賃料      1,810,513 円　×　12ヶ月　＝　      21,726,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     630.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,726,156 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,922,791 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,243,365 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,810,513 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,602 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,810,513 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         842,572 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,100 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,103,639 円　　　　（　        50,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -52　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 627,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 694,985 円  　　　       23,166,156　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      444,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,776,500 円  　　　　    209,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,960,585 円　（　　　　　　         9,063 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 209,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     796.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0597     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0599 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,477,300 円  
（　　　　　        28,552 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,103,639 円      
②総費用 3,960,585 円      
③純収益　①－② 18,143,054 円      
④建物等に帰属する純収益 12,477,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,665,754 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,422,127 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,408 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    142,687,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     327,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -52　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区西葛西七丁目２３番１４
 0117000076065-0000
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備考