別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -47 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐々　真司   TEL.
鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 389,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区松島２丁目５５５番１
｢松島２－２６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 東5.8m区道 水道、ガス、下水 新小岩

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．８ｍ
区道		 交通

施設		 新小岩駅南方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅やアパート等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    398,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区内を中心としてＪＲ総武線沿線を最寄り駅とする徒歩圏から徒歩限界域にかけての住宅地域で
ある。需要者の属性は、地縁性を有する一次取得者等の個人が中心であるが、他地域からの転入も想定される。近隣地
域は、最寄り駅の新小岩駅からやや距離があるものの、居住環境が良好な既成住宅地域であり、需要は底堅く推移して
いる。市場での価格帯は、新築戸建の場合で５，０００～６，０００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等における多数の取引事例から試算した対象標準地の市場性を反映した価格であり、その信頼性
は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性を反映した価格であるが、主たる需要者は自用目的であり、また近隣地
域は成熟した住宅地域であることからやや低位に求められ、その信頼性は相対的に劣る。したがって、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    352,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 [102.0]
100		 388,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口は直近では微増傾向にある。
不動産市況は堅調に推移しているが、物価上
昇や金融政策の動向等に注視する必要がある
。

最寄り駅からやや距離があるものの、住宅地
域として成熟しており、地域要因に特段の変
動は見当たらない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１２

-5		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.9m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,196)
b ７１０７

-14		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5.2m区道、
北4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,208)
c ７１１６Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
d ７１０２

-24		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.1m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e ７１１９Ｒ

-45		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,183  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
338,409 		 100
[  89.3]
378,957 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
387,000 
b (　           ) 
376,554  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
369,747 		 100
[  90.3]
409,465 
418,000 
c (　           ) 
389,504  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
409,590 		 100
[ 107.0]
382,794 
390,000 
d (　           ) 
416,676  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
433,343 		 100
[ 120.0]
361,119 
368,000 
e (　           ) 
406,849  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
421,208 		 100
[ 100.5]
419,112 
427,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    398,000 円／㎡]  



江戸川 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,272,753 
367,080 
1,905,673 
1,097,400 
808,273 		 （　0.9760）
788,874 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     20,227,538 円　　　　（　    259,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.00 ＬＳ2 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   78 ㎡      8.5 m x   10.0 m  前面道路：区道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２ＤＫタイプ１戸（平均専有面積４０㎡程度）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,450 
98,000 		 1.0  98,000 
1.0  98,000 

 2～ 2		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,500 
100,000 		 1.0  100,000 
1.0  100,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

198,000 		 198,000 
198,000 
⑨年額支払賃料        198,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,376,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,376,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,178,792 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           198,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          198,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          92,145 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,272,753 円　　　　（　        29,138 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 53,100 円  　　　　     17,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 71,280 円  　　　        2,376,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      150,400 円  　　　　     17,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,700 円  　　　　     17,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,700 円  　　　　     17,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         367,080 円　（　　　　　　         4,706 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0606 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,097,400 円  
（　　　　　        14,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,272,753 円      
②総費用 367,080 円      
③純収益　①－② 1,905,673 円      
④建物等に帰属する純収益 1,097,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 808,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 788,874 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,114 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,227,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     259,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区松島二丁目５５５番１
 0117000236377-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -47 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中井　和人   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 391,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区松島２丁目５５５番１
｢松島２－２６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 東5.8m区道 水道、ガス、下水 新小岩

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．８ｍ区道		 交通

施設		 新小岩駅南方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 新小岩駅徒歩限界圏の成熟した低層住宅地域。地域内に特段の変動要因は見受けられないことから、当面は現状
のまま推移と予測される。熟成した閑静な住宅地であり、地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区内のＪＲ総武線を最寄り駅とする住宅地域である。江戸川区内居住の一次取得者の他、都心部と
比較した値頃感を選好する周辺区市からの転入者も需要者として多く見られる。ＪＲ総武線沿線の住宅地は利便性や良
好な住環境により人気となっており、需要が底堅く地価は上昇基調となっている。土地は８０㎡～１２０㎡で３，１０
０万円～４，７００万円。新築戸建住宅は６，０００万円前後の物件が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺では自用目的の居住用不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例に
よりアプローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、最寄り駅から距離を有するため獲得可能な賃料水準が低
く投資採算性が劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    352,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 [102.0]
100		 392,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の不安要素や国内金利上昇懸念もあ
るが、区内の人口も増えており土地の需要が
回復傾向にある。地価上昇が依然として継続
している。

徒歩限界圏に位置する成熟した住宅地域であ
るが、地域要因に変動はない。地価は堅調な
需要に支えられている状況となっている。


代替・競争関係にある不動産との比較におい
て、価格に影響する変動要因は認められず、
個別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０２

-24		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.1m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ７１２０

-7		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m道路
、中間画地
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
c ７１１６Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
d ７１０７

-14		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西5.2m区道、
北4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,208)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
416,676  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
433,343 		 100
[ 120.0]
361,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
368,000 
b (　           ) 
409,265  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
421,421 		 100
[ 101.7]
414,377 
423,000 
c (　           ) 
389,504  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
409,590 		 100
[ 101.9]
401,953 
410,000 
d (　           ) 
376,554  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
369,747 		 100
[  90.3]
409,465 
418,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    406,000 円／㎡]  



江戸川 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し再調達原価の把握が不可能であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,295,710 
362,400 
1,933,310 
1,093,360 
839,950 		 （　0.9760）
819,791 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     21,020,282 円　　　　（　    269,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.00 ＬＳ2 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   78 ㎡      8.5 m x   10.0 m  前面道路：区道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専用面積４０㎡、２ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,450 
98,000 		 1.0  98,000 
1.0  98,000 

 2～ 2		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
2,550 
102,000 		 1.0  102,000 
1.0  102,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

200,000 		 200,000 
200,000 
⑨年額支払賃料        200,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,400,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       199,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,200,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           200,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,834 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          200,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          93,076 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,295,710 円　　　　（　        29,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 51,900 円  　　　　     17,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,000 円  　　　        2,400,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      147,000 円  　　　　     17,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         362,400 円　（　　　　　　         4,646 円／㎡）　　（経費率　　  15.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,093,360 円  
（　　　　　        14,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,295,710 円      
②総費用 362,400 円      
③純収益　①－② 1,933,310 円      
④建物等に帰属する純収益 1,093,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 839,950 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 819,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,020,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     269,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区松島二丁目５５５番１
 0117000236377-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考