別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -41 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　岩本　育子   TEL.
鑑定評価額 62,000,000 円  １㎡当たりの価格 376,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区篠崎町５丁目８８番５７
｢篠崎町５－９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度2種最高16m


(70,150)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほか、福
祉施設等も見られる
住宅地域		 西8m区道 水道、ガス、下水 篠崎

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業を施行すべ
き区域内のため、都市計画法
第５３条の適用を受ける。		 街

路		 　基準方位　北　　
　８ｍ区道		 交通

施設		 篠崎駅南東方

630m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度2種最高16m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅中心の住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面、現状維持で推移すると予測する。地価水準は、日銀
が異次元緩和を解除したものの、緩和的な金融環境が継続する中、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都営新宿線沿線の各駅から概ね徒歩圏内の江戸川区内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好
性を有する地元在住者であるが、最近は、都心へ通勤する圏外からの転入者等も増加傾向にある。近年における市場で
の需給動向は、篠崎駅から徒歩圏内で、街区も整然としているため、住宅需要は比較的堅調で、地価は引き続き上昇傾
向にある。市場での需要の中心価格帯は、新築戸建で５０００万円台から６０００万円台程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には、従前、事業所、倉庫、駐車場等が多く、それらの画地が徐々に細分化され、戸建住宅分譲されてきたが、近
年はヘルスケア施設等に転用されるケースも見受けられる。いずれにせよ、市場での取引の中心は、自己使用目的の一
般住宅であり、収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視し価格形成される住宅地域である。よって、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    387,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[104.0]		 100
[106.9]		 [102.0]
100		 376,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高やそれに伴う金利先高観で景気の先行
きは不透明であるが、現状は低金利下、不動
産需要は堅調で区内の住宅地地価は上昇傾向
。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１２０

-21		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9m区道、
西4m、角地
１中専
高度2種最高16m
地区計画等
(80,150)
b ７１１５

-16		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.5m区道
、南4m、
角地
準工

(80,270)
c ７１１１

-17		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
d ７１１９

-2		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m区道、
南西4.5m、
角地
１中専
高度地区1種
(70,100)
e ７１０４

-19		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
387,077  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
366,328 		 100
[  95.0]
385,608 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
393,000 
b (　           ) 
363,114  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
348,535 		 100
[  93.0]
374,769 
382,000 
c (　           ) 
364,240  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
388,523 		 100
[  98.5]
394,440 
402,000 
d (　           ) 
367,238  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
356,608 		 100
[  97.0]
367,637 
375,000 
e (　           ) 
414,515  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
404,949 		 100
[ 105.6]
383,474 
391,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    389,000 円／㎡]  



江戸川 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,778,003 
791,552 
3,986,451 
2,439,520 
1,546,931 		 （　0.9760）
1,509,805 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     38,712,949 円　　　　（　    235,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.29 ＬＳ2 181.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高16m
 70 ％   150 ％   150 ％   165 ㎡     10.3 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当り平均約３０㎡程度の単身者向け、総戸数６戸 ⑦有効率　  99.7 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.10 
99.5 
88.61 
2,250 
199,373 		 1.0  199,373 
1.0  199,373 

 2～ 2		 住宅
92.29 
100.0 
92.29 
2,350 
216,882 		 1.0  216,882 
1.0  216,882 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
181.39 
99.7 
180.90 

416,255 		 416,255 
416,255 
⑨年額支払賃料        416,255 円　×　12ヶ月　＝　       4,995,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,995,060 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       414,590 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,580,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           416,255 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          416,255 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         193,716 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,778,003 円　　　　（　        28,958 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,800 円  　　　　     38,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 149,852 円  　　　        4,995,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,100 円  　　　　     38,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         791,552 円　（　　　　　　         4,797 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　     181.39 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,439,520 円  
（　　　　　        14,785 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,778,003 円      
②総費用 791,552 円      
③純収益　①－② 3,986,451 円      
④建物等に帰属する純収益 2,439,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,546,931 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,509,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,150 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,712,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     235,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区篠崎町五丁目８８番５７
 0117000319423-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -41 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　智之   TEL.
鑑定評価額 61,700,000 円  １㎡当たりの価格 374,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区篠崎町５丁目８８番５７
｢篠崎町５－９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度2種最高16m


(70,150)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほか、福
祉施設等も見られる
住宅地域		 西8m区道 水道、ガス、下水 篠崎

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業を施行すべ
き区域内のため、都市計画法
第５３条の適用を受ける。		 街

路		 基準方位北８ｍ区道 交通

施設		 篠崎駅南東方

630m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度2種最高16m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心とする普通住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められないことから、当分の間は現状維持と
予測する。住宅需要は堅調で、地価水準はしばらく上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都営新宿線沿線の住宅地域で、特に篠崎駅から徒歩圏内の住宅地域の代替性が高い。需要者の中心は、
区内のサラリーマン層を中心とする一次取得者層であるが、区外からの転入も増加傾向にある。駅徒歩圏内で居住環境
が良好な地域であることから、住宅需要は堅調で、地価は上昇基調で推移している。近年は土地を細分化する傾向にあ
り、取引の中心は土地が１００㎡程度で３，０００万円台後半、新築の戸建物件が５，０００万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域に近い規範性の高い住宅地の取引事例により実証的に試算された。一方、自己の居住を目的とす
る取引が多い住宅地域で、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格の説得
力は相対的に劣る。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    387,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[104.0]		 100
[107.9]		 [102.0]
100		 373,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口は概ね横這い傾向で、高齢化
の進行が認められる。建築費の高騰や地価の
上昇等を背景に、住宅価格は総じて上昇基調
で推移している。

駅徒歩圏内の普通住宅地域で、地域要因に特
段の変動はなく、需給関係は概ね安定してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１５

-16		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.5m区道
、南4m、
角地
準工

(80,270)
b ７１１９

-1		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
c ７１１９

-2		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m区道、
南西4.5m、
角地
１中専
高度地区1種
(70,100)
d ７１１１

-17		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,114  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
348,535 		 100
[  93.0]
374,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
320,349  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
317,298 		 100
[  94.1]
337,192 
344,000 
c (　           ) 
367,238  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
356,608 		 100
[  96.0]
371,467 
379,000 
d (　           ) 
364,240  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
388,523 		 100
[  99.3]
391,262 
399,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    382,000 円／㎡]  



江戸川 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,036,500 
845,459 
4,191,041 
2,673,360 
1,517,681 		 （　0.9760）
1,481,257 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     37,980,949 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.29 ＬＳ2 181.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高16m
 70 ％   150 ％   150 ％   165 ㎡     10.3 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３０㎡の単身者向け、総戸数６戸を想定した。 ⑦有効率　  99.7 ％
の理由		 外階段を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.10 
99.5 
88.61 
2,400 
212,664 		 1.0  212,664 
1.0  212,664 

 2～ 2		 住宅
92.29 
100.0 
92.29 
2,450 
226,111 		 1.0  226,111 
1.0  226,111 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
181.39 
99.7 
180.90 

438,775 		 438,775 
438,775 
⑨年額支払賃料        438,775 円　×　12ヶ月　＝　       5,265,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,265,300 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       437,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,828,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           438,775 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,024 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          438,775 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         204,196 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,036,500 円　　　　（　        30,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,900 円  　　　　     42,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 157,959 円  　　　        5,265,300　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      359,500 円  　　　　     42,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         845,459 円　（　　　　　　         5,124 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　     181.39 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,673,360 円  
（　　　　　        16,202 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,036,500 円      
②総費用 845,459 円      
③純収益　①－② 4,191,041 円      
④建物等に帰属する純収益 2,673,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,517,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,481,257 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,977 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,980,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区篠崎町五丁目８８番５７
 0117000319423-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考