別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
江戸川 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -30 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.
鑑定評価額 92,300,000 円  １㎡当たりの価格 573,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区中葛西３丁目２３番２１
｢中葛西３－２３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:3		 共同住宅

Ｓ3		 共同住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 葛西

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 葛西駅北西方

450m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 低中層の共同住宅が多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。葛西駅北口エリアへの徒歩アプロー
チに優れ、閑静な街並みを形成している。地価上昇に頭打ち感が見られるものの底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    597,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区南部の住宅地域。特に葛西駅北方徒歩圏との代替性が高い。需要者の中心は資金力に余裕のある
都心勤務の一次取得者、買替層並びに投資用不動産取得目的の不動産業者。借入金利は上昇基調にあるが、現時点での
金利水準であれば大きな需要減退は発生しないとの見方が多い。東西線徒歩圏の新築戸建成約価格帯は、６５～７５百
万円が中心である。近時高価格帯へのシフト傾向が散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性が高い中葛西エリアで取引された事例を中心に試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に
反映した説得力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、交通利便性及び住環境良好な立地特性から相応の
賃貸需要が見込めるものの、近時の地価及び建築費の上昇を反映し、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高
い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -40                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    538,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.1]		 [102.0]
100		 573,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    552,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時減少傾向にあった区内人口は、直近では
微増傾向にある。国内の利上げ観測が高まっ
ているが、地価は総じて強含み傾向で推移し
ている。

熟成された駅近住宅地であり、特筆すべき地
域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。総額面での競争力
は中程度である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０８

-16		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m区道、
西6m、東4m、
三方路
１住居
高度地区3種
(80,240)
b ７１１８

-3		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m区道、
南東4m、
二方路
１住居
高度地区3種
(70,240)
c ７１２０

-5		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
d ７１１１

-5		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e ７１０７

-8		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
671,539  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
632,181 		 100
[ 101.0]
625,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
638,000 
b (　           ) 
620,875  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
659,561 		 100
[  99.0]
666,223 
680,000 
c (　           ) 
423,280  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
438,518 		 100
[  75.8]
578,520 
590,000 
d (　           ) 
477,750  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
494,949 		 100
[  98.9]
500,454 
510,000 
e (　           ) 
453,755  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
486,425 		 100
[  83.6]
581,848 
593,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    597,000 円／㎡]  



江戸川 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,870,369 
1,431,337 
6,439,032 
4,193,120 
2,245,912 		 （　0.9654）
2,168,203 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     57,057,974 円　　　　（　    354,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.08 Ｓ3 271.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   161 ㎡      7.5 m x   21.3 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ（平均専有面積：約４３㎡／戸×６戸）で想定。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 建物の構造、用途等から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.58 
92.1 
83.42 
2,600 
216,892 		 1.0  216,892 
1.0  216,892 

 2～ 2		 住宅
93.08 
94.1 
87.62 
2,650 
232,193 		 1.0  232,193 
1.0  232,193 

 3～ 3		 住宅
87.62 
100.0 
87.62 
2,700 
236,574 		 1.0  236,574 
1.0  236,574 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
271.28 
95.3 
258.66 

685,659 		 685,659 
685,659 
⑨年額支払賃料        685,659 円　×　12ヶ月　＝　       8,227,908 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     258.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,227,908 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       682,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,544,992 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           685,659 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          685,659 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         319,090 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,870,369 円　　　　（　        48,884 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 215,400 円  　　　　     71,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 246,837 円  　　　        8,227,908　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      610,300 円  　　　　     71,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,700 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,431,337 円　（　　　　　　         8,890 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9654    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　     271.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,193,120 円  
（　　　　　        26,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,870,369 円      
②総費用 1,431,337 円      
③純収益　①－② 6,439,032 円      
④建物等に帰属する純収益 4,193,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,245,912 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,168,203 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,057,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     354,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区中葛西三丁目２３番２１
 0117000119376-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -30 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　和久　裕司   TEL.
鑑定評価額 92,600,000 円  １㎡当たりの価格 575,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区中葛西３丁目２３番２１
｢中葛西３－２３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:3		 共同住宅

Ｓ3		 共同住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 葛西

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 葛西駅北西方

450m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄りの葛西駅から徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当分の間は、現状のまま推移し
ていくものと予測される。住環境が良好なため住宅需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    597,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京メトロ東西線葛西駅を中心とした江戸川区南部の住宅地域と判定した。需要者は主として地縁的選
好性を有する個人のほか、都心部への通勤者層が多い。住宅需要が強い地域であるが、利便性の良さから最近は賃貸共
同住宅等の収益物件の需要も見られる。市場における中心価格帯は、新築戸建住宅の場合は６，０００万円台が多いが
、さらに高額な取引もある。収益物件については、立地や画地条件によって取引総額は多様となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には共同住宅も見られるが、自己利用目的の一般住宅の需要者も根強く存在し、当該需要者は居住の快適性・
利便性を重要視して取引価格・取引条件等の意思決定をすると考えられ、居住の快適性・利便性等の要因に基づく市場
性を反映している取引事例から試算した比準価格の説得力が、想定要素が多い収益価格よりも優ると判断し、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -40                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    538,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.1]		 [102.0]
100		 573,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    552,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は緩やかな回復がみられる中、物価
や金融・為替動向、アメリカの今後の政策、
中国経済等の景気に影響を与える要因に注視
する必要がある。

共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であ
り、地域に格別の変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０８

-16		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m区道、
西6m、東4m、
三方路
１住居
高度地区3種
(80,240)
b ７１０４

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,280)
c ７１１１

-2		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,280)
d ７１１６

-21		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
671,539  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
632,181 		 100
[ 106.1]
595,835 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
608,000 
b (　           ) 
437,094  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
518,261 		 100
[  93.0]
557,270 
568,000 
c (　           ) 
642,028  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
670,277 		 100
[ 111.1]
603,310 
615,000 
d (　           ) 
537,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
555,532 		 100
[  95.0]
584,771 
596,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    597,000 円／㎡]  



江戸川 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,030,311 
1,333,853 
6,696,458 
4,052,840 
2,643,618 		 （　0.9641）
2,548,712 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     67,071,368 円　　　　（　    417,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.08 Ｓ3 271.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   161 ㎡      7.5 m x   21.3 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、小規模ファミリータイプ（専有面積４０～４５㎡程度）を想定 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.58 
92.1 
83.42 
2,620 
218,560 		 1.0  218,560 
1.0  218,560 

 2～ 2		 住宅
93.08 
94.1 
87.62 
2,720 
238,326 		 1.0  238,326 
1.0  238,326 

 3～ 3		 住宅
87.62 
100.0 
87.62 
2,770 
242,707 		 1.0  242,707 
1.0  242,707 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
271.28 
95.3 
258.66 

699,593 		 699,593 
699,593 
⑨年額支払賃料        699,593 円　×　12ヶ月　＝　       8,395,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     258.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,395,116 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       696,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,698,321 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           699,593 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          699,593 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         325,575 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,030,311 円　　　　（　        49,878 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,837 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,300 円  　　　　     67,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 251,853 円  　　　        8,395,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      176,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      570,300 円  　　　　     67,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,100 円  　　　　     67,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,100 円  　　　　     67,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,333,853 円　（　　　　　　         8,285 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9641    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     271.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0604     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0599 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,052,840 円  
（　　　　　        25,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,030,311 円      
②総費用 1,333,853 円      
③純収益　①－② 6,696,458 円      
④建物等に帰属する純収益 4,052,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,643,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,548,712 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,071,368 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     417,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区中葛西三丁目２３番２１
 0117000119376-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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