鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
江戸川 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -28

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岡田　生

TEL.

鑑定評価額

25,900,000 円

１㎡当たりの価格

432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外｢中葛西８－１８－１｣				②地積　(㎡)	60 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高16m 地区計画等 (70,160)
	1.2:1	住宅Ｗ3	小規模住宅が密集する地区計画区域内の住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	葛西 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 7.5 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画により最低敷地面積
９０㎡の制限有り。

街

路

基準方位北４ｍ私道

交通

施設

葛西駅南方

850m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度2種最高16m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

平成２２年１月に地区計画が決定され、将来的には街区の整備等に伴い環境面等における向上が見込まれるが、
当面は現状を維持してゆくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 443,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 302,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区内の葛西・西葛西等、主として東京メトロ東西線の各駅を最寄駅とする住宅地域。地縁的選好性
の強い個人の他、職住接近性や都心部と比較した値頃感を選好する同一需給圏外からの転入者が需要者として多く、所
得水準は区内において比較的高水準にある。東西線沿線の住宅地は利便性や良好な住環境により相対的に人気が高く、
新築戸建住宅は５５～６５百万円、土地は４５～５０百万円の物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地は小規模の戸建住宅を主とする地域に所在している。標準地周辺において、共同住宅としての利用は地主の
土地活用によるものが多く、標準地程度の面積帯の物件は、自用の戸建用地として居住の快適性が重視される傾向にあ
る。以上より、実証的な性格の強い比準価格を重視し、理論性を指向する収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的
検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 538,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[105.0]

100
[128.2]

[102.0]
100

425,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    411,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区の人口は直近では微増傾向にある。
景気は緩やかな回復が続いているが、物価や
金利の動向等に注視を要する。

人気の高い葛西駅勢圏所在の住宅地域として
、良好な需要が認められる。居住環境等は安
定しており、不動産市場は好調を堅持してい
る。

葛西駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と
比較した場合における競争力は概ね中位に位
置し、特筆すべき変動要因は特に認められな
い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１０２ -9	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	東4m区道、西4m、二方路		１住居高度地区3種 (70,160)
b	７１０２ -11	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,160)
c	７１０７ -8	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
d	７１０８ -18	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
e	７１２０ -2	江戸川区		建付地	（　）	不整形	西7.8m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 398,378	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	504,612	100 [ 116.2]	434,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	443,000
b	(　 ) 477,452	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	496,550	100 [ 113.1]	439,036		448,000
c	(　 ) 453,755	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	486,425	100 [ 108.2]	449,561		459,000
d	(　 ) 462,517	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	491,251	100 [ 113.9]	431,300		440,000
e	(　 ) 389,812	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	441,617	100 [ 101.9]	433,383		442,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 443,000 円／㎡]

江戸川 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,721,783	266,500	1,455,283	750,000	705,283	（　0.9763） 688,568	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	18,120,211 円　　　　（　 302,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	30.00	ＬＳ2	60.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高16m 地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	60 ㎡	8.2 m x 7.4 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸（１ＤＫ）、平均専有面積３０㎡、外階段の３階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	30.00	100.0	30.00	2,450	73,500	1.0	73,500
							1.0	73,500
2～ 2	住宅	30.00	100.0	30.00	2,550	76,500	1.0	76,500
							1.0	76,500
～

～

～

計		60.00	100.0	60.00		150,000		150,000
								150,000

⑨年額支払賃料	150,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,800,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,800,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,650,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 150,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 69,807 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,721,783 円　　　　（　 28,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江戸川 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	36,000 円	12,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	54,000 円	1,800,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 102,000 円	12,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,000 円	12,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,000 円	12,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 266,500 円　（　　　　　　 4,442 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	750,000 円（　　　　　 12,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,721,783 円
②総費用	266,500 円
③純収益　①－②	1,455,283 円
④建物等に帰属する純収益	750,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	705,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	688,568 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,120,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江戸川 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江戸川区中葛西八丁目４０１７番５	0117000096665-0000
2	江戸川区中葛西八丁目４０１７番２２	0117000096682-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
江戸川 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -28

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　仙田　修

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

429,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区中葛西８丁目４０１７番５外｢中葛西８－１８－１｣				②地積　(㎡)	60 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高16m 地区計画等 (70,160)
	1.2:1	住宅Ｗ3	小規模住宅が密集する地区計画区域内の住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	葛西 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 7.5 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画により最低敷地面積
９０㎡の制限あり。

街

路

基準方位北　４ｍ私
道

交通

施設

葛西駅南方

850m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度2種最高16m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。ただし、中葛西８丁目地区地区計
画に該当することから、今後は住環境の改善が期待される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 438,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に東京メトロ東西線の西葛西駅、葛西駅を最寄駅とする駅徒歩圏内の住宅地域である。主な需要者は
個人では、東京都心近郊へ通勤する会社員など第一次取得者が多く、法人ではハウスメーカーなどの不動産業者等が主
体と考えられる。当地域は、交通利便性及び住環境に優れ、需要は堅調である。土地の中心価格帯は４，０００万円～
４，５００万円程度、新築戸建住宅は５，０００万円～５，５００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地の最有効使用は低層住宅地であり、典型的需要者と考えられる東京都心近郊へ通勤する会社員等は対象地の有す
る収益性よりも居住の快適性及び生活利便性を重視し行動する。よって当該市場の特性を的確に反映した手法としては
収益還元法よりも市場の実態に着目した取引事例比較法の方がより市場の実態との適合性が高い評価手法であるため、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 538,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[105.0]

100
[127.1]

[102.0]
100

429,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安等により物価は上昇傾向だが、低金利政
策の継続等による需要の下支え効果もあり、
不動産取引は安定的に推移している。

住宅地として成熟しており、特段の変動要因
はない。底堅い需要があることから、地価は
やや強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１２０ -5	江戸川区		更地	（　）	長方形	北8m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
b	７１０７ -8	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	７１０４ -31	江戸川区		建付地	（　）	不整形	東7m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,280)
d	７１０４ -29	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		２中専高度地区2種地区計画等
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 423,280	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	438,518	100 [ 99.9]	438,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	448,000
b	(　 ) 453,755	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	486,425	100 [ 103.0]	472,257		482,000
c	(　 ) 437,094	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	518,261	100 [ 105.0]	493,582		503,000
d	(　 ) 294,118	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	310,812	100 [ 100.9]	308,040		314,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 438,000 円／㎡]

江戸川 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,670,128	260,780	1,409,348	720,720	688,628	（　0.9774） 673,065	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	17,712,237 円　　　　（　 295,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	30.00	ＬＳ2	60.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高16m 地区計画等	70 ％	200 ％	160 ％	60 ㎡	8.2 m x 7.4 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積３０㎡程度の１ＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	30.00	100.0	30.00	2,400	72,000	1.0	72,000
							1.0	72,000
2～ 2	住宅	30.00	100.0	30.00	2,450	73,500	1.0	73,500
							1.0	73,500
～

～

～

計		60.00	100.0	60.00		145,500		145,500
								145,500

⑨年額支払賃料	145,500 円　×　12ヶ月　＝　 1,746,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,746,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 144,918 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,601,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	145,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 145,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 67,712 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,670,128 円　　　　（　 27,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,556 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江戸川 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	35,100 円	11,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	52,380 円	1,746,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 99,400 円	11,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	11,700 円	11,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,700 円	11,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 260,780 円　（　　　　　　 4,346 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 60.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	720,720 円（　　　　　 12,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,670,128 円
②総費用	260,780 円
③純収益　①－②	1,409,348 円
④建物等に帰属する純収益	720,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	688,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	673,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,712,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江戸川 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江戸川区中葛西八丁目４０１７番５	0117000096665-0000
2	江戸川区中葛西八丁目４０１７番２２	0117000096682-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考