令和7年1月15日　提出 江戸川 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江戸川 -27 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中井　和人   TEL.

鑑定評価額 50,800,000 円  １㎡当たりの価格 371,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 285,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江戸川区東葛西３丁目６１番外 ｢東葛西３－８－５｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区2種 地区計画等 (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパートに寺 院等も見られる住宅 地域 西4.5m区道 水道、ガス、下水 葛西 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ区道 交通 施設 葛西駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  高度地区2種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 葛西駅徒歩限界圏の低層住宅地域。地域内に特段の変動要因は見受けられないことから、当面は現状のまま推移 と予測される。熟成した閑静な住宅地であり、地価は需要が安定した基調が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    387,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    249,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区内東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。当区に地縁的選好性を有する一次取得者が需要者の 中心であるが、周辺区市からの転入者も需要者として多く見られる。閑静な熟成した住宅地域であり、在宅ワークの拡 大による住宅地購入意欲も高く土地の需要は安定している。画地を細分化した建売住宅の供給が多く、土地は８０～１ ００㎡程度で３０百万円～４０百万円、新築戸建住宅は５千万円～６千万円の物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では自用の居住用不動産取引が中心となるため、対象不動産と代替競争関係にある実際の取引事例により アプローチした比準価格は実証的で信頼性が高い。一方、獲得可能な賃料水準が低く土地の有効利用度及び投資採算性 が劣るため、収益価格の相対的信頼性は低い。以上により規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江戸川 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    419,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [115.5] [102.0] 100 371,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    356,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済の不安要素や国内金利上昇懸念もあ るが、区内の人口も増えており土地の需要が 回復傾向にある。地価上昇が依然として継続 している。 最寄駅からやや距離を有する成熟した住宅地 域であるが、地域要因に変動はない。地価は 堅調な需要に支えられている状況となってい る。 代替・競争関係にある不動産との比較におい て、価格に影響する変動要因は認められず、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％