別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -21 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　和久　裕司   TEL.
鑑定評価額 46,800,000 円  １㎡当たりの価格 437,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区南葛西６丁目３１番１３
｢南葛西６－３１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 葛西

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 葛西駅南東方

1.9km		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
良好な住環境のため、住宅市場は比較的堅調で地価水準は今後も強含みと推察される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    449,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京メトロ東西線の葛西駅を中心する各駅を最寄駅とする江戸川区南部の住宅地域と判定した。需要者
は主としてエンドユーザーであり、江戸川区内だけでなく周辺区からの流入も見られる。画地規模の大きな土地は分譲
宅地として不動産業者の需要が認められる。鉄道駅徒歩圏外に位置するものの、バス停や公園が近くにあり、閑静な住
環境から住宅需要は堅調である。新築建売住宅で総額５，５００万円程度が中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には共同住宅も見られるが、最寄駅から離れており、交通利便性等の観点から標準画地規模での投資目的の取
引は少なく、自己利用目的の戸建住宅の需要者が中心である。当該需要者は、収益性よりも、居住の快適性・利便性を
重要視する。よって、当該価格形成要因に基づく市場性を反映している取引事例から試算した比準価格の説得力が収益
価格よりも優ると判断し、比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    419,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は緩やかな回復がみられる中、物価
や金融・為替動向、アメリカの今後の政策、
中国経済等の景気に影響を与える要因に注視
する必要がある。

成熟した閑静な住宅地域であり、地域要因に
特段の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０７Ｒ

-50		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
b ７１０８

-15		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
c ７１１６

-19		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m区道、
中間画地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
d ７１１６Ｒ

-34		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e ７１１６

-23		 江戸川区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 西17m区道、
南東9.5m、
二方路
１住居
高度2種最高16m
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
307,692  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
377,918 		 100
[  91.8]
411,675 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
428,000 
b (　           ) 
409,066  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
420,520 		 100
[  94.9]
443,119 
461,000 
c (　           ) 
415,152  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
418,408 		 100
[  94.9]
440,894 
459,000 
d (　           ) 
437,484  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
467,233 		 100
[ 107.8]
433,426 
451,000 
e (　           ) 
281,724  		 100
[  70.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
448,935 		 100
[ 102.7]
437,132 
455,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    449,000 円／㎡]  



江戸川 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,642,132 
804,190 
3,837,942 
2,548,880 
1,289,062 		 （　0.9554）
1,231,570 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     32,409,737 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 61.92 Ｓ3 170.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   107 ㎡      9.5 m x   11.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２８㎡、６戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.88 
100.0 
56.88 
2,320 
131,962 		 1.0  131,962 
1.0  131,962 

 2～ 2		 住宅
56.88 
100.0 
56.88 
2,370 
134,806 		 1.0  134,806 
1.0  134,806 

 3～ 3		 住宅
56.88 
100.0 
56.88 
2,420 
137,650 		 1.0  137,650 
1.0  137,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.64 
100.0 
170.64 

404,418 		 404,418 
404,418 
⑨年額支払賃料        404,418 円　×　12ヶ月　＝　       4,853,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,853,016 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       402,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,450,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           404,418 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,709 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          404,418 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         188,207 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,642,132 円　　　　（　        43,384 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,600 円  　　　　     42,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 145,590 円  　　　        4,853,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      358,700 円  　　　　     42,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         804,190 円　（　　　　　　         7,516 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     170.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0604     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0599 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,548,880 円  
（　　　　　        23,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,642,132 円      
②総費用 804,190 円      
③純収益　①－② 3,837,942 円      
④建物等に帰属する純収益 2,548,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,289,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,231,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,409,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区南葛西六丁目３１番１３
 0117000080060-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
江戸川 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 -21 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.
鑑定評価額 46,800,000 円  １㎡当たりの価格 437,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区南葛西６丁目３１番１３
｢南葛西６－３１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 葛西

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 葛西駅南東方

1.9km		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅が多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。葛西駅、葛西臨海公園駅からバス
便圏域となるが、住環境は良好である。割安感があり、地価は引き続き堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区南部の住宅地域。特に南葛西、東葛西エリアの各鉄道駅からバス便圏域との代替性が高い。需要
者の中心は居住経験又は地縁のある一次取得者、地場に精通する不動産業者。葛西駅及び葛西臨海公園駅からやや離れ
た立地にある。借入金利は上昇基調にあるが、現時点での金利水準であれば大きな需要減退は発生しないとの見方が多
い。区内徒歩圏外の新築戸建成約価格は、４０～６０百万円が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、南葛西エリアで取引された事例を中心に試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した説得
力の高い価格を求めることができた。一方収益価格は、住環境良好な立地特性から相応の賃貸需要が見込めるものの、
近時の地価及び建築費の上昇を反映し、低位に試算された。以上より、相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価
格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    419,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時減少傾向にあった区内人口は、直近では
微増傾向にある。国内の利上げ観測が高まっ
ているが、地価は総じて強含み傾向で推移し
ている。

区立総合レクリエーション公園近接地であり
、住環境は良好である。特筆すべき地域要因
の変動はない。


個別的要因に変動はない。総額面での競争力
は中程度である。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０１

-10		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ７１０７Ｒ

-50		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
c ７１１２Ｒ

-33		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
d ７１０８

-15		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
458,135  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
514,671 		 100
[  96.0]
536,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
558,000 
b (　           ) 
307,692  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
377,918 		 100
[  98.9]
382,121 
397,000 
c (　           ) 
393,250  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
408,980 		 100
[ 102.9]
397,454 
413,000 
d (　           ) 
409,066  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
420,520 		 100
[ 101.0]
416,356 
433,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



江戸川 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,505,009 
811,340 
3,693,669 
2,548,100 
1,145,569 		 （　0.9763）
1,118,419 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     29,432,079 円　　　　（　    275,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 61.92 Ｓ3 170.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   107 ㎡      9.5 m x   11.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ・１ＤＫタイプ（平均専有面積：約２８㎡／戸×６戸）で想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.88 
100.0 
56.88 
2,250 
127,980 		 1.0  127,980 
1.0  127,980 

 2～ 2		 住宅
56.88 
100.0 
56.88 
2,300 
130,824 		 1.0  130,824 
1.0  130,824 

 3～ 3		 住宅
56.88 
100.0 
56.88 
2,350 
133,668 		 1.0  133,668 
1.0  133,668 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.64 
100.0 
170.64 

392,472 		 392,472 
392,472 
⑨年額支払賃料        392,472 円　×　12ヶ月　＝　       4,709,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,709,664 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       390,902 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,318,762 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           392,472 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,599 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          392,472 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         182,648 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,505,009 円　　　　（　        42,103 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 141,290 円  　　　        4,709,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      352,700 円  　　　　     41,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,250 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         811,340 円　（　　　　　　         7,583 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　     170.64 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0599 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,548,100 円  
（　　　　　        23,814 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,505,009 円      
②総費用 811,340 円      
③純収益　①－② 3,693,669 円      
④建物等に帰属する純収益 2,548,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,145,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,118,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,432,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     275,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区南葛西六丁目３１番１３
 0117000080060-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考