別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-19 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　智之   TEL.
鑑定評価額 1,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区金町６丁目１６３４番１外
｢金町６－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 973  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ8F1B		 中高層店舗、店舗兼
共同住宅が多い駅前
商業地域		 北（駅前広場）区道、三方路 水道、ガス、下水 金町駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 区道（駅前広場） 交通

施設		 金町駅南東方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ金町駅周辺では複数の再開発により繁華性・利便性の向上が進んでいる。今後も再開発による波及効果が期
待され、地価水準はしばらく強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    944,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区内の商業地域で、特にＪＲ常磐線沿線の駅前商業地域の代替性が高い。主たる需要者
は、自用目的の法人事業者、収益目的の投資家、マンション開発業者等である。金町駅周辺では複数の市街地再開発事
業による整備が進み、商業・業務環境が着実に向上しており、需要は堅調に推移している。駅前商業地域では取引が顕
在化する例が少なく、また個別性が強いため、市場の中心的な価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、価格牽連性を有する駅前商業地の取引事例から試算したもので、駅前商業地の需給関係は立地の稀少性の
影響を強く受けるため、市況を反映した比準価格の説得力は高い。一方、需要者として投資家等も想定される点を考慮
すれば、賃貸事業用不動産としての投資採算性を反映した収益価格は一定の規範性を有する。よって、代表標準地との
検討を踏まえ、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [105.0]
100		 1,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微増傾向で推移している。景
気は緩やかな回復傾向にあり、不動産投資市
場は引き続き堅調を維持している。


金町駅周辺で再開発及び整備が進み、繁華性
・利便性が向上しており、地価は上昇傾向で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０３Ｒ

-46		 葛飾区

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業

(100,360)
b ７１２０Ｒ

-24		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東18m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ７１０９Ｒ

-35		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m区道、
南東25m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
d ７１０７Ｒ

-39		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.4m区道
、北東5.5m、
角地
商業

(100,384)
e ７１０８

-8		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
885,954  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,006,444 		 100
[  85.6]
1,175,752 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,230,000 
b (　           ) 
1,149,773  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,278,548 		 100
[ 111.0]
1,151,845 
1,210,000 
c (　           ) 
996,441  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,019,659 		 100
[  84.8]
1,202,428 
1,260,000 
d (　           ) 
869,757  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
932,711 		 100
[  81.3]
1,147,246 
1,200,000 
e (　           ) 
691,370  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
728,704 		 100
[  65.6]
1,110,829 
1,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,210,000 円／㎡]  



葛飾 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

163,845,726 
30,356,810 
133,488,916 
97,352,000 
36,136,916 		 （　0.9407）
33,993,997 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    918,756,676 円　　　　（　    944,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 604.28 ＲＣ12 5,569.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   973 ㎡     22.0 m x   42.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２階：部分貸し店舗事務所、３階以上：約６０㎡の住宅（２ＬＤＫ）、棟外に立体駐車場（１８台）を想定。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
487.00 
50.7 
247.00 
6,200 
1,531,400 		 10.0  15,314,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
501.30 
89.5 
448.50 
4,100 
1,838,850 		 6.0  11,033,100 
0.0  0 

 3～11		 住宅
446.00 
94.2 
420.00 
2,650 
1,113,000 		 1.0  1,113,000 
1.0  1,113,000 

12～12		 住宅
251.00 
95.6 
240.00 
2,750 
660,000 		 1.0  660,000 
1.0  660,000 

  ～  		 駐車場
316.08 
 
 
 
 		    
   

計
5,569.38 
84.7 
4,715.50 

14,047,250 		 37,024,100 
10,677,000 
⑨年額支払賃料     14,047,250 円　×　12ヶ月　＝　     168,567,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,715.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       168,567,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    14,349,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 158,537,379 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,024,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         339,511 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,677,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       4,968,836 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     163,845,726 円　　　　（　       168,392 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,160,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,186,610 円  　　　      172,887,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,950,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,620,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,720,000 円  　　　　  1,720,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      30,356,810 円　（　　　　　　        31,199 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,720,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   5,569.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0566     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 97,352,000 円  
（　　　　　       100,053 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 163,845,726 円      
②総費用 30,356,810 円      
③純収益　①－② 133,488,916 円      
④建物等に帰属する純収益 97,352,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,136,916 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,993,997 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,937 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    918,756,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     944,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区金町六丁目１６３４番１
 0118000405387-0000
2 　葛飾区金町六丁目１６３４番５
 0118000405389-0000
3 　葛飾区金町六丁目１６３４番６
 0118000405390-0000
4 　葛飾区金町六丁目１６３４番８
 0118000633564-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
葛飾 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-19 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　生   TEL.
鑑定評価額 1,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区金町６丁目１６３４番１外
｢金町６－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 973  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ8F1B		 中高層店舗、店舗兼
共同住宅が多い駅前
商業地域		 北（駅前広場）区道、三方路 水道、ガス、下水 金町駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 区道（駅前広場） 交通

施設		 金町駅南東方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺における店舗需要、住宅需要共に良好である。稀少な駅前商業地に対する需要は元来高く、さらに金町駅周
辺において再開発事業等が進捗していることから、今後も繁華性等の地域要因の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は城東地域を中心とする駅からの接近性に優れた商業地域。需要者の中心は、中長期的に賃貸経営を行うこ
とを企図する地元不動産業者や投資家であり、規模と画地によりマンションデベロッパー等も市場参加者となり得る。
取引は全般的に個別性が強く、需要の中心となる価格帯は特に見出せない。商住両用途での利用可能な駅前商業地に対
する需要は高く、地価は上昇傾向を強めており、収益性の高い物件については買い進まれるケースも見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用にあたって、取引事例は同一需給圏をやや広範囲に取り、適切に比較を行った。比準価格は実証
的な性格を有し、立地の稀少性が強く選好される商業地においてその規範性は高い。一方、収益価格は理論性を指向し
ており、査定の過程において想定要素が多いことから、規範性の面でやや劣ると判断した。よって、比準価格及び収益
価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [105.0]
100		 1,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は直近では微増傾向にある。景
気は緩やかな回復が続いているが、物価や金
利の動向等に注視を要する。


金町駅前の商業地域であり、元来良好な需要
が認められる。周辺の再開発事業等の進捗に
より繁華性は向上しており、地価は上昇傾向
を強めている。

店舗付共同住宅適地として、代替・競争関係
にある不動産と比較した場合における競争力
は上位にある。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０８

-8		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b ７１１４

-12		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
北東20m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,400)
c ７１１８Ｒ

-33		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
d ７１０４

-55		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
南東13m、
角地
商業
高度地区最高28m
高度地区
(100,375)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
691,370  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
728,704 		 100
[  65.6]
1,110,829 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,170,000 
b (　           ) 
969,520  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,013,243 		 100
[  76.4]
1,326,234 
1,390,000 
c (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
767,923 		 100
[  76.7]
1,001,203 
1,050,000 
d (　           ) 
673,340  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
786,824 		 100
[  71.2]
1,105,090 
1,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



葛飾 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

164,479,465 
31,662,276 
132,817,189 
96,499,000 
36,318,189 		 （　0.9314）
33,826,761 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    914,236,784 円　　　　（　    940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 604.28 ＲＣ12 5,569.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   973 ㎡     21.0 m x   42.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗等（１階１区画、２階３区画）、３～１２階共同住宅（平均専有面積６０㎡）、別棟立体駐車場（１８台）を想定 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 地域、対象標準地、同種建物の状況から判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
487.00 
50.7 
247.00 
6,200 
1,531,400 		 10.0  15,314,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
501.30 
89.5 
448.50 
4,200 
1,883,700 		 6.0  11,302,200 
0.0  0 

 3～11		 住宅
446.00 
94.2 
420.00 
2,650 
1,113,000 		 1.0  1,113,000 
1.0  1,113,000 

12～12		 住宅
251.00 
95.6 
240.00 
2,800 
672,000 		 1.0  672,000 
1.0  672,000 

  ～  		 駐車場
316.08 
 
 
 
 		    
   

計
5,569.38 
84.7 
4,715.50 

14,104,100 		 37,305,200 
10,689,000 
⑨年額支払賃料     14,104,100 円　×　12ヶ月　＝　     169,249,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,715.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       169,249,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    14,406,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 159,162,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,305,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         342,089 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,689,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       4,974,420 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     164,479,465 円　　　　（　       169,044 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,760,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,207,076 円  　　　      173,569,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,950,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,365,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,690,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,690,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,662,276 円　（　　　　　　        32,541 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9314    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,690,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   5,569.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 96,499,000 円  
（　　　　　        99,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 164,479,465 円      
②総費用 31,662,276 円      
③純収益　①－② 132,817,189 円      
④建物等に帰属する純収益 96,499,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,318,189 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,826,761 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,765 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    914,236,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区金町六丁目１６３４番１
 0118000405387-0000
2 　葛飾区金町六丁目１６３４番５
 0118000405389-0000
3 　葛飾区金町六丁目１６３４番６
 0118000405390-0000
4 　葛飾区金町六丁目１６３４番８
 0118000633564-0000
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備考