別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-14 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　遠山　雄大   TEL.
鑑定評価額 388,000,000 円  １㎡当たりの価格 782,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区亀有５丁目８６番１
｢亀有５－４４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,500)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ13		 マンションや営業所
等が混在する商業地
域		 東25m都道、北側道 水道、ガス、下水 亀有

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 環状七号線沿道地区計画区域
内		 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 亀有駅北東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 亀有駅に近い環七通り沿いの商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。繁華性は低いが、立
地条件等から希少性があり、店舗兼共同住宅等を中心とした各種の需要が認められ、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    586,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね葛飾区及び周辺区内の商業地域及び路線商業地域等で、特に駅近くの幹線道路沿いの商業地域との代
替性が高い。需要の中心は自用目的及び投資目的の個人や法人、不動産業者等である。近隣地域一帯の繁華性は低いが
、駅に近く高度利用が可能で、各種利便性にも優るため店舗、事務所、共同住宅等、各種の需要が競合し、地価は引き
続き上昇傾向にある。商業地の取引は少なく、取引の個別性も強いため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の高い複数の取引事例から試算され、地域の実勢を反映した規範性の高い価格が得られた。また、収
益価格も駅近くの立地条件から各種賃貸需要が見込め、一定の規範性が認められる。近隣地域及び周辺では自己利用目
的と投資目的両方の土地利用が見られるが、代替性の高い取引事例が収集でき、市場参加者の観点からも規範性の高い
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[100.0]		 100
[110.2]		 [100.0]
100		 784,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    701,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅に近く、高度利用が可能な商業地はその希
少性から堅調な動きを見せているが、引き続
き物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要
である。

亀有駅に近い環七通り沿いの地域であるが、
地域要因に特段の変動はない。高度利用が可
能で用途の多様性も認められるため地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０３Ｒ

-44		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東5.3m、
角地
商業

(100,500)
b ７１１８Ｒ

-33		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
c ７１０９

-21		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m国道、
北8.1m、
西7.2m、
三方路
準工
高度地区最低7m
(80,400)
d ７１１２Ｒ

-35		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m国道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
e ７１０３

-48		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
652,605  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
724,835 		 100
[  87.3]
830,281 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
830,000 
b (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
767,923 		 100
[  92.9]
826,612 
827,000 
c (　           ) 
591,176  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
583,294 		 100
[  68.4]
852,769 
853,000 
d (　           ) 
484,115  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
524,781 		 100
[  68.4]
767,224 
767,000 
e (　           ) 
475,172  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
475,172 		 100
[  59.0]
805,376 
805,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    810,000 円／㎡]  



葛飾 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,222,144 
14,096,706 
58,125,438 
46,695,000 
11,430,438 		 （　0.9407）
10,752,613 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    290,611,162 円　　　　（　    586,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 234.65 ＲＣ15 2,772.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   496 ㎡     20.3 m x   22.9 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～１２階を平均専有面積約５６㎡、１３～１４階を平均専有面積約８３㎡、１５階を専有面積約１１１㎡と想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 想定建物規模に応じた標準値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.90 
35.8 
80.80 
3,600 
290,880 		 6.0  1,745,280 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
185.90 
89.6 
166.65 
2,600 
433,290 		 1.0  433,290 
1.0  433,290 

 6～12		 住宅
185.90 
89.6 
166.65 
2,650 
441,623 		 1.0  441,623 
1.0  441,623 

13～14		 住宅
185.90 
89.6 
166.65 
2,400 
399,960 		 1.0  399,960 
1.0  399,960 

15～15		 住宅
130.35 
85.2 
111.10 
2,450 
272,195 		 1.0  272,195 
1.0  272,195 

計
2,772.95 
85.0 
2,358.35 

6,187,516 		 7,641,916 
5,896,636 
⑨年額支払賃料      6,187,516 円　×　12ヶ月　＝　      74,250,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,358.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,250,192 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     6,282,286 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,407,906 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,641,916 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,076 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,896,636 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,744,162 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,222,144 円　　　　（　       145,609 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,475,000 円  　　　　    825,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,270,706 円  　　　       75,690,192　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      688,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,012,500 円  　　　　    825,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       825,000 円  　　　　    825,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       825,000 円  　　　　    825,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,096,706 円　（　　　　　　        28,421 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 825,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 289,000 円／㎡　×　   2,772.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0566     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,695,000 円  
（　　　　　        94,143 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,222,144 円      
②総費用 14,096,706 円      
③純収益　①－② 58,125,438 円      
④建物等に帰属する純収益 46,695,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,430,438 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,752,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    290,611,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     586,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区亀有五丁目８６番１
 0118000428883-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-14 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　綿引　信孝   TEL.
鑑定評価額 389,000,000 円  １㎡当たりの価格 784,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区亀有５丁目８６番１
｢亀有５－４４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,500)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ13		 マンションや営業所
等が混在する商業地
域		 東25m都道、北側道 水道、ガス、下水 亀有

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 環状七号線沿道地区計画区域
内		 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 亀有駅北東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用共同住宅、営業所、事業所等が建ち並ぶ環七通り沿いの路線商業地域である。格別な変動要因は見られ
ず、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準は、景気回復等の影響で上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    811,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    592,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区、江戸川区等を中心とした路線、普通商業地域である。中心となる需要者は、飲食店等自営中小
企業者、マンション開発業者、収益獲得目的共同住宅経営者、投資家等である。駅に近く幹線沿いで利便性は高い。収
益性も良好で店舗、事務所需要、マンション立地需要等、需要は多様化していて良好。中心となる取引価格帯は、取引
件数が少なく、業種、業態、用途、画地規模等により価格水準にかなりの幅が生じるため、中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗併用共同住宅等の存する路線商業地域である。試算収益価格の収益性は低く、取引価格指標と成り得
る価格水準になっていない。又見積り要素も含み客観性に欠け収益価格の規範性は低い。よって、本来本件では商業地
であるため収益価格を重視すべきであるが、市場で形成された実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[100.0]		 100
[110.7]		 [100.0]
100		 780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    701,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の地価水準は景気回復等の影響で、需
要が増加し上昇傾向となっている。先行きは
不透明。高齢化は、やや進行。


駅から徒歩圏内の幹線道路沿いの商業地域で
あり、地域要因に格別の変動要因は見られな
いものの、利便性は高く、収益性も良く需給
は安定している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０９

-4		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東11.6m区
道、北6.3m、
二方路
商業
地区計画等
(100,400)
b ７１０８Ｒ

-36		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
c ７１０６

-31		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西17.9m都
道、東7.3m、
角地
準工
高度地区最低7m
(80,400)
d ７１１７

-7		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西38m都道、
北東8.2m、
角地
準工
高度地区最低7m
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
626,942  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
685,819 		 100
[  91.7]
747,894 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
748,000 
b (　           ) 
947,867  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,004,739 		 100
[ 114.3]
879,037 
879,000 
c (　           ) 
868,778  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
868,778 		 100
[ 115.0]
755,459 
755,000 
d (　           ) 
921,909  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
978,202 		 100
[ 113.3]
863,373 
863,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    811,000 円／㎡]  



葛飾 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,527,679 
13,701,677 
56,826,002 
45,280,000 
11,546,002 		 （　0.9407）
10,861,324 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    293,549,297 円　　　　（　    592,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 234.65 ＲＣ15 2,772.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   496 ㎡     20.3 m x   22.9 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１２階（３戸５５㎡程度）１３～１４階（２戸８３㎡程度）１５階（１戸１１０㎡程度）、駐車場６台を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.90 
35.8 
80.87 
4,800 
388,176 		 6.0  2,329,056 
1.0  388,176 

 2～ 4		 住宅
185.90 
89.6 
166.57 
2,450 
408,097 		 1.0  408,097 
1.0  408,097 

 5～12		 住宅
185.90 
89.6 
166.57 
2,530 
421,422 		 1.0  421,422 
1.0  421,422 

13～14		 住宅
185.90 
89.6 
166.57 
2,350 
391,440 		 1.0  391,440 
1.0  391,440 

15～15		 住宅
130.35 
85.2 
111.06 
2,350 
260,991 		 1.0  260,991 
1.0  260,991 

計
2,772.95 
85.0 
2,357.34 

6,027,714 		 7,968,594 
6,027,714 
⑨年額支払賃料      6,027,714 円　×　12ヶ月　＝　      72,332,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,357.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,332,568 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     6,123,123 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,649,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,968,594 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          73,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,027,714 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,805,162 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,527,679 円　　　　（　       142,193 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,400,000 円  　　　　    800,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,213,177 円  　　　       73,772,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      688,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,800,000 円  　　　　    800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       800,000 円  　　　　    800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       800,000 円  　　　　    800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,701,677 円　（　　　　　　        27,624 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,772.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0566     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,280,000 円  
（　　　　　        91,290 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,527,679 円      
②総費用 13,701,677 円      
③純収益　①－② 56,826,002 円      
④建物等に帰属する純収益 45,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,546,002 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,861,324 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    293,549,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     592,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区亀有五丁目８６番１
 0118000428883-0000
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備考