別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
葛飾 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-10 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.
鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 465,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東金町３丁目１２番１１
｢東金町３－３０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の店舗併用住
宅が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東5.9m区道 水道、ガス、下水 金町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．９ｍ区道 交通

施設		 金町駅北東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 金町駅北口エリアの近隣商業地域であり、現状維持で推移すると予測する。飲食店等も見られるが、顧客流動性
や繁華性は劣る。店舗等の商業利用は限定的となるが、割安感があり地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    503,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    337,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及び周辺区の商業地域。特に区内のＪＲ常磐線沿線の駅近近隣商業地域との代替性が高い。需要者
の中心は①店舗・事務所・共同住宅等の用地取得を目的とする一次取得者及び不動産業者②収益不動産購入目的の一般
投資家。借入金利は上昇基調にあるが、現時点での金利水準であれば大きな需要減退は発生しないとの見方が多い。中
心価格帯は土地坪単価で１６０～２００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性が高い同一需給圏に存する駅近商業地の事例を中心に試算されており、近時の市場実態を適切に反
映した説得力の高い価格が求められた。一方収益価格は、顧客流動性や商業収益性がやや劣る立地特性、近時建築費の
上昇を反映し、やや低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    399,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.6]		 [100.0]
100		 465,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は、直近１年間で微増傾向にある。
国内の利上げ観測が高まっているが、地価は
総じて強含み傾向で推移している。


商業繁華性が劣る立地であるが、特筆すべき
地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。総額面での競争力
は中程度である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０３Ｒ

-39		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
商業

(100,360)
b ７１０６Ｒ

-40		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6.4m区道、
西1.2m、角地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ７１０８

-8		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
d ７１２０

-8		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東5m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,300)
e ７１２０

-10		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西10.8m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
382,305  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
431,401 		 100
[ 110.3]
391,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
391,000 
b (　           ) 
461,569  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
562,617 		 100
[ 111.1]
506,406 
506,000 
c (　           ) 
691,370  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
728,704 		 100
[ 142.0]
513,172 
513,000 
d (　           ) 
582,092  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
642,139 		 100
[ 112.7]
569,777 
570,000 
e (　           ) 
616,514  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
646,107 		 100
[ 122.0]
529,596 
530,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    503,000 円／㎡]  



葛飾 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,925,268 
928,645 
3,996,623 
2,874,240 
1,122,383 		 （　0.9660）
1,084,222 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     29,303,297 円　　　　（　    337,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 65.00 Ｓ3 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   87 ㎡      7.1 m x   12.4 m  前面道路：区道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２～３Ｆ：共同住宅（２ＤＫタイプ・平均専有面積：約５４㎡／戸×２戸）で想定。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 建物の構造、用途等から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
85.0 
55.25 
2,800 
154,700 		 6.0  928,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
2,400 
140,400 		 1.0  140,400 
1.0  140,400 

 3～ 3		 住宅
55.00 
90.0 
49.50 
2,450 
121,275 		 1.0  121,275 
1.0  121,275 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.00 
88.2 
163.25 

416,375 		 1,189,875 
261,675 
⑨年額支払賃料        416,375 円　×　12ヶ月　＝　       4,996,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     163.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,996,500 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       209,853 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,786,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,189,875 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,399 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          261,675 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         127,222 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,925,268 円　　　　（　        56,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,700 円  　　　　     49,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 149,895 円  　　　        4,996,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      424,100 円  　　　　     49,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,850 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         928,645 円　（　　　　　　        10,674 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9660    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,874,240 円  
（　　　　　        33,037 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,925,268 円      
②総費用 928,645 円      
③純収益　①－② 3,996,623 円      
④建物等に帰属する純収益 2,874,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,122,383 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,084,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,303,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     337,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区東金町三丁目１２番１１
 0118000407171-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
葛飾 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-10 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　江川　豊信   TEL.
鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区東金町３丁目１２番１１
｢東金町３－３０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の店舗併用住
宅が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南東5.9m区道 水道、ガス、下水 金町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．９ｍ区道 交通

施設		 金町駅北東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 金町駅徒歩圏内だが、近隣住民向けの小規模店舗が中心で、商圏は狭い。地域要因に変動なく当面現状維持と予
測する。外国人の流入による人口増加の効果もあり、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    361,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区のＪＲ常磐線、京成線沿線の近隣商業地域となる。需要者の中心は小規模な店舗や事業所等を経
営する個人または法人となる。近隣地域は繁華性はやや劣るものの、店舗併用住宅、店舗付共同住宅等の需要は相応に
認められる。土地の中心価格帯は４０万円／㎡台となる。外国人の流入による人口増加の効果もあり、地価は上昇傾向
で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊富かつ客観的な資料に裏付けられ、市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した
価格であり、収支の想定等を適切に行い得たが、近隣地域の繁華性の低さを反映して低位に試算された。需要者の中心
は自己使用目的の個人等であり、当該需要者は不動産の価格動向を参考に取引するであろうことから、取引の実態を反
映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    399,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100		 460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。各国の金融政
策や物価上昇等が景気に及ぼす影響に注視す
る必要がある。不動産価格は上昇傾向で推移
している。

最寄駅に近い近隣商業地域であり、繁華性は
やや低いものの、地域要因に格別の変動はな
い。


個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０６Ｒ

-40		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6.4m区道、
西1.2m、角地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ７１０８

-8		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c ７１０３

-27		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
東4m、角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
d ７１０６Ｒ

-41		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,569  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
562,617 		 100
[ 105.0]
535,826 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
536,000 
b (　           ) 
691,370  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
728,704 		 100
[ 139.8]
521,247 
521,000 
c (　           ) 
360,917  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
365,122 		 100
[  75.2]
485,535 
486,000 
d (　           ) 
375,193  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
415,714 		 100
[  87.0]
477,832 
478,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    500,000 円／㎡]  



葛飾 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,117,158 
978,598 
4,138,560 
2,935,380 
1,203,180 		 （　0.9660）
1,162,272 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     31,412,757 円　　　　（　    361,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 65.00 Ｓ3 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   87 ㎡      7.1 m x   12.4 m  前面道路：区道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階及び３階は共同住宅、各階２戸を想定 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
95.0 
61.75 
2,650 
163,638 		 6.0  981,828 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
65.00 
95.0 
61.75 
2,450 
151,288 		 1.0  151,288 
1.0  151,288 

 3～ 3		 住宅
55.00 
95.0 
52.25 
2,500 
130,625 		 1.0  130,625 
1.0  130,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.00 
95.0 
175.75 

445,551 		 1,263,741 
281,913 
⑨年額支払賃料        445,551 円　×　12ヶ月　＝　       5,346,612 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,346,612 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       374,263 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,972,349 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,263,741 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          281,913 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         133,056 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,117,158 円　　　　（　        58,818 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 241,000 円  　　　　     48,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 160,398 円  　　　        5,346,612　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      409,700 円  　　　　     48,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         978,598 円　（　　　　　　        11,248 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9660    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 253,000 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,935,380 円  
（　　　　　        33,740 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,117,158 円      
②総費用 978,598 円      
③純収益　①－② 4,138,560 円      
④建物等に帰属する純収益 2,935,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,203,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,162,272 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,359 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,412,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     361,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区東金町三丁目１２番１１
 0118000407171-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考