別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-3 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　岩本　育子   TEL.
鑑定評価額 78,500,000 円  １㎡当たりの価格 882,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区小菅４丁目１１番６
｢小菅４－１１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所兼店舗

ＲＣ4		 小売店舗、事務所の
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北7.3m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ区道 交通

施設		 綾瀬駅南方

90m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、事務所の建ち並ぶ駅前の商業地域で、当面現状維持で推移すると予測する。地価水準は、日銀が異次
元緩和を解除したものの、緩和的な金融環境が継続するなか、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    939,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    635,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区の繁華性の比較的高い商業地域。需要者の中心は、自用の店舗経営目的の事業法人、
店舗兼事務所ビル等を建築し、中長期的に賃貸経営目的の地元不動産業者や投資家等が挙げられる。いまだ低金利下に
あることから、直近も、商業地への需要は堅調に推移し、地価は引き続き上昇傾向にある。市場での需要の中心価格帯
は、５０～１００万円／㎡前後、総額は多様で取引ごとにばらつきがあり、中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地であるが、採用した取引事例は、収益性・投資採算性も反映された規範性の高いものが多く、取引
事例比較法による比準価格は、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は、最有効使用を前提として無理のない賃料設
定等で試算でき、相応の説得力がある。以上から、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.5]		 [100.0]
100		 877,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    802,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高やそれに伴う金利先高観で景気の先行
きは不透明であるが、現状は低金利下、不動
産需要は堅調で区内の商業地地価は上昇傾向
。

綾瀬駅南側の立地に優れた商業地域であり、
店舗需要や事務所需要は、底堅い。地域要因
に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０８

-8		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b ７１０５

-26		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.7m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c ７１２０Ｒ

-24		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東18m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d ７１０３

-6		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
e ７１０９

-4		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東11.6m区
道、北6.3m、
二方路
商業
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
691,370  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
728,704 		 100
[  77.6]
939,052 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
939,000 
b (　           ) 
620,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
638,600 		 100
[  68.5]
932,263 
932,000 
c (　           ) 
1,149,773  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,278,548 		 100
[ 130.6]
978,980 
979,000 
d (　           ) 
596,776  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
644,518 		 100
[  70.2]
918,117 
918,000 
e (　           ) 
626,942  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
685,819 		 100
[  67.0]
1,023,610 
1,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    939,000 円／㎡]  



葛飾 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,824,062 
2,612,538 
8,211,524 
6,029,100 
2,182,424 		 （　0.9577）
2,090,107 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     56,489,378 円　　　　（　    635,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 71.28 Ｓ5 345.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   89 ㎡      8.0 m x   11.0 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所いずれもフロア貸しを想定 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 地域、対象標準地、同種建物の状況から判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
71.28 
80.8 
57.60 
4,650 
267,840 		 6.0  1,607,040 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
71.28 
80.8 
57.60 
3,200 
184,320 		 2.0  368,640 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
60.48 
82.8 
50.10 
3,200 
160,320 		 2.0  320,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.60 
81.2 
280.50 

981,120 		 3,033,600 
0 
⑨年額支払賃料        981,120 円　×　12ヶ月　＝　      11,773,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,773,440 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       977,196 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,796,244 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,033,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,818 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,824,062 円　　　　（　       121,619 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 495,000 円  　　　　     99,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 470,938 円  　　　       11,773,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      607,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      841,500 円  　　　　     99,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,000 円  　　　　     99,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,000 円  　　　　     99,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,612,538 円　（　　　　　　        29,354 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9577    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　     345.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,029,100 円  
（　　　　　        67,743 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,824,062 円      
②総費用 2,612,538 円      
③純収益　①－② 8,211,524 円      
④建物等に帰属する純収益 6,029,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,182,424 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,090,107 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,484 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,489,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     635,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区小菅四丁目１１番６
 0118000443686-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-3 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　保戸田　藤郎   TEL.
鑑定評価額 78,500,000 円  １㎡当たりの価格 882,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区小菅４丁目１１番６
｢小菅４－１１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所兼店舗

ＲＣ4		 小売店舗、事務所の
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北7.3m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ区道 交通

施設		 綾瀬駅南方

90m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬駅高架脇に位置する商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな景気の回
復に伴い、概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    933,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    621,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及び隣接区の駅近くの繁華性の高い商業地域である。需要者は、地縁的選好性を有する地元事業
者のほか、より広域的に事業展開する事業法人、不動産業者、投資家等が想定される。地域内には、比較的小規模の画
地が多く、店舗は概ね１階路面のみ、上階は事務所、各種教室等に利用されているが、近年は単身者向け共同住宅等へ
の建替えも見受けられる。事業用地の取引価格は画地条件により多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の立地する駅前商業地域においては、市場参加者は周辺の取引水準に加え、収益性をも考慮して取引を行う
ものと考えられる。本件においては、比準価格は葛飾区内の商業地域等における規範性の高い取引事例を収集し、実証
的な比準価格を得た。一方、収益価格は想定要素が介在するため不確定要素がある側面は否めない。従って、比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 [100.0]
100		 886,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    802,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、欧米における高い金利水準の継続や
中国の先き行き懸念等のリスクもあるものの
、緩やかに回復している。直近の区内人口は
微増傾向である。

地区まちづくり計画が進行中の綾瀬駅北側（
足立区側）地区に対し、当該地域内に特段の
変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０７Ｒ

-39		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.4m区道
、北東5.5m、
角地
商業

(100,384)
b ７１０８

-8		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c ７１０９Ｒ

-35		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m区道、
南東25m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
d ７１１２Ｒ

-38		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.4m区道
、中間画地
商業

(100,324)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
869,757  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
932,711 		 100
[  99.2]
940,233 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
940,000 
b (　           ) 
691,370  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
728,704 		 100
[  87.3]
834,712 
835,000 
c (　           ) 
996,441  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,019,659 		 100
[ 105.3]
968,337 
968,000 
d (　           ) 
935,782  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,048,076 		 100
[ 106.1]
987,819 
988,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    933,000 円／㎡]  



葛飾 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,418,827 
2,472,693 
7,946,134 
5,809,860 
2,136,274 		 （　0.9577）
2,045,910 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     55,294,865 円　　　　（　    621,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 71.28 Ｓ5 345.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   89 ㎡      8.0 m x   11.0 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～５階：事務所のフロア貸し ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 同種建物を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
71.28 
80.8 
57.60 
4,500 
259,200 		 6.0  1,555,200 
1.0  259,200 

 2～ 4		 事務所
71.28 
80.8 
57.60 
2,900 
167,040 		 3.0  501,120 
1.0  167,040 

 5～ 5		 事務所
60.48 
82.8 
50.10 
2,900 
145,290 		 3.0  435,870 
1.0  145,290 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.60 
81.2 
280.50 

905,610 		 3,494,430 
905,610 
⑨年額支払賃料        905,610 円　×　12ヶ月　＝　      10,867,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,867,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       901,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,965,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,494,430 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          905,610 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         421,451 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,418,827 円　　　　（　       117,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 477,000 円  　　　　     95,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 434,693 円  　　　       10,867,320　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      559,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      810,900 円  　　　　     95,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,400 円  　　　　     95,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,400 円  　　　　     95,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,472,693 円　（　　　　　　        27,783 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9577    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　     345.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,809,860 円  
（　　　　　        65,279 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,418,827 円      
②総費用 2,472,693 円      
③純収益　①－② 7,946,134 円      
④建物等に帰属する純収益 5,809,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,136,274 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,045,910 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,988 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,294,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     621,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区小菅四丁目１１番６
 0118000443686-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考