別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
葛飾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-1 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　生   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
｢新小岩１－４９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,462)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中規模の小売店舗が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南西7.7m区道 水道、ガス、下水 新小岩

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,462)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 都内有数のアーケード商店街であり、周辺で展開する市街地再開発事業の進捗に伴い繁華性の向上等が将来的に
は期待されるが、価格時点現在において特段の変動要因は認められず、当面は現状維持と予測される。
(3)最有効使用の判定 ３、４階程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京都２３区東部から北部にかけての駅前商店街又はこれに準ずる繁華性の高い商店街を形成する商業地
域。需要者の中心は、自用の店舗経営者のほか、中長期的に賃貸経営を行うことを企図する地元の不動産業者又は個人
等が考えられる。テナント需要は高く、投資物件を中心に繁華性の高い商業地の地価は上昇傾向を強めている。駅前商
業地の取引は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用にあたって、取引事例は同一需給圏を広範囲に取り、適切に比較を行った。比準価格は実証的な
性格を有しており、規範性が高い。収益価格については理論的に構築された価格であり、査定に際しての過程において
想定要素が多いが、比準価格の検証手段として一定の妥当性を有する。以上より、比準価格及び収益価格を関連付けて
得た価格を標準とし、代表標準地との秤量的検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,850,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[114.5]		 [100.0]
100		 1,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は直近では微増傾向にある。景
気は緩やかな回復が続いているが、物価や金
利の動向等に注視を要する。


新小岩駅南口で再開発計画が進行する中、駅
直結の商業ビルの開業や駅南北自由通路の全
線開通により繁華性、利便性等が向上してい
る。

駅前商業地として代替・競争関係にある不動
産と比較した場合における競争力は中位にあ
り、特筆すべき個別的要因の変動は特にない
。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０９Ｒ

-37		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.7m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,498)
b ７１０９Ｒ

-38		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m区道
、中間画地
商業

(100,400)
c ７１０２Ｒ

-29		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m区道、
西6m、角地
商業

(100,500)
d ７１０４

-53		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
北5.9m、
西3.5m、
三方路
商業
高度地区最高35m
高度地区
(100,500)
e ７１０４

-67		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西15m都道、
南東4m、
二方路
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,586,776  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,959,272 		 100
[ 103.0]
2,873,080 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,870,000 
b (　           ) 
1,281,983  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,397,361 		 100
[  72.9]
1,916,819 
1,920,000 
c (　           ) 
1,818,175  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,911,681 		 100
[ 103.0]
1,856,001 
1,860,000 
d (　           ) 
1,415,219  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
1,420,564 		 100
[  84.2]
1,687,131 
1,690,000 
e (　           ) 
2,212,314  		 100
[ 100.0]		 [ 124.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
2,444,982 		 100
[ 118.9]
2,056,335 
2,060,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,860,000 円／㎡]  



葛飾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,777,994 
3,558,760 
12,219,234 
5,030,340 
7,188,894 		 （　0.9660）
6,944,472 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    187,688,432 円　　　　（　  1,630,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 89.10 Ｓ3 267.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   462 ％   115 ㎡      6.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階事務所（各階フロア貸し）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.10 
100.0 
89.10 
10,000 
891,000 		 8.0  7,128,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
89.10 
100.0 
89.10 
3,500 
311,850 		 6.0  1,871,100 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
89.10 
100.0 
89.10 
2,500 
222,750 		 4.0  891,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.30 
100.0 
267.30 

1,425,600 		 9,890,100 
0 
⑨年額支払賃料      1,425,600 円　×　12ヶ月　＝　      17,107,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,107,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,419,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,687,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,890,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,692 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,777,994 円　　　　（　       137,200 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,083 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 413,000 円  　　　　     82,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 855,360 円  　　　       17,107,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,423,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,100 円  　　　　     82,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,600 円  　　　　     82,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,558,760 円　（　　　　　　        30,946 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9660    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,030,340 円  
（　　　　　        43,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,777,994 円      
②総費用 3,558,760 円      
③純収益　①－② 12,219,234 円      
④建物等に帰属する純収益 5,030,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,188,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,944,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,387 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    187,688,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,630,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区新小岩一丁目１３５５番３
 0118000448421-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 5-1 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中川　太知   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区新小岩１丁目１３５５番３
｢新小岩１－４９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,462)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中規模の小売店舗が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南西7.7m区道 水道、ガス、下水 新小岩

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ区道 交通

施設		 新小岩駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,462)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 新小岩駅に近い繁華性の高いアーケード商店街であり、近隣地域の北方では市街地再開発事業が進行しており、
長期的に商業環境の良化が見込まれる。投資用不動産需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ３、４階程度の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及び周辺区の商業地域で、特にＪＲ総武線沿線の駅周辺は代替性が高い。主な需要者は賃貸ビルや
マンションなどの投資目的の不動産会社、投資家等が考えられる。駅周辺の希少性の高い立地の物件供給は限定的な一
方、低金利、相続対策などの要因により投資用不動産に対する需要は根強く、価格は上昇傾向で推移。取引価格には幅
が見られ中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件では、主に新小岩駅周辺の商業地域で成約
した対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、対象不動産は賃貸物
件用地としては小規模であり、収益価格は低位に試算された。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,850,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 1,770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微増傾向にある。低金利環境
の継続などにより、不動産市場は堅調に推移
している。


新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業が
権利変換計画が認可され、再開発事業が推進
されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０３

-21		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西18m都道、
東6m、二方路
近商
高度地区最低7m
(100,400)
b ７１２０Ｒ

-24		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東18m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ７１１２

-6		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東18m都道、
北7.3m、角地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
d ７１１４

-12		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
北東20m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,211,069  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,251,438 		 100
[  64.0]
1,955,372 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,960,000 
b (　           ) 
1,149,773  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,278,548 		 100
[  75.6]
1,691,201 
1,690,000 
c (　           ) 
1,202,859  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
1,242,199 		 100
[  59.2]
2,098,309 
2,100,000 
d (　           ) 
969,520  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,013,243 		 100
[  55.3]
1,832,266 
1,830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,900,000 円／㎡]  



葛飾 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,765,739 
3,668,860 
12,096,879 
5,280,030 
6,816,849 		 （　0.9660）
6,585,076 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    177,975,027 円　　　　（　  1,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 89.10 Ｓ3 267.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   462 ％   115 ㎡      6.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階事務所（フロア賃貸想定） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.10 
100.0 
89.10 
10,000 
891,000 		 6.0  5,346,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
89.10 
100.0 
89.10 
3,500 
311,850 		 6.0  1,871,100 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
89.10 
100.0 
89.10 
2,500 
222,750 		 6.0  1,336,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.30 
100.0 
267.30 

1,425,600 		 8,553,600 
0 
⑨年額支払賃料      1,425,600 円　×　12ヶ月　＝　      17,107,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,107,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,419,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,687,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,553,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,437 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,765,739 円　　　　（　       137,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 433,500 円  　　　　     86,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 855,360 円  　　　       17,107,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,469,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      736,900 円  　　　　     86,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,700 円  　　　　     86,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,700 円  　　　　     86,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,668,860 円　（　　　　　　        31,903 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9660    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     267.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,280,030 円  
（　　　　　        45,913 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,765,739 円      
②総費用 3,668,860 円      
③純収益　①－② 12,096,879 円      
④建物等に帰属する純収益 5,280,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,816,849 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,585,076 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,262 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    177,975,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区新小岩一丁目１３５５番３
 0118000448421-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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