別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -23 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　智之   TEL.
鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 493,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
｢新小岩３－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,256)

1:1.5		 住宅兼事務所

Ｓ3		 住宅、共同住宅、事
務所等が混在する住
宅地域		 西6.4m区道 水道、ガス、下水 新小岩

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北６．４ｍ
区道		 交通

施設		 新小岩駅南東方

630m		 法令

規制		 １住居
(70,256)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 新小岩駅より徒歩圏内で用途の多様性が認められる住宅地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当分の
間は現状維持と予測する。住宅需要は安定しており、地価水準はしばらく上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及び周辺区内のＪＲ総武線沿線の住宅地域で、特に新小岩駅から徒歩圏内の住宅地域の代替性が
高い。需要者の中心は、葛飾区及び江戸川区に居住する一次取得者層であるが、他区部や周辺市域からの転入も多い。
新小岩駅から駅徒歩圏内で利便性が高いため需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移している。土地は８０㎡程度
で４，０００万円程度、新築の戸建物件は６，０００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、新小岩駅を最寄り駅とする規範性の高い住宅地の取引事例により実証的に試算された。一方、自己の居住
を目的とする取引が多い住宅地域で、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向にあることから、収益
価格の説得力は相対的に劣る。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    352,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 77.2]		 [102.0]
100		 493,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    466,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微増傾向で、高齢化率の高止
まりが認められる。建築費の高騰や地価の上
昇等を背景に住宅価格は総じて上昇基調で推
移している。

一般住宅と事務所等が混在する住宅地域で、
地域要因に特段の変動はない。需要は堅調に
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０９Ｒ

-32		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m私道、
東4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,160)
b ７１０９

-10		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南2.7m私道、
東1.3m、角地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ７１０２

-24		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.1m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ７１１６Ｒ

-31		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
e ７１１９Ｒ

-45		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,229  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
372,629 		 100
[  77.6]
480,192 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
490,000 
b (　           ) 
454,190  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
465,466 		 100
[  86.6]
537,490 
548,000 
c (　           ) 
416,676  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
433,343 		 100
[  94.0]
461,003 
470,000 
d (　           ) 
389,504  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
409,590 		 100
[  84.7]
483,577 
493,000 
e (　           ) 
406,849  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
421,208 		 100
[  82.0]
513,668 
524,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    505,000 円／㎡]  



葛飾 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,761,164 
812,824 
3,948,340 
2,511,750 
1,436,590 		 （　0.9779）
1,404,841 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     36,021,564 円　　　　（　    368,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.02 Ｓ3 158.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   256 ％   98 ㎡      7.9 m x   12.6 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が２ＤＫタイプ１戸、２・３階が１Ｒタイプ各階２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
42.73 
97.8 
41.78 
2,500 
104,450 		 1.0  104,450 
1.0  104,450 

 2～ 2		 住宅
58.02 
99.1 
57.47 
2,700 
155,169 		 1.0  155,169 
1.0  155,169 

 3～ 3		 住宅
58.02 
99.1 
57.47 
2,700 
155,169 		 1.0  155,169 
1.0  155,169 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.77 
98.7 
156.72 

414,788 		 414,788 
414,788 
⑨年額支払賃料        414,788 円　×　12ヶ月　＝　       4,977,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,977,456 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       413,129 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,564,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           414,788 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,804 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          414,788 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         193,033 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,761,164 円　　　　（　        48,583 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,500 円  　　　　     42,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 149,324 円  　　　        4,977,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      361,200 円  　　　　     42,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,500 円  　　　　     42,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,500 円  　　　　     42,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         812,824 円　（　　　　　　         8,294 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     158.77 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,511,750 円  
（　　　　　        25,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,761,164 円      
②総費用 812,824 円      
③純収益　①－② 3,948,340 円      
④建物等に帰属する純収益 2,511,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,436,590 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,404,841 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,335 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,021,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     368,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区新小岩三丁目１０７９番３
 0118000450420-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -23 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐々　真司   TEL.
鑑定評価額 48,100,000 円  １㎡当たりの価格 491,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区新小岩３丁目１０７９番３
｢新小岩３－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,256)

1:1.5		 住宅兼事務所

Ｓ3		 住宅、共同住宅、事
務所等が混在する住
宅地域		 西6.4m区道 水道、ガス、下水 新小岩

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６．４ｍ
区道		 交通

施設		 新小岩駅南東方

630m		 法令

規制		 １住居
(70,256)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    499,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区及び江戸川区内においてＪＲ総武線沿線を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は、地縁性を
有する一次取得者等の個人や地元不動産業者が中心であるが、他地域からの転入も想定される。近隣地域は、新小岩駅
から比較的近く交通利便性に優れており、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。市場での価格帯は、新築戸建の場合で
５，５００～６，５００万円程度が中心であるが、立地や規模によっては高額の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等における多数の取引事例から試算した対象標準地の市場性を反映した価格であり、その信頼性
は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性を反映した価格であるが、主たる需要者は自用目的であり、また近隣地
域は成熟した住宅地域であることからやや低位に求められ、その信頼性は相対的に劣る。したがって、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    352,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 78.2]		 [102.0]
100		 487,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    466,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は直近では微増傾向にある。不
動産市況は堅調に推移しているが、物価上昇
や金融政策の動向等に注視する必要がある。


最寄り駅から徒歩圏内にある成熟した住宅地
域であり、地域要因に特段の変動は見当たら
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０９Ｒ

-32		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m私道、
東4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,160)
b ７１０９

-10		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南2.7m私道、
東1.3m、角地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ７１０９

-13		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m私道、
南5.5m、
二方路
準工
高度地区2種
(70,200)
d ７１１７

-24		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,229  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
372,629 		 100
[  81.2]
458,903 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
468,000 
b (　           ) 
454,190  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
465,466 		 100
[  91.1]
510,940 
521,000 
c (　           ) 
456,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
488,819 		 100
[  94.0]
520,020 
530,000 
d (　           ) 
353,357  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
441,696 		 100
[  94.1]
469,390 
479,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    499,000 円／㎡]  



葛飾 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,695,208 
799,955 
3,895,253 
2,547,870 
1,347,383 		 （　0.9771）
1,316,528 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     33,757,128 円　　　　（　    344,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.02 Ｓ3 158.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   256 ％   98 ㎡      7.9 m x   12.6 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階２ＤＫタイプ１戸、２・３階ワンルームタイプ各２戸を想定 ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 内部共用廊下を除くため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
42.73 
97.8 
41.78 
2,500 
104,450 		 1.0  104,450 
1.0  104,450 

 2～ 2		 住宅
58.02 
99.1 
57.47 
2,650 
152,296 		 1.0  152,296 
1.0  152,296 

 3～ 3		 住宅
58.02 
99.1 
57.47 
2,650 
152,296 		 1.0  152,296 
1.0  152,296 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.77 
98.7 
156.72 

409,042 		 409,042 
409,042 
⑨年額支払賃料        409,042 円　×　12ヶ月　＝　       4,908,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,908,504 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       407,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,501,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           409,042 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,751 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          409,042 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         190,359 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,695,208 円　　　　（　        47,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,100 円  　　　　     41,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 147,255 円  　　　        4,908,504　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      354,400 円  　　　　     41,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,700 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,700 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         799,955 円　（　　　　　　         8,163 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     158.77 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0606 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,547,870 円  
（　　　　　        25,999 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,695,208 円      
②総費用 799,955 円      
③純収益　①－② 3,895,253 円      
④建物等に帰属する純収益 2,547,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,347,383 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,316,528 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,434 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,757,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     344,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区新小岩三丁目１０７９番３
 0118000450420-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考