別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -21 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　仙田　修   TEL.
鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 369,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区西亀有３丁目９４番２
｢西亀有３－４１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 亀有

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ区
道		 交通

施設		 亀有駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に葛飾区の北側に位置する、最寄駅から徒歩圏内外の住宅地域である。主な需要者は個人では、東京
都心近郊へ通勤する会社員など第一次取得者が多く、法人ではハウスメーカーなどの不動産業者等が主体と考えられる
。低金利政策の継続等の下支えもあり、需要は堅調である。土地の中心価格帯は３，５００万円～４，５００万円程度
、新築戸建住宅は５，０００万円～５，５００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地の最有効使用は低層住宅地であり、典型的需要者と考えられる東京都心近郊へ通勤する会社員等は対象地の有す
る収益性よりも居住の快適性及び生活利便性を重視し行動する。よって当該市場の特性を的確に反映した手法としては
収益還元法よりも市場の実態に着目した取引事例比較法の方がより市場の実態との適合性が高い評価手法であるため、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -30                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    388,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[105.0]		 100
[108.1]		 [102.0]
100		 369,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安等により物価は上昇傾向だが、低金利政
策の継続等による需要の下支え効果もあり、
不動産取引は安定的に推移している。


住宅地として成熟しており、特段の変動要因
はない。底堅い需要があることから、地価は
やや強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０４

-9		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ７１０８

-7		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
西4m、東4.6m、
三方路
１住居
高度地区2種
(80,200)
c ７１２０Ｒ

-22		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12.7m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,200)
d ７１０６

-24		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.9m区道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
地区計画等
(70,240)
e ７１１２

-16		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
349,121  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
377,974 		 100
[  99.8]
378,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
386,000 
b (　           ) 
470,458  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
454,948 		 100
[ 107.0]
425,185 
434,000 
c (　           ) 
422,521  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
444,492 		 100
[ 105.0]
423,326 
432,000 
d (　           ) 
322,993  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
314,995 		 100
[  96.8]
325,408 
332,000 
e (　           ) 
214,329  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
207,389 		 100
[  88.4]
234,603 
239,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    377,000 円／㎡]  



葛飾 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,030,337 
483,340 
2,546,997 
1,440,960 
1,106,037 		 （　0.9760）
1,079,492 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     27,679,282 円　　　　（　    247,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   112 ㎡      7.8 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均賃貸面積６０．０㎡程度のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,150 
129,000 		 1.0  129,000 
1.0  129,000 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,250 
135,000 		 1.0  135,000 
1.0  135,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

264,000 		 264,000 
264,000 
⑨年額支払賃料        264,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,168,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,168,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       262,944 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,905,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           264,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,421 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          264,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,860 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,030,337 円　　　　（　        27,057 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 68,400 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 95,040 円  　　　        3,168,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,800 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         483,340 円　（　　　　　　         4,316 円／㎡）　　（経費率　　  16.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,440,960 円  
（　　　　　        12,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,030,337 円      
②総費用 483,340 円      
③純収益　①－② 2,546,997 円      
④建物等に帰属する純収益 1,440,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,106,037 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,079,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,638 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,679,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     247,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区西亀有三丁目９４番２
 0118000436020-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -21 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　佐々　真司   TEL.
鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区西亀有３丁目９４番２
｢西亀有３－４１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 亀有

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 亀有駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区内北部を中心としてＪＲ常磐線沿線を最寄り駅とする住宅地域である。需要者の属性は、地縁性
を有する一次取得者等の個人及び建売業者等が中心であるが、他地域からの転入も想定される。近隣地域は、住環境が
良好な成熟した既成住宅地域であり、需要は堅調に推移している。更地より建付地としての取引が多く、市場での価格
帯は、新築戸建の場合で５，０００万円から６，０００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等における多数の取引事例から試算した対象標準地の市場性を反映した価格であり、その信頼性
は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性を反映した価格であるが、主たる需要者は自用目的であり、また近隣地
域は成熟した住宅地域であることからやや低位に求められ、その信頼性は相対的に劣る。したがって、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -30                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    388,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[105.0]		 100
[108.1]		 [102.0]
100		 369,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は直近では微増傾向にある。不
動産市況は堅調に推移しているが、物価上昇
や金融政策の動向等に注視する必要がある。


住環境が良好な成熟した住宅地域であり、地
域要因に特段の変動は見当たらない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０４

-9		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ７１１９

-14		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
北4m、角地
準工
高度2種最低7m
地区計画等
(80,240)
c ７１０６

-7		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東3m私道、
西4m、二方路
１住居
高度地区2種
(70,160)
d ７１０４

-7		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
349,121  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
377,974 		 100
[  98.9]
382,178 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
390,000 
b (　           ) 
403,231  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
390,054 		 100
[  99.9]
390,444 
398,000 
c (　           ) 
323,934  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
360,856 		 100
[  97.8]
368,973 
376,000 
d (　           ) 
340,627  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.0]
418,258 		 100
[ 117.7]
355,359 
362,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    382,000 円／㎡]  



葛飾 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,099,208 
505,700 
2,593,508 
1,535,760 
1,057,748 		 （　0.9760）
1,032,362 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     26,470,821 円　　　　（　    236,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   112 ㎡      7.8 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ファミリータイプ１戸（平均専有面積６０㎡程度）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,200 
132,000 		 1.0  132,000 
1.0  132,000 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,300 
138,000 		 1.0  138,000 
1.0  138,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

270,000 		 270,000 
270,000 
⑨年額支払賃料        270,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,240,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,240,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       268,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,971,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           270,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,476 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          270,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,652 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,099,208 円　　　　（　        27,672 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,900 円  　　　　     24,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 97,200 円  　　　        3,240,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,500 円  　　　　     24,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         505,700 円　（　　　　　　         4,515 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,535,760 円  
（　　　　　        13,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,099,208 円      
②総費用 505,700 円      
③純収益　①－② 2,593,508 円      
④建物等に帰属する純収益 1,535,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,057,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,032,362 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,470,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     236,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区西亀有三丁目９４番２
 0118000436020-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考