別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -15 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　貴好   TEL.
鑑定評価額 45,100,000 円  １㎡当たりの価格 305,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区奥戸６丁目４６３番２
｢奥戸６－１７－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1:2		 住宅

Ｓ2		 一般住宅のほか共同
住宅等が見られる住
宅地域		 南東7.2m区道 水道、ガス、下水 小岩

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業を施行すべ
き区域内のため、都市計画法
第５３条の適用を受ける。		 街

路		 基準方位北７．２ｍ
区道		 交通

施設		 小岩駅西方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 新中川に近く、街区が整然とした最寄駅から徒歩限界域の既成の住宅地。一般住宅のほか事業所や駐車場も見ら
れる。当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は総武線・京成線沿線の江戸川・葛飾区内の住宅地域で、駅から徒歩限界域の地域が代替性が高い。需要者
は両区内居住の個人が中心で、地域外からの転入も見られる。駅から距離があり生活利便性の面でやや劣る住宅地とな
っており、駐車場等の未利用地も見られる。駅周辺と比較して価格水準が低いが、値ごろ感から価格は上昇している。
新築の戸建物件は敷地１００㎡以下で総額４０００万円台を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺住宅地の事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺には投資用
物件は少なく地主による土地活用がほとんどで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから比準価格より
もやや低位に試算された。収益性よりも立地や住環境に重きを置く市場であることから、比準価格を重視し収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    352,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[101.0]		 100
[127.2]		 [104.0]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京郊外住宅地として需要は底堅く、人口は
増加傾向。不動産市況は概ね堅調で、とくに
駅に近い地域は顕著な価格上昇が見られる。


小岩駅徒歩圏限界域に位置し、住宅のほか事
業所も多く見られる地域。駅から離れた川沿
いに立地するが、割安感から取引価格は上昇
傾向にある。

標準的な規模、形状の画地であり、とくに価
格に影響する個別的要因の変動要素はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０８

-6		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m区道、
北4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
b ７１０６

-3		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
c ７１０６

-1		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
d ７１０６

-26		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
北西4.5m、
角地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
e ７１１４

-4		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
359,659  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
357,264 		 100
[ 116.4]
306,928 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
319,000 
b (　           ) 
318,648  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
335,419 		 100
[ 109.3]
306,879 
319,000 
c (　           ) 
292,188  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
319,869 		 100
[ 108.2]
295,628 
307,000 
d (　           ) 
365,023  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
358,003 		 100
[ 118.8]
301,349 
313,000 
e (　           ) 
318,564  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
328,351 		 100
[ 111.6]
294,221 
306,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



葛飾 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,591,631 
623,684 
2,967,947 
1,990,800 
977,147 		 （　0.9760）
953,695 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     24,453,718 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   148 ㎡      8.2 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均約６５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋形式のため１００％とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,230 
144,950 		 1.0  144,950 
1.0  144,950 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,230 
144,950 		 1.0  144,950 
1.0  144,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

289,900 		 289,900 
289,900 
⑨年額支払賃料        289,900 円　×　12ヶ月　＝　       3,478,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,478,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　       ％　＝　　       288,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,454,060 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           289,900 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,900 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,913 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,591,631 円　　　　（　        24,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,326 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,230 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 112,284 円  　　　        3,742,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,700 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         623,684 円　（　　　　　　         4,214 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,990,800 円  
（　　　　　        13,451 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,591,631 円      
②総費用 623,684 円      
③純収益　①－② 2,967,947 円      
④建物等に帰属する純収益 1,990,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 977,147 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 953,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,444 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,453,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区奥戸六丁目４６３番２
 0118000380344-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -15 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　遠山　雄大   TEL.
鑑定評価額 45,000,000 円  １㎡当たりの価格 304,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区奥戸６丁目４６３番２
｢奥戸６－１７－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度地区2種


(60,150)

1:2		 住宅

Ｓ2		 一般住宅のほか共同
住宅等が見られる住
宅地域		 南東7.2m区道 水道、ガス、下水 小岩

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業を施行すべ
き区域内のため、都市計画法
第５３条の適用を受ける。		 街

路		 基準方位：北　　７
．２ｍ区道		 交通

施設		 小岩駅西方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 小岩駅徒歩限界圏に位置する新中川近くの住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。小岩駅から
やや距離があり住環境もやや劣るが、値頃感から住宅需要は安定的に推移し、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ総武線各駅を最寄とする住宅地域であるが、特に小岩駅徒歩限界圏の地域との代替性が高い。需
要の中心は、都心部へ通勤する個人や宅地開発等を行う不動産業者等である。新中川近くの既成住宅地域で、小岩駅か
ら距離があり、アプローチもやや劣るが、区内の他の地域と比べた価格の割安感から一定数の実需が認められる。取引
は土地建物一体としてのものが多く、小規模な新築戸建住宅の中心価格帯は４，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は奥戸エリア周辺に存する代替性の高い取引事例により試算され、地域の実勢を反映している。一方、収益価
格は建築費の高騰や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等の影響で低位に試算された。近隣地域では自己
利用目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する地域であるため、市場性を反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葛飾 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    352,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[101.0]		 100
[127.2]		 [104.0]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住環境や利便性の良い住宅地を中心に不動産
市況は堅調な動きを見せているが、引き続き
物価高騰や金融政策の動向等に注視が必要で
ある。

小岩駅からのアプローチが劣る徒歩限界圏の
住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。
他の地域と比べた価格の割安感から地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１２

-8		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6.8m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
b ７１１４

-4		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
c ７１１６Ｒ

-32		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8.1m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
d ７１１４

-17		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.3m区道、
南4m、角地
１中専
高度2種最高16m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
351,075  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
360,905 		 100
[ 117.3]
307,677 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
320,000 
b (　           ) 
318,564  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
328,351 		 100
[ 106.7]
307,733 
320,000 
c (　           ) 
241,823  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
308,206 		 100
[ 107.8]
285,905 
297,000 
d (　           ) 
277,090  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
277,354 		 100
[  93.1]
297,910 
310,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



葛飾 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,394,780 
581,470 
2,813,310 
1,820,160 
993,150 		 （　0.9760）
969,314 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     24,854,205 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 60 ％   150 ％   150 ％   148 ㎡      8.2 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約６５㎡の共同住宅（全２戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,250 
146,250 		 1.0  146,250 
1.0  146,250 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,300 
149,500 		 1.0  149,500 
1.0  149,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

295,750 		 295,750 
295,750 
⑨年額支払賃料        295,750 円　×　12ヶ月　＝　       3,549,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,549,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       294,567 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,254,433 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           295,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          295,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         137,635 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,394,780 円　　　　（　        22,938 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葛飾 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,400 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 106,470 円  　　　        3,549,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      244,800 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         581,470 円　（　　　　　　         3,929 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,820,160 円  
（　　　　　        12,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,394,780 円      
②総費用 581,470 円      
③純収益　①－② 2,813,310 円      
④建物等に帰属する純収益 1,820,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 993,150 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 969,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,549 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,854,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葛飾 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区奥戸六丁目４６３番２
 0118000380344-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考