別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
葛飾 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -11 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　中川　太知   TEL.
鑑定評価額 1,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 362,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区西亀有１丁目２番１
｢西亀有１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,049  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(80,200)
不整形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ7		 マンションのほか一
般住宅等が見られる
住宅地域		 西6m区道、三方路 水道、ガス、下水 お花茶屋

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 お花茶屋駅北方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(80,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションや一般住等が建ち並ぶ土地利用の進んだ地域で、地域要因に格別の変動はみられず、当面は現状のま
ま推移すると予測する。落ち着いた環境で相応の需要がある住宅地域で、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              349,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛飾区、隣接区の共同住宅地域。需要者はマンション開発事業者が中心となる。マンション住戸の最終
需要者は、区内在住の一次取得者、都内への通勤者層となる。資材、人件費上昇により建築費が上昇傾向で、それを反
映して分譲価格も上昇傾向で推移している。新築マンションの分譲価格は総額４，５００万円～５，５００万円程度が
中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、開発法によ
る価格も適切な収支の査定に基づき求められており、規範性が認められる。以上より、比準価格と開発法による価格を
関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -42                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    496,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[103.0]		 100
[139.9]		 [ 99.9]
100		 362,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葛飾区の人口は微増傾向にある。低金利環境
の継続などにより、住宅市場は堅調に推移し
ている。


マンション、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
で地域要因に大きな変動はない。落ち着いた
環境の住宅地域で、安定した需要がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０６

-25		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ７１１７

-6		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.4m区道
、北東5.5m、
南東5.5m、
三方路
２低専
高度地区2種
(70,150)
c ７１０１Ｒ

-39		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ７１０４

-20		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7.3m区道、
東4m、西4m、
三方路
１住居
高度地区2種
(80,200)
e ７１１７

-21		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
北4m、角地
工業
高度地区3種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
348,509  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
361,055 		 100
[ 105.1]
343,535 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
343,000 
b (　           ) 
401,715  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
397,889 		 100
[  99.0]
401,908 
402,000 
c (　           ) 
247,300  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
286,868 		 100
[  83.2]
344,793 
344,000 
d (　           ) 
367,126  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
364,302 		 100
[  95.3]
382,269 
382,000 
e (　           ) 
305,052  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
321,567 		 100
[  80.3]
400,457 
400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    374,000 円／㎡]  



葛飾 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲用マンション適地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲用マンション適地と判定したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,340,103,155 
2,277,086,722 
12 
720,000 
5,705.00 
350,000 
6,393.00 
⑧開発法による価格 　　        1,063,016,433 円　　　　（　              349,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -11　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,049 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,049.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,472.00 ㎡  6,393.00 ㎡  5,891.00 ㎡  502.00 ㎡  5,705.00 ㎡  ＲＣ・7F
 (    84 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      48.3 ％）  （     209.7 ％）  （     193.2 ％）  （      16.5 ％）  （     89.24 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   50.0 ｍ

  60.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 720,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    720,000 円／㎡　　×　　     5,705.00 ㎡　　＝　　　　       4,107,600,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,107,600,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   360,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    360,500 円／㎡　　×　　　   6,393.00 ㎡　　＝　　　　       2,304,676,500 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,107,600,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         410,760,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,715,436,500 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 328,608,000 円  (      8 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          282,537,158 円 
販売総額(2期) 2,957,472,000 円  (     72 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　        2,402,650,253 円 
販売総額(3期) 821,520,000 円  (     20 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          654,915,744 円 
収入合計 － － － － 3,340,103,155 円 
支出 建築工事費(1期) 230,467,650 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          213,689,605 円 
建築工事費(2期) 230,467,650 円  (     10 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          200,022,873 円 
建築工事費(3期) 1,843,741,200 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　        1,497,855,351 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 246,456,000 円  (     60 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          224,250,314 円 
販売管理費(2期) 164,304,000 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          141,268,579 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,277,086,722 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,340,103,155 円　　－　　　　　　        2,277,086,722 円　　＝　　　　　         1,063,016,433 円 

              349,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 葛飾 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区西亀有一丁目２番１
 0118000433286-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
葛飾 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葛飾 -11 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　松本　裕   TEL.
鑑定評価額 1,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 362,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 葛飾区西亀有１丁目２番１
｢西亀有１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,049  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(80,200)
不整形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ7		 マンションのほか一
般住宅等が見られる
住宅地域		 西6m区道、三方路 水道、ガス、下水 お花茶屋

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 お花茶屋駅北方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、一般住宅が多い既成住宅地域であり、現状で推移すると予測する。お花茶屋駅から徒歩圏外域となる
が、住環境は概ね良好である。割安感があり、地価は引き続き堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              349,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葛飾区及び隣接区の共同住宅地域。特に最寄りの各鉄道駅から徒歩圏外域との代替性が高い。需要者の中
心は分譲及び賃貸マンション、事業用不動産開発目的の大手・中堅デベロッパーや不動産投資法人。交通利便性が劣る
立地の新築分譲単価は概ね上限値に近い。借入金利も上昇基調にあるが、現時点での金利水準であれば大きな需要減退
は発生しないとの見方が多い。中心価格帯は個別性により異なるが、土地坪単価で１３０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏に存するマンション適地で交通接近条件が相対的に類似する事例を中心に試算されており、市
場価値を適切に反映した説得力の高い価格が求められた。開発法による価格もデベロッパーが着目する投資採算性が適
切に反映されており、典型的需要者の市場実態に即した説得力の高い価格が求められ、両者の信頼性は同程度と思料す
る。よって両試算価格を同等に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 -42                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    496,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[103.0]		 100
[139.9]		 [ 99.9]
100		 362,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は、直近１年間で微増傾向にある。
国内の利上げ観測が高まっているが、地価は
総じて強含み傾向で推移している。


区立公園隣接エリアであり、住環境は概ね良
好である。特筆すべき地域要因の変動はない
。


個別的要因に変動はない。三方路且つ画地規
模に希少性があり、分譲マンション適地とし
ての競争力は中以上。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葛飾 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０９

-19		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東11m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ７１１７

-6		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.4m区道
、北東5.5m、
南東5.5m、
三方路
２低専
高度地区2種
(70,150)
c ７１０６

-25		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
d ７１０７

-23		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11m区道、
南10m、
東5.5m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
275,651  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
335,295 		 100
[ 104.0]
322,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
322,000 
b (　           ) 
401,715  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
397,889 		 100
[  99.0]
401,908 
402,000 
c (　           ) 
348,509  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
361,055 		 100
[ 105.1]
343,535 
343,000 
d (　           ) 
526,814  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.7]
554,314 		 100
[ 108.2]
512,305 
512,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    375,000 円／㎡]  



葛飾 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲用マンション適地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を一体利用の分譲用マンション適地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,269,230,145 
2,205,404,278 
12 
717,000 
5,705.00 
343,000 
6,393.00 
⑧開発法による価格 　　        1,063,825,867 円　　　　（　              349,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葛飾 -11　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,049 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,049.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,472.00 ㎡  6,393.00 ㎡  5,891.00 ㎡  502.00 ㎡  5,705.00 ㎡  ＲＣ・7F
 (    84 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      48.3 ％）  （     209.7 ％）  （     193.2 ％）  （      16.5 ％）  （     89.24 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   50.0 ｍ

  60.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 717,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    717,000 円／㎡　　×　　     5,705.00 ㎡　　＝　　　　       4,090,485,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,090,485,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   343,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   353,290 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    353,290 円／㎡　　×　　　   6,393.00 ㎡　　＝　　　　       2,258,582,970 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,090,485,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         409,048,500 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,667,631,470 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 327,238,800 円  (      8 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          281,359,920 円 
販売総額(2期) 2,945,149,200 円  (     72 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        2,347,872,942 円 
販売総額(3期) 818,097,000 円  (     20 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          639,997,283 円 
収入合計 － － － － 3,269,230,145 円 
支出 建築工事費(1期) 225,858,297 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          209,415,813 円 
建築工事費(2期) 225,858,297 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          194,192,964 円 
建築工事費(3期) 1,806,866,376 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,440,433,875 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 245,429,100 円  (     60 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          223,315,938 円 
販売管理費(2期) 163,619,400 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          138,045,688 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,205,404,278 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,269,230,145 円　　－　　　　　　        2,205,404,278 円　　＝　　　　　         1,063,825,867 円 

              349,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 葛飾 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　葛飾区西亀有一丁目２番１
 0118000433286-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考