鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
葛飾 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -3

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　勝田　晴彦

TEL.

鑑定評価額

47,100,000 円

１㎡当たりの価格

377,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区東新小岩２丁目１３２番１｢東新小岩２－４－１１｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,200)
	1:2	住宅Ｓ3	一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域	北西6m区道	水道、ガス、下水	新小岩 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区道

交通

施設

新小岩駅北東方

1.2km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測
する。地価は概ね堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 385,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葛飾区及び隣接区のＪＲ総武線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は１次取得者層若しく
はこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等である。新小岩駅周辺では再開発事業が進行中であり、２０２３
年１０月には南口に商業ビルが開業した。東新小岩地区は幹線道路、公共施設等にも比較的恵まれており住宅需要は概
ね堅調である。土地は１００㎡程度で３，５００万円程度、新築の戸建物件は５，５００万円程度が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

規模の纏まった画地には共同住宅も見られるが、対象地の規模等を考慮すると収益性よりも居住の利便性・快適性を重
視した自用目的の需要が見込まれるため、収益価格の信頼性は相対的に劣るものと思料する。取引事例比較法において
は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を重視し、収益
価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    352,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は外国人を中心に増加しているが、
高齢化率の高止まりも認められる。金利上昇
圧力が高まっており住宅ローン金利には今後
注視を要する。

新小岩駅から徒歩１５分程度の熟成した住宅
地域であり自用目的の取引が中心である。地
価は強含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１１２ -1	葛飾区		建付地	（　）	不整形	南西4.5m私道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,180)
b	７１１７ -23	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	７１１２ -4	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	７１０９ -10	葛飾区		更地	（　）	不整形	南2.7m私道、東1.3m、角地		１住居高度地区2種 (70,160)
e	７１０９ -13	葛飾区		更地	（　）	ほぼ台形	北4.5m私道、南5.5m、二方路		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 357,047	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	383,604	100 [ 98.0]	391,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	395,000
b	(　 ) 382,694	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	382,694	100 [ 98.8]	387,342		391,000
c	(　 ) 377,597	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	371,124	100 [ 98.9]	375,252		379,000
d	(　 ) 454,190	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	465,466	100 [ 122.0]	381,530		385,000
e	(　 ) 456,485	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	488,819	100 [ 130.0]	376,015		380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 385,000 円／㎡]

葛飾 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,618,612	630,790	2,987,822	2,016,080	971,742	（　0.9760） 948,420	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	24,318,462 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	8.3 m x 15.4 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、平均専有面積３２．５㎡の１Ｋタイプ４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,400	156,000	1.0	156,000
							1.0	156,000
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,450	159,250	1.0	159,250
							1.0	159,250
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		315,250		315,250
								315,250

⑨年額支払賃料	315,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,783,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,783,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,469,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	315,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 315,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,618,612 円　　　　（　 28,949 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,556 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葛飾 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,700 円	31,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	113,490 円	3,783,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,100 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 630,790 円　（　　　　　　 5,046 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 236,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,016,080 円（　　　　　 16,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,618,612 円
②総費用	630,790 円
③純収益　①－②	2,987,822 円
④建物等に帰属する純収益	2,016,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	971,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	948,420 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,318,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

葛飾 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	葛飾区東新小岩二丁目１３２番１	0118000570746-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
葛飾 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -3

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岩本　育子

TEL.

鑑定評価額

47,100,000 円

１㎡当たりの価格

377,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区東新小岩２丁目１３２番１｢東新小岩２－４－１１｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,200)
	1:2	住宅Ｓ3	一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域	北西6m区道	水道、ガス、下水	新小岩 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

　基準方位　北　　
　６ｍ区道

交通

施設

新小岩駅北東方

1.2km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域として、当面、現状を維持して推移すると予測する。地価水準は、
日銀が異次元緩和を解除したものの、緩和的な金融環境が継続するなか、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 388,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区及び江戸川区内のＪＲ総武線沿線の住宅地域で、特に新小岩駅を最寄駅とする住宅地域の代替性
が高い。需要者の中心は、区内居住の一次取得者層であるが、周辺市区からの転入も多い。駅からやや距離があるが、
快速停車駅であることから都心部へのアクセス良好及び居住環境は良好で、近年、需給は安定している。土地は１００
㎡程度で、３０００万円台後半、新築戸建は、５０００万円台から６０００万円台が需要の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新小岩・小岩駅を最寄駅とする規範性の高い住宅地の取引事例を厳選し、実証的で信頼性の高い比準価格を試算するこ
とができた。一方、自己の居住を目的とする取引が多い住宅地域で、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視する傾
向にあることから、収益価格の説得力はやや劣る。よって、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高やそれに伴う金利先高観で景気の先行
きは不透明であるが、現状は低金利下、不動
産需要は堅調で区内の住宅地地価は上昇傾向
。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１０６ -26	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、北西4.5m、角地		１住居高度地区2種地区計画等 (80,200)
b	７１０２ -24	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北8.1m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	７１１７ -24	葛飾区		建付地	（　）	袋地等	東6m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	７１０９Ｒ -32	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m私道、東4m、角地		１住居高度地区2種 (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 365,023	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	358,003	100 [ 93.1]	384,536	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 416,676	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	433,343	100 [ 125.2]	346,121		350,000
c	(　 ) 353,357	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	441,696	100 [ 113.4]	389,503		393,000
d	(　 ) 366,229	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	372,629	100 [ 92.1]	404,592		409,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 388,000 円／㎡]

葛飾 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,618,612	629,990	2,988,622	2,009,760	978,862	（　0.9760） 955,369	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	24,496,641 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	8.3 m x 15.4 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、平均専有面積３２．５㎡の１Ｋタイプ４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,400	156,000	1.0	156,000
							1.0	156,000
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,450	159,250	1.0	159,250
							1.0	159,250
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		315,250		315,250
								315,250

⑨年額支払賃料	315,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,783,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,783,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,469,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	315,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 315,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,618,612 円　　　　（　 28,949 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,556 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葛飾 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,400 円	31,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	113,490 円	3,783,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 629,990 円　（　　　　　　 5,040 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,009,760 円（　　　　　 16,078 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,618,612 円
②総費用	629,990 円
③純収益　①－②	2,988,622 円
④建物等に帰属する純収益	2,009,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	978,862 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	955,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,496,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

葛飾 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	葛飾区東新小岩二丁目１３２番１	0118000570746-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考