鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
葛飾 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -1

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　沖　健信

TEL.

鑑定評価額

47,000,000 円

１㎡当たりの価格

420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区東金町３丁目１０４番５｢東金町３－３４－１｣				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域	南西4m区道	水道、ガス、下水	金町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ区道

交通

施設

金町駅北東方

600m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測す
る。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 431,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ常磐線金町駅を中心に、ＪＲ常磐線亀有駅、京成金町線沿線、広域的には京成本線沿線の住宅地域
と判断される。住環境が良好な地域であり、不動産の市場流通性は高い。需要者は、都心への通勤者層及び建売業者等
が主になる。土地価格は、景気の持ち直しが維持される中、上昇傾向にある。更地より建付地としての取引が多く、取
引価格は新築建売住宅で４，５００万円から６，０００万円程度の物件が需要の中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、一般住宅が多く見られる住宅地域である。自己使用目的での不動産取引が主体となっていて、地域の賃貸
市場においては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また、収益性より
居住の快適性を重視する地域といえる。したがって、市場性を反映した取引事例から求められた比準価格を重視し、収
益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葛飾 -10                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    408,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

内需は堅調に増加しており、景気は緩やかな
持ち直しを続けている中、葛飾区内の住宅地
価格は上昇傾向にある。

特記すべき変動要因は認められない。金町駅
から徒歩１０分以内の住宅地域に所在し、利
便性は良好である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１１２ -11	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	７１１４ -22	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
c	７１１１ -10	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西9m区道、北東6m、角地		２低専高度地区1種 (70,150)
d	７１１７ -11	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種風致地区 (40,200)
e	７１１９ -12	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西11m区道、北東10.4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 402,178	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	419,103	100 [ 99.0]	423,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	440,000
b	(　 ) 408,938	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	422,704	100 [ 101.6]	416,047		433,000
c	(　 ) 335,714	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	334,423	100 [ 81.2]	411,851		428,000
d	(　 ) 302,076	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	295,747	100 [ 71.9]	411,331		428,000
e	(　 ) 376,148	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	380,249	100 [ 92.3]	411,971		428,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 431,000 円／㎡]

葛飾 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,892,594	462,520	2,430,074	1,320,880	1,109,194	（　0.9760） 1,082,573	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	27,758,282 円　　　　（　 248,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	ＬＳ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	112 ㎡	7.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：２階建ファミリータイプ、平均専有面積約５６㎡（各階１部屋）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	100.0	56.00	2,200	123,200	1.0	123,200
							1.0	123,200
2～ 2	住宅	56.00	100.0	56.00	2,300	128,800	1.0	128,800
							1.0	128,800
～

～

～

計		112.00	100.0	112.00		252,000		252,000
								252,000

⑨年額支払賃料	252,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,024,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,024,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,773,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 252,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,892,594 円　　　　（　 25,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,409 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葛飾 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	62,700 円	20,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	90,720 円	3,024,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 462,520 円　（　　　　　　 4,130 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,320,880 円（　　　　　 11,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,892,594 円
②総費用	462,520 円
③純収益　①－②	2,430,074 円
④建物等に帰属する純収益	1,320,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,109,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,082,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,666 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,758,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

葛飾 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	葛飾区東金町三丁目１０４番５	0118000407372-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
葛飾 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -1

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　和久　裕司

TEL.

鑑定評価額

47,000,000 円

１㎡当たりの価格

420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区東金町３丁目１０４番５｢東金町３－３４－１｣				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域	南西4m区道	水道、ガス、下水	金町 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ区道

交通

施設

金町駅北東方

600m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心に区画整然とした住宅地域であり、地域内に変動要因は特段認められず、当分の間は現状を維持
したまま推移するものと予測される。地価は上昇傾向にあり、今後もしばらく継続すると推察される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 429,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線や京成線の各駅を中心とした葛飾区北部及びその周辺の住宅地域である。需要者は地縁
的選好性を有する地元在住者や都心への通勤者等他の地域からの転入者もみられる。金町駅周辺の再開発事業の影響は
直接的には認められないが、生活利便性の向上等の期待から、今後も住宅需要は堅調に推移するものと推察される。市
場における中心価格帯は、土地は３０万円／㎡～５０万円／㎡が多く、新築戸建は４～６千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は金町駅から徒歩圏内の既成住宅地域で自己利用目的の戸建住宅の需要者が多いため、金町駅を最寄駅とする
取引事例に基づき試算され、現実の社会情勢における市場性を反映している比準価格は説得力が優る。一方、対象標準
地上にファミリータイプの共同住宅の建築を想定して試算した収益価格は低位に求められ投資採算性に劣る。よって、
市場の特性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は緩やかな回復がみられる中、物価
や金融・為替動向、アメリカの今後の政策、
中国経済等の景気に影響を与える要因に注視
する必要がある。

戸建住宅中心の区画整然とした既成の住宅地
域であり、地域要因に特段の変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

+2.9 ％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１１４ -22	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
b	７１０１ -2	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東5.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	７１１１ -13	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m私道、東4m、二方路		１中専高度地区2種 (70,180)
d	７１１７ -9	葛飾区		建付地	（　）	不整形	無道路地		１住居高度地区2種
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 408,938	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	422,704	100 [ 102.7]	411,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	428,000
b	(　 ) 377,445	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	380,348	100 [ 91.8]	414,322		431,000
c	(　 ) 345,854	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	381,581	100 [ 93.0]	410,302		427,000
d	(　 ) 250,484	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 58.2]	444,157	100 [ 104.0]	427,074		444,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -41.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 429,000 円／㎡]

葛飾 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,956,873	474,436	2,482,437	1,371,440	1,110,997	（　0.9760） 1,084,333	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	27,803,410 円　　　　（　 248,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	ＬＳ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	112 ㎡	7.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（専有面積戸当たり５６㎡）２戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	100.0	56.00	2,250	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
2～ 2	住宅	56.00	100.0	56.00	2,350	131,600	1.0	131,600
							1.0	131,600
～

～

～

計		112.00	100.0	112.00		257,600		257,600
								257,600

⑨年額支払賃料	257,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,091,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,091,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 256,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,834,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	257,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 257,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,881 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,956,873 円　　　　（　 26,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葛飾 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,100 円	21,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	92,736 円	3,091,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,400 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 474,436 円　（　　　　　　 4,236 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,371,440 円（　　　　　 12,245 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,956,873 円
②総費用	474,436 円
③純収益　①－②	2,482,437 円
④建物等に帰属する純収益	1,371,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,110,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,084,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,803,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 248,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

葛飾 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	葛飾区東金町三丁目１０４番５	0118000407372-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考