別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
足立 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-32 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　廣木　耕治   TEL.
鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 795,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住橋戸町１０１番外
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
不整形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗ビル等
が増えつつある駅前
商業地域		 北東（駅前広場）区道、南東側道 水道、ガス、下水 千住大橋駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 駅前広場　区道 交通

施設		 千住大橋駅駅前広場接
面
 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認め
られないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    815,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    604,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の普通商業地域、近隣商業地域及び路線商業地域であると判断した。主たる需要者は当該地域
に地縁的選好性を有する個人・法人等の事業者またはマンション開発業者等が見込まれる。駅至近で利便性に優れるた
め、将来の発展性を有し需要は堅調に推移している。需要者の業種、目的等により規模等が異なるため、その把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業地域である。比準価格は、圏内の多数の類似する取引事例から
試算されており、実証的であり精度が高い。一方、収益価格は店舗付共同住宅を建築することを想定して求められたも
のであり、商業地の地価水準を表しているといえる。本件においては、市場実態を反映している比準価格を重視し、収
益性を反映している収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.8]		 [103.0]
100		 790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    744,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続くが経済・物価を巡
る不確実性は非常に高い。金融・為替市場の
動向やその経済・物価への影響等を十分注視
する必要がある。

中高層の店舗ビル等が増えつつある駅前商業
地域であり、地域要因の変動は認められない
。当該地域の地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。また、個別的要因
の格差率を変動させる市場性の変化も特に認
められない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）４６４５
-23		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33.5m都道、
北11m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b Ｒ７（公）
１０６１８
-9		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東3.2m私道
、中間画地
商業

(100,240)
c Ｒ０７（公
）７７９９
-44		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北11m区道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
(100,300)
d Ｒ０７（公
）８４５１
-15		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,240)
e Ｒ０７（公
）７２２２
-13		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
駐車場整備地区
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
695,652  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
695,652 		 100
[  91.4]
761,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
784,000 
b (　           ) 
715,631  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
734,953 		 100
[  91.5]
803,227 
827,000 
c (　           ) 
685,559  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
819,624 		 100
[  99.7]
822,090 
847,000 
d (　           ) 
570,331  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
604,551 		 100
[  80.4]
751,929 
774,000 
e (　           ) 
728,899  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
790,855 		 100
[  96.9]
816,156 
841,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +28.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +24.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    815,000 円／㎡]  



足立 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,490,515 
7,208,846 
26,281,669 
20,618,000 
5,663,669 		 （　0.9590）
5,431,459 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    146,796,189 円　　　　（　    604,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.00 ＲＣ7 970.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   243 ㎡     14.8 m x   18.6 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階フロア－貸し店舗、３～７階１ＬＤＫ、平均専有面積約３５㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 類似地域の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
85.0 
144.50 
5,200 
751,400 		 5.0  3,757,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
150.00 
85.0 
127.50 
4,300 
548,250 		 5.0  2,741,250 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
130.00 
80.0 
104.00 
2,950 
306,800 		 1.0  306,800 
1.0  306,800 

 6～ 7		 住宅
130.00 
80.0 
104.00 
3,100 
322,400 		 1.0  322,400 
1.0  322,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
970.00 
81.6 
792.00 

2,864,850 		 8,063,450 
1,565,200 
⑨年額支払賃料      2,864,850 円　×　12ヶ月　＝　      34,378,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     792.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,378,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,718,910 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,659,290 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,063,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,603 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,565,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         754,622 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,490,515 円　　　　（　       137,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,028,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,031,346 円  　　　       34,378,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      600,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,873,000 円  　　　　    338,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,208,846 円　（　　　　　　        29,666 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9590    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 338,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     970.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,618,000 円  
（　　　　　        84,848 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,490,515 円      
②総費用 7,208,846 円      
③純収益　①－② 26,281,669 円      
④建物等に帰属する純収益 20,618,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,663,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,431,459 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,352 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    146,796,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     604,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住橋戸町１０１番
 0118000166076-0000
2 　足立区千住橋戸町１０２番
 0118000166094-0000
3 　足立区千住橋戸町１０３番
 0118001392594-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-32 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　曉人   TEL.
鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 796,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住橋戸町１０１番外
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
不整形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗ビル等
が増えつつある駅前
商業地域		 北東（駅前広場）区道、南東側道 水道、ガス、下水 千住大橋駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 駅前広場　区道 交通

施設		 千住大橋駅駅前広場接
面
 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 「千住大橋」駅の駅前広場に面する商業地域として成熟しつつある。大規模マンションの開発等による人口及び
店舗の増加により、今後も熟成度が高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    802,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    637,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京成本線「千住大橋」駅周辺のほか、東武伊勢崎線及び千代田線沿線の駅前及び駅近くに広がる足立区
内の商業地域である。需要者の中心は、自己使用又は投資目的の個人や法人のほか、マンション開発業者等である。駅
至近の商業地域で利便性等に優れ、熟成度の高まりとともに積極的な需要が期待される。なお、中心価格帯は商業系不
動産の特性を反映し、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性のある取引事例を収集して求めており、市場性を反映した価格である。収益価格は投資採算性に着
目した価格で、収益用不動産の取引では重視すべき価格である。収益価格が低位に求められたのは、標準地周辺では投
資採算性のみが重視される地域ではないことに起因していると思料される。したがって、本件では市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.8]		 [103.0]
100		 799,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    744,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇及び雇用情勢並びに金融資本市場の
変動等が、不動産市場に与える影響について
注視すべきである。


千住大橋駅至近の商業地域であり、今後熟成
度の高まりが期待される。



個別的要因の変化はない。競合不動産と比較
して相応の市場競争力を有している。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２０５
-29		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(81,255)
b Ｒ０７（公
）６２１７
-27		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c Ｒ０７（公
）６７４３
-13		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
新防火
(90,300)
d Ｒ０７（公
）４６４５
-22		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m区道、
北4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
656,060  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
785,264 		 100
[  96.6]
812,903 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
837,000 
b (　           ) 
468,742  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
537,820 		 100
[  72.4]
742,845 
765,000 
c (　           ) 
582,610  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
627,924 		 100
[  81.8]
767,633 
791,000 
d (　           ) 
756,460  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
795,498 		 100
[  98.9]
804,346 
828,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +19.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +21.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +21.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +21.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    802,000 円／㎡]  



足立 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,535,080 
7,126,238 
26,408,842 
20,313,000 
6,095,842 		 （　0.9392）
5,725,215 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    154,735,541 円　　　　（　    637,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.00 ＲＣ7 970.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   243 ㎡     14.8 m x   18.6 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階フロア貸し店舗、３～７階住宅・１ＬＤＫ・平均専有面積約３５㎡ ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 周辺地域の類似した建物の状況を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
85.0 
144.50 
5,200 
751,400 		 5.0  3,757,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
150.00 
85.0 
127.50 
4,500 
573,750 		 5.0  2,868,750 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
130.00 
80.0 
104.00 
2,950 
306,800 		 1.0  306,800 
1.0  306,800 

 7～ 7		 住宅
130.00 
80.0 
104.00 
3,050 
317,200 		 1.0  317,200 
1.0  317,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
970.00 
81.6 
792.00 

2,869,550 		 8,170,150 
1,544,400 
⑨年額支払賃料      2,869,550 円　×　12ヶ月　＝　      34,434,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     792.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,434,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,721,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,712,870 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,170,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,544,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         744,594 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,535,080 円　　　　（　       138,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,998,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,033,038 円  　　　       34,434,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      598,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,830,500 円  　　　　    333,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,126,238 円　（　　　　　　        29,326 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9392    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     970.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,313,000 円  
（　　　　　        83,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,535,080 円      
②総費用 7,126,238 円      
③純収益　①－② 26,408,842 円      
④建物等に帰属する純収益 20,313,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,095,842 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,725,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,561 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    154,735,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     637,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住橋戸町１０１番
 0118000166076-0000
2 　足立区千住橋戸町１０２番
 0118000166094-0000
3 　足立区千住橋戸町１０３番
 0118001392594-0000
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備考