別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
足立 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-26 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　淑子   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 388,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区大谷田３丁目１１０８番１
｢大谷田３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(70,400)

1:1.5		 工場、事務所兼店舗

Ｓ2		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南25m都道 水道、下水 北綾瀬

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    55 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 北綾瀬駅　東方

700m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事業所、併用共同住宅が連坦する商業地域で、今後とも地域要因に格別の変動は無く、需給は概ね安定的
で、地価水準も安定して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    397,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、足立区及び周辺区の路線商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁的選好性を有する
個人事業者や中小法人事業者等である。環七通り沿いで比較的用途の多様性が認められる地域で、規模がまとまれば分
譲マンション開発業者の参入も見込まれる。取引の中心となる価格帯は、土地は３５０，０００～４５０，０００円／
㎡程度と思われるが、規模・個別的要因等により価格帯に幅が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格を得た。標準地は、環七通り
沿いに店舗、マンション等が建ち並ぶ比較的商業施設の連坦性の高い路線商業地域にある。よって取引に当たっては収
益性も十分考慮されるが、収益価格が市場をけん引している地域とは言えないと思料されるので、実証的な比準価格を
標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 387,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は安定的に推移しているが金利上
昇の可能性や建設業界の人材不足、労務費の
高騰等市場には懸念材料もある。


店舗、事業所、併用共同住宅が連坦する幹線
道路沿いの商業地域で、競争力は中程度であ
る。地域要因に特別の変動はない。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７２７７
-25		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
b Ｒ０７（公
）７２２２
-18		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40.5m国道、
北4m、角地
商業
高度地区最高7m
地区計画
(100,500)
c Ｒ０７（公
）７４２１
-14		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m都道、
北9.5m、角地
準工
高度地区最低7m
(80,400)
d Ｒ０７（公
）７７９９
-21		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西25m国道、
北4m、南4m、
東6m、四方路
近商
高度地区最低7m
(89,332)
e Ｒ７（公）
１０１５６
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
422,931  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
441,963 		 100
[ 111.2]
397,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
397,000 
b (　           ) 
427,878  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
447,385 		 100
[ 112.0]
399,451 
399,000 
c (　           ) 
377,834  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
363,751 		 100
[  91.9]
395,812 
396,000 
d (　           ) 
544,571  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
506,451 		 100
[ 113.1]
447,790 
448,000 
e (　           ) 
361,085  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
474,508 		 100
[ 108.0]
439,359 
439,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    397,000 円／㎡]  



足立 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,915,667 
5,344,061 
20,571,606 
16,390,800 
4,180,806 		 （　0.9340）
3,904,873 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    102,759,816 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅 216.63 Ｓ6 1,012.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 70 ％   400 ％   400 ％   350 ㎡     16.0 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸し店舗、２階以上はファミリータイプ共同住宅、平均専有面積約６６㎡を想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 地域的・用途的に標準なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.38 
81.3 
176.00 
3,500 
616,000 		 6.0  3,696,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
216.63 
91.9 
199.10 
2,160 
430,056 		 1.0  430,056 
1.0  430,056 

 4～ 4		 住宅
198.68 
91.2 
181.15 
2,190 
396,719 		 1.0  396,719 
1.0  396,719 

 5～ 6		 住宅
82.28 
90.1 
74.10 
2,220 
164,502 		 1.0  164,502 
1.0  164,502 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,012.88 
89.2 
903.55 

2,201,835 		 5,281,835 
1,585,835 
⑨年額支払賃料      2,201,835 円　×　12ヶ月　＝　      26,422,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     903.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,422,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,321,101 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,100,919 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,281,835 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,585,835 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         764,571 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,915,667 円　　　　（　        74,045 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,253 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,160 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,566,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 792,661 円  　　　       26,422,020　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,218,500 円  　　　　    261,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,344,061 円　（　　　　　　        15,269 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9340    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 261,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　   1,012.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,390,800 円  
（　　　　　        46,831 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,915,667 円      
②総費用 5,344,061 円      
③純収益　①－② 20,571,606 円      
④建物等に帰属する純収益 16,390,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,180,806 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,904,873 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,157 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,759,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区大谷田三丁目１１０８番１
 0118000075325-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
足立 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-26 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　新井　帰   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 389,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区大谷田３丁目１１０８番１
｢大谷田３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,400)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(70,400)

1:1.5		 工場、事務所兼店舗

Ｓ2		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南25m都道 水道、下水 北綾瀬

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    55 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 北綾瀬駅　東方

700m		 法令

規制		 準工
(70,400)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも同様の地域的特性を維持していくものと予測する
。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    294,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内に所在する、幹線道路沿いで店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域と判断した。需要者の中
心は区内の事業者等であるが、幹線道路沿いに店舗等を展開する全国チェーンの法人等や、画地規模によってはマンシ
ョンディベロッパー等も需要者となりうる。業種にもよるが、店舗需要はやや持ち直しの動きが見られる。同一需給圏
内で需要の中心となる価格帯は立地条件、規模、用途等により開差が大きく、一律に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した価格であるが、商業地域においては収益性を考慮した取引が行なわれ、試算価格には収益
性をも反映されている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映するものであるが、想定要素が多く介在する面は否め
ない。上記より、本件では比準価格がより説得力を有するものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 387,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、一部に足踏みが残るものの、緩
やかに回復している。不動産市況は、住宅価
格の上昇が続くなか、底堅く推移している。


環七通り沿いに、店舗、共同住宅等が混在す
る商業地域であり、特段の地域要因の変動は
ない。


標準的であり、個別的要因に特に変動はない
。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６７４３
-14		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ０７（公
）７２２２
-14		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
新防火
(90,300)
c Ｒ０７（公
）６７４３
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,350)
d Ｒ０７（公
）７７９９
-45		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m区道、
北12m、角地
準住居
高度地区最低7m
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
318,241  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
327,470 		 100
[  89.2]
367,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
367,000 
b (　           ) 
222,346  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,572 		 100
[  63.0]
362,813 
363,000 
c (　           ) 
675,430  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
732,842 		 100
[ 147.9]
495,498 
495,000 
d (　           ) 
375,075  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
399,504 		 100
[  93.6]
426,821 
427,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    413,000 円／㎡]  



足立 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,993,771 
5,379,425 
20,614,346 
16,516,400 
4,097,946 		 （　0.9554）
3,915,178 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    103,031,000 円　　　　（　    294,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層の店舗兼共同住宅 216.63 Ｓ6 1,012.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 70 ％   400 ％   400 ％   350 ㎡     16.0 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上ファミリータイプ：平均専有面積６６㎡程度を想定。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.38 
81.3 
176.00 
3,500 
616,000 		 6.0  3,696,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
216.63 
91.9 
199.10 
2,170 
432,047 		 1.0  432,047 
1.0  432,047 

 4～ 4		 住宅
198.68 
91.2 
181.15 
2,192 
397,081 		 1.0  397,081 
1.0  397,081 

 5～ 6		 住宅
82.28 
90.1 
74.10 
2,235 
165,614 		 1.0  165,614 
1.0  165,614 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,012.88 
89.2 
903.55 

2,208,403 		 5,288,403 
1,592,403 
⑨年額支払賃料      2,208,403 円　×　12ヶ月　＝　      26,500,836 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     903.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,500,836 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,325,042 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,175,794 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,288,403 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,240 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,592,403 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         767,737 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,993,771 円　　　　（　        74,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,170 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,578,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 795,025 円  　　　       26,500,836　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,235,500 円  　　　　    263,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,379,425 円　（　　　　　　        15,370 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 263,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,012.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,516,400 円  
（　　　　　        47,190 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,993,771 円      
②総費用 5,379,425 円      
③純収益　①－② 20,614,346 円      
④建物等に帰属する純収益 16,516,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,097,946 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,915,178 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,186 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,031,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     294,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区大谷田三丁目１１０８番１
 0118000075325-0000
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備考