令和7年1月8日　提出 足立 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 5-21 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　堤　裕   TEL.

鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 480,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区東綾瀬１丁目２４番２ ｢東綾瀬１－２４－２｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,400) 防火 （その他） 高度地区最低7m (70,400) 1:1.5 店舗、事務所兼共同 住宅 ＲＣ7 中高層の店舗兼共同 住宅等が多い路線商 業地域 西15m都道 水道、ガス、下水 綾瀬 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 １５ｍ都道 交通 施設 綾瀬駅北東方 550m 法令 規制 準住居 (70,400) 防火  高度地区最低7m ⑤地域要因の将 　来予測 綾瀬駅東口周辺地区地区計画による駅北側の開発計画及び交通広場整備は進行中である。地価は、上昇傾向で推 移しており、今後の景気動向にもよるが、同傾向を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    669,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    542,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 綾瀬駅を最寄駅とする駅徒歩圏の商業地域が、同一需給圏に該当するものと判断した。需要者の中心は、賃貸マンショ ン事業者、マンションデベロッパーを中心に、地縁的選好性を有する個人事業者の他、チェーン展開を行う店舗経営者 の需要も想定される。綾瀬駅北側の開発計画もあり、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は規模等により一概 には把握し難いが、土地取引の場合、単価で６２５，０００～６７５，０００円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格及び収益価格の２試算価格が求められた。比準価格は、実証性、信頼度の高い価格である。一方、収益価格は 、対象不動産上に、８階建の店舗兼共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益性が指向さ れる商業地域では、十分に考慮する必要性のある価格であり、近年、収益性は、重要な取引指標となってきている。以 上により、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    603,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界情勢には懸念があるものの、国内景気、 国内不動産市場は、堅調に推移している。足 立区内の地価は、引き続き上昇を続けている 。 既成の商業地域であり、地域環境の変化など は、観察されない。地価は、引き続き上昇傾 向にあり、その上昇幅は、拡大している。 個別的要因の変動はない。画地条件等の個別 的要因は標準的であり、代替・競争等の関係 にある不動産と比べた優劣の程度に変化はな い。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％