別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
足立 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-18 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　堤　裕   TEL.
鑑定評価額 32,800,000 円  １㎡当たりの価格 631,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住旭町８０番１７
｢千住旭町２０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 52  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 小規模店舗、飲食店
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 東7.2m区道 水道、ガス、下水 北千住

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 北千住駅東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、店舗併用住宅が多く見られるが、古い建物も多く、これらが更新されることにより、繁華性が一層
高まっていくことが期待される。地価動向は、根強い需要により、堅調さを維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    653,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    531,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北千住駅、牛田駅、千住大橋駅等を最寄駅とする千住エリアの商業地域が該当する。需要者の中心は、
地縁性を有する店舗経営者、投資目的の個人又は法人である。千住エリアは、区内においても人気が高く、その人気に
反して、用地供給は限定的なことから、需要は供給を上回るのが常態である。取引価格は、規模等によって様々である
が、目安として、６０５～６５５千円／㎡が取引の中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場で実際に取引された事例から試算しており、実証性、説得力の高い価格である。一方、収益価格は、
対象不動産上に、賃貸用の建物を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益性が指向される商業地域
では、十分に考慮する必要性のある価格である。以上により、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[103.8]		 [100.0]
100		 634,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    578,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢には懸念があるものの、国内景気、
国内不動産市場は、堅調に推移している。足
立区内の地価は、引き続き上昇を続けている
。

地価は、昨年に引き続き上昇傾向で推移して
いる。既成の商業地域であり、この一年間に
おいて、地域要因の変動は認められない。


個別的要因の変動は認められない。画地条件
等の個別的要因は標準的であり、代替・競争
等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に
変化はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）８５０４
-24		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.4m私道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
b Ｒ０７（公
）８５０４
-27		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c Ｒ０７（公
）６７４３
-13		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
新防火
(90,300)
d Ｒ０７（公
）７２２２
-13		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
駐車場整備地区
(90,240)
e Ｒ０７（公
）８５０４
-16		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.7m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
552,147  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
580,859 		 100
[  80.2]
724,263 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
724,000 
b (　           ) 
411,673  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
495,461 		 100
[  77.8]
636,839 
637,000 
c (　           ) 
582,610  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
627,924 		 100
[  97.9]
641,393 
641,000 
d (　           ) 
728,899  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
790,855 		 100
[  91.1]
868,117 
868,000 
e (　           ) 
467,675  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
484,511 		 100
[  71.3]
679,539 
680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    653,000 円／㎡]  



足立 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,889,050 
727,904 
3,161,146 
2,092,770 
1,068,376 		 （　0.9561）
1,021,474 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     27,607,405 円　　　　（　    531,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 40.00 Ｓ3 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   52 ㎡      4.8 m x   11.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貨し、２～３階居宅１ＤＫ・平均専有面積３４㎡と想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
40.00 
85.0 
34.00 
3,500 
119,000 		 6.0  714,000 
1.0  119,000 

 2～ 2		 住宅
40.00 
85.0 
34.00 
3,050 
103,700 		 2.0  207,400 
1.0  103,700 

 3～ 3		 住宅
40.00 
85.0 
34.00 
3,050 
103,700 		 2.0  207,400 
1.0  103,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
85.0 
102.00 

326,400 		 1,128,800 
326,400 
⑨年額支払賃料        326,400 円　×　12ヶ月　＝　       3,916,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,916,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       195,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,720,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,128,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,724 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          326,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         157,366 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,889,050 円　　　　（　        74,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,184 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,200 円  　　　　     33,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 117,504 円  　　　        3,916,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      286,400 円  　　　　     33,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         727,904 円　（　　　　　　        13,998 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,092,770 円  
（　　　　　        40,246 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,889,050 円      
②総費用 727,904 円      
③純収益　①－② 3,161,146 円      
④建物等に帰属する純収益 2,092,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,068,376 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,021,474 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,607,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     531,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住旭町８０番１７
 0118000146301-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-18 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　栗原　邦広   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 632,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住旭町８０番１７
｢千住旭町２０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 52  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 小規模店舗、飲食店
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 東7.2m区道 水道、ガス、下水 北千住

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 北千住駅　東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、今後は徐々に住宅系用途へ転換していくものと予測す
る。地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    656,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区内及び周辺区の商業地域一帯と判断した。需要者の中心は区内の事業者等であるが、画地規模によ
ってはマンションディベロッパー等も需要者となりうる。商業地は土地の供給が少ないために取引価格水準を把握し難
く、幅広い価格帯での取引がみられる。地価は上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した価格であるが、商業地域においては収益性も考慮して取引が行なわれ、試算価格には収益
性も反映されている。一方収益価格は不動産の価格の本質を形成するもので常に考慮されるべきであるが、想定要素が
多く介在する面は否めない。上記を考慮して、本件では比準価格がより説得力を有するものと判断した。以上より、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[103.8]		 [100.0]
100		 634,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    578,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 訪日外国人の増加や、円安を背景とした海外
からの投資等も増加し、不動産の取引市場も
活発化している。


小規模小売店舗が多く繁華性にやや欠ける近
隣商業地域である。今後は徐々に店舗付共同
住宅地等、住宅系用途への転換が進むものと
予測する。

標準的であり、特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）４６４５
-23		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33.5m都道、
北11m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b Ｒ０７（公
）６７４３
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,350)
c Ｒ０７（公
）７７９９
-1		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8.6m区道
、北4m、
角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
d Ｒ０７（公
）７７９９
-35		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
695,652  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
695,652 		 100
[ 105.6]
658,761 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
659,000 
b (　           ) 
675,430  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
732,842 		 100
[ 103.9]
705,334 
705,000 
c (　           ) 
518,816  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
526,372 		 100
[  82.7]
636,484 
636,000 
d (　           ) 
527,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
536,833 		 100
[  80.0]
671,041 
671,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    656,000 円／㎡]  



足立 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,092,079 
795,124 
3,296,955 
2,322,540 
974,415 		 （　0.9561）
931,638 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     25,179,405 円　　　　（　    484,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 40.00 Ｓ3 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   52 ㎡      4.8 m x   11.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貨し店舗、２～３階を居宅・平均専有面積３４㎡と想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
40.00 
85.0 
34.00 
4,050 
137,700 		 6.0  826,200 
1.0  137,700 

 2～ 2		 住宅
40.00 
85.0 
34.00 
3,000 
102,000 		 2.0  204,000 
1.0  102,000 

 3～ 3		 住宅
40.00 
85.0 
34.00 
3,050 
103,700 		 2.0  207,400 
1.0  103,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
85.0 
102.00 

343,400 		 1,237,600 
343,400 
⑨年額支払賃料        343,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,120,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,120,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       206,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,914,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,237,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          343,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         165,562 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,092,079 円　　　　（　        78,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,132 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 224,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 123,624 円  　　　        4,120,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,900 円  　　　　     37,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         795,124 円　（　　　　　　        15,291 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,322,540 円  
（　　　　　        44,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,092,079 円      
②総費用 795,124 円      
③純収益　①－② 3,296,955 円      
④建物等に帰属する純収益 2,322,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 974,415 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 931,638 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,179,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     484,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住旭町８０番１７
 0118000146301-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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