別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
足立 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-17 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　金塚　麻実   TEL.
鑑定評価額 74,400,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区中央本町２丁目３２番１４
｢中央本町２－１９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小売店舗、アパート
等が混在する既成商
業地域		 東9m区道 水道、ガス、下水 五反野

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 五反野駅北方

470m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 五反野駅から北方につづく商店街に位置する。地域要因に格別の変動はなく、今後も当面は現状のまま推移する
ものと予測する。地価は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    438,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の商業地域である。とくに区の中央部付近に位置し、最寄り品を扱う店舗が多い駅前商店街に
位置する近隣商業地域の圏域が中心である。需要者の中心は、地域的選好性を有する地元事業者、投資家、規模によっ
てはマンションデベロッパー等が中心と判断される。商業地の供給は比較的少なく、取引される規模や価格帯はまちま
ちであり、市場における中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した価格であるが、商業地域においては収益性を考慮した取引が行なわれ、試算価格には収益
性をも反映されている。一方、収益価格は不動産の収益性を反映するものであるが、想定要素が多く介在する面は否め
ない。上記より、本件では比準価格がより説得力を有するものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    474,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[115.2]		 [100.0]
100		 427,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は堅調であるが、今後は金利上昇
や建築費の上昇などによる影響を注視する必
要がある。


店舗、店舗付共同住宅が見られる地域であり
、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７２２２
-18		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40.5m国道、
北4m、角地
商業
高度地区最高7m
地区計画
(100,500)
b Ｒ０７（公
）６７４３
-27		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c Ｒ０７（公
）８４５１
-34		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東10.3m区
道、
北西3.3m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ０７（公
）７９３１
-7		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東9.2m区道
、北西6.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e Ｒ０７（公
）６２０５
-10		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東48.1m国道、
南38.2m、
角地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
427,878  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
447,385 		 100
[ 110.7]
404,142 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
404,000 
b (　           ) 
374,296  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
391,514 		 100
[  93.0]
420,983 
421,000 
c (　           ) 
341,615  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
394,587 		 100
[  89.2]
442,362 
442,000 
d (　           ) 
412,338  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,192 		 100
[ 100.0]
434,192 
434,000 
e (　           ) 
545,171  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
532,943 		 100
[ 108.5]
491,192 
491,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    438,000 円／㎡]  



足立 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,677,583 
1,846,881 
7,830,702 
5,388,240 
2,442,462 		 （　0.9554）
2,333,528 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     61,408,632 円　　　　（　    355,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   173 ㎡     12.8 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を平均専有面積５５㎡の２ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  96.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
90.0 
99.00 
3,000 
297,000 		 6.0  1,782,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,397 
263,670 		 1.0  263,670 
1.0  263,670 

 3～ 3		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,400 
264,000 		 1.0  264,000 
1.0  264,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
96.7 
319.00 

824,670 		 2,309,670 
527,670 
⑨年額支払賃料        824,670 円　×　12ヶ月　＝　       9,896,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     319.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,896,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       494,802 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,401,238 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,309,670 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          527,670 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         254,403 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,677,583 円　　　　（　        55,940 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,397 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 514,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 296,881 円  　　　        9,896,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      134,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      729,300 円  　　　　     85,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,800 円  　　　　     85,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,846,881 円　（　　　　　　        10,676 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,388,240 円  
（　　　　　        31,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,677,583 円      
②総費用 1,846,881 円      
③純収益　①－② 7,830,702 円      
④建物等に帰属する純収益 5,388,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,442,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,333,528 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,489 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,408,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     355,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区中央本町二丁目３２番１４
 0118001184931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-17 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　実   TEL.
鑑定評価額 74,400,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区中央本町２丁目３２番１４
｢中央本町２－１９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小売店舗、アパート
等が混在する既成商
業地域		 東9m区道 水道、ガス、下水 五反野

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 五反野駅北方

470m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 五反野駅前から続く成熟した近隣商業地域である。当面は現状のまま推移し、地価水準は安定的に推移すると予
測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の沿線各駅より徒歩圏内に存し、近隣住民を顧客とする店舗等の他に共同住宅等も建ち並ぶ商
業地域である。需要者は店舗や共同住宅等の事業を企図する個人又は法人が中心であるが、成熟した商業地であり需給
関係は安定的である。また取引の個別性が比較的強い市場環境であることから、取引の中心となる価格帯を見出すのは
困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は五反野駅から徒歩圏内の近隣商業地域に存し、近隣地域及び類似地域には物販や飲食業等の店舗の他に共同住
宅等も見られ相応の賃貸需要が存する地域である。比準価格は試算過程において規範性が高い事例を収集出来たことか
ら実証的である一方、収益価格は想定要素が含まれるため相対的信頼性に劣る。よって本件では、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、更に代表標準地との比較検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    474,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[114.3]		 [100.0]
100		 430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利政策の注視要だが、雇用・所得環境が改
善する下で緩やかな景気回復が期待される中
、区内の不動産市場は堅調であり地価は上昇
傾向である。

五反野駅から徒歩圏に存する近隣商業地域で
あるが、商業地として成熟しており、価格形
成に影響を及ぼす地域要因の変動は認められ
ない。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２０５
-8		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東9.1m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
b Ｒ０７（公
）７９３１
-7		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東9.2m区道
、北西6.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
c Ｒ０７（公
）８４５１
-33		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ０７（公
）６７４３
-8		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6.6m区道、
北西7.9m、
角地
近商
高度地区3種
(92,291)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
401,116  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
417,562 		 100
[ 101.0]
413,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
413,000 
b (　           ) 
412,338  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,192 		 100
[ 100.0]
434,192 
434,000 
c (　           ) 
395,270  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
435,192 		 100
[  94.1]
462,478 
462,000 
d (　           ) 
446,533  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
446,099 		 100
[  98.9]
451,061 
451,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    440,000 円／㎡]  



足立 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,393,390 
2,033,928 
8,359,462 
6,035,080 
2,324,382 		 （　0.9554）
2,220,715 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     58,439,868 円　　　　（　    338,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   173 ㎡     12.8 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅（専有面積５５㎡） ⑦有効率　  96.7 ％
の理由		 周辺の類似建物の状況を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
90.0 
99.00 
3,200 
316,800 		 6.0  1,900,800 
1.0  316,800 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,500 
275,000 		 2.0  550,000 
1.0  275,000 

 3～ 3		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
2,550 
280,500 		 2.0  561,000 
1.0  280,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
96.7 
319.00 

872,300 		 3,011,800 
872,300 
⑨年額支払賃料        872,300 円　×　12ヶ月　＝　      10,467,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     319.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,467,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       523,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,944,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,011,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,612 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          872,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         420,558 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,393,390 円　　　　（　        60,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,610 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 576,600 円  　　　　     96,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 314,028 円  　　　       10,467,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      134,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      816,800 円  　　　　     96,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,100 円  　　　　     96,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,100 円  　　　　     96,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,033,928 円　（　　　　　　        11,757 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,035,080 円  
（　　　　　        34,885 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,393,390 円      
②総費用 2,033,928 円      
③純収益　①－② 8,359,462 円      
④建物等に帰属する純収益 6,035,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,324,382 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,220,715 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,439,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     338,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区中央本町二丁目３２番１４
 0118001184931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考