別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-13 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　実   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 682,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区六町４丁目２番２８外
｢六町４－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅が多い駅に近い商
業地域		 西21m都道 水道、ガス、下水 六町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 六町四丁目土地区画整理事業
施工中		 街

路		 ２１ｍ都道 交通

施設		 六町駅北方

150m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 「六町」駅至近の商業地域である。土地区画整理事業施行による地域整備が進行中であり、当面は地価水準の上
昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    695,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    562,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内沿線各駅への接近が比較的容易な店舗兼共同住宅が多く見られる商業地域である。需要者の中
心は事業展開を企図する投資法人や不動産業者が想定される。最寄駅周辺区域では土地区画整理事業が進行中であり、
今後の人口増や商業施設誘致等による地域発展の期待が高まっていることから需要は堅調であるが、取引価格は画地規
模により様々であり、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が市場実態を反映した取引事例より試算された実証的な価格である一方、低位に求められた収益価格は試算過
程において想定項目が多いことから相対的信頼性にやや劣る。また、標準地が存する地域は商業地であるが、需要者が
収益性のみで意思決定するまでの市場環境にないことから、本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量の
上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    474,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.8]		 [100.0]
100		 685,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利政策の注視要だが、雇用・所得環境が改
善する下で緩やかな景気回復が期待される中
、区内の不動産市場は堅調であり地価は上昇
傾向である。

土地区画整理事業の進行に伴ない、今後も駅
至近の商業地としての発展が予測される。



代替競争関係にある不動産との比較において
、価格形成に影響を及ぼす要因の変動は認め
られない
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）４６４５
-23		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33.5m都道、
北11m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b Ｒ０７（公
）６２１７
-27		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c Ｒ０７（公
）６７４３
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,350)
d Ｒ０７（公
）４６４５
-18		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
東5.4m、南4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
e Ｒ０７（公
）７２７７
-17		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m区道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
695,652  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
695,652 		 100
[ 103.9]
669,540 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
670,000 
b (　           ) 
468,742  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
537,820 		 100
[  74.4]
722,876 
723,000 
c (　           ) 
675,430  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
732,842 		 100
[  97.9]
748,562 
749,000 
d (　           ) 
586,310  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
620,257 		 100
[  89.2]
695,355 
695,000 
e (　           ) 
564,874  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
585,209 		 100
[  91.9]
636,789 
637,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    695,000 円／㎡]  



足立 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,105,455 
4,710,812 
19,394,643 
13,848,300 
5,546,343 		 （　0.9561）
5,302,859 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    143,320,514 円　　　　（　    562,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ5 765.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   255 ㎡     16.4 m x   15.4 m  前面道路：都道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～５階は専有面積３０㎡程度の１Ｋを想定した ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 周辺地域の標準的な類似建物の状況を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
89.7 
130.00 
3,600 
468,000 		 6.0  2,808,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
155.00 
95.5 
148.00 
2,550 
377,400 		 1.0  377,400 
1.0  377,400 

 3～ 3		 住宅
155.00 
95.5 
148.00 
2,650 
392,200 		 1.0  392,200 
1.0  392,200 

 4～ 4		 住宅
155.00 
95.5 
148.00 
2,700 
399,600 		 1.0  399,600 
1.0  399,600 

 5～ 5		 住宅
155.00 
95.5 
148.00 
2,750 
407,000 		 1.0  407,000 
1.0  407,000 

計
765.00 
94.4 
722.00 

2,044,200 		 4,384,200 
1,576,200 
⑨年額支払賃料      2,044,200 円　×　12ヶ月　＝　      24,530,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     722.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,530,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,226,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,303,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,384,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,576,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         759,925 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,105,455 円　　　　（　        94,531 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,338,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 735,912 円  　　　       24,530,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      295,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,895,500 円  　　　　    223,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       223,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       223,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,710,812 円　（　　　　　　        18,474 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 223,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     765.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,848,300 円  
（　　　　　        54,307 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,105,455 円      
②総費用 4,710,812 円      
③純収益　①－② 19,394,643 円      
④建物等に帰属する純収益 13,848,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,546,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,302,859 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,796 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    143,320,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     562,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区六町四丁目２番２８
 0118000334144-0000
2 　足立区六町四丁目２番３４
 0118000334150-0000
3 　足立区六町四丁目２番５３
 0118000334169-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
足立 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-13 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　和弥   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 682,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区六町４丁目２番２８外
｢六町４－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅が多い駅に近い商
業地域		 西21m都道 水道、ガス、下水 六町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 六町四丁目付近土地区画整理
事業施行中		 街

路		 ２１ｍ都道 交通

施設		 六町駅北方

150m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 六町駅至近の商業地域で、背後地域における区画整理事業の進展とともに駅前商業地域としてさらに成熟してい
くものと予測する。地価は、低金利等の良好な市場環境を背景に、強含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    701,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    567,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内の各駅周辺の系統・連続性の良好な道路沿いの商業地域及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の
中心は、投資目的の個人又は法人、画地規模によってはマンション分譲業者も想定される。最寄駅至近で周辺地域の区
画整理事業の進展や新たな商業施設の建設計画による地域発展への期待感もあって、賃貸店舗に対する需要は比較的堅
調である。取引価格（総額）は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は事業者向けの自用店舗・事務所のほか、「六町」駅至近のため賃貸用の店舗ビルや店舗共同住宅も多く見
られ、収益性に留意する必要がある。但し、収益価格の査定に当たっては想定条件が多く、相対的な信頼性はやや劣る
。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    474,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.7]		 [100.0]
100		 677,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利等の良好な市場環境を背景に地価は上
昇基調にあるが、価格上昇による売行きの鈍
化などに注意が必要である。


駅至近の商業地域で、今後背後地域における
区画整理事業の進展とともに駅前商業地域と
して成熟していくものと予測する。


対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、競合不動産と比較して相応の市場競争力
を有している。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）８５０４
-29		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
北4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
b Ｒ０７（公
）４６４５
-22		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m区道、
北4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ０７（公
）７７９９
-35		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ０７（公
）４６４５
-23		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33.5m都道、
北11m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
596,404  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
620,144 		 100
[  75.7]
819,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
819,000 
b (　           ) 
756,460  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
795,498 		 100
[  97.9]
812,562 
813,000 
c (　           ) 
527,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
536,833 		 100
[  78.3]
685,610 
686,000 
d (　           ) 
695,652  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
695,652 		 100
[ 104.8]
663,790 
664,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    701,000 円／㎡]  



足立 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,181,789 
4,484,660 
18,697,129 
13,103,100 
5,594,029 		 （　0.9561）
5,348,451 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    144,552,730 円　　　　（　    567,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ5 780.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   255 ㎡     16.4 m x   15.4 m  前面道路：都道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貨し、２～５階居宅１ＬＤＫ・平均専有面積４２㎡と想定した。 ⑦有効率　  94.1 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
90.0 
126.00 
3,600 
453,600 		 6.0  2,721,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,400 
364,800 		 1.0  364,800 
1.0  364,800 

 3～ 3		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,500 
380,000 		 1.0  380,000 
1.0  380,000 

 4～ 4		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,500 
380,000 		 1.0  380,000 
1.0  380,000 

 5～ 5		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,550 
387,600 		 1.0  387,600 
1.0  387,600 

計
780.00 
94.1 
734.00 

1,966,000 		 4,234,000 
1,512,400 
⑨年額支払賃料      1,966,000 円　×　12ヶ月　＝　      23,592,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     734.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,592,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,179,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,412,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,234,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,223 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,512,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         729,166 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,181,789 円　　　　（　        90,909 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,266,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 707,760 円  　　　       23,592,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      295,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,793,500 円  　　　　    211,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,484,660 円　（　　　　　　        17,587 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 211,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     780.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,103,100 円  
（　　　　　        51,385 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,181,789 円      
②総費用 4,484,660 円      
③純収益　①－② 18,697,129 円      
④建物等に帰属する純収益 13,103,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,594,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,348,451 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,552,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     567,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区六町四丁目２番２８
 0118000334144-0000
2 　足立区六町四丁目２番３４
 0118000334150-0000
3 　足立区六町四丁目２番５３
 0118000334169-0000
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備考