別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-11 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　片岡　義雄   TEL.
鑑定評価額 635,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住１丁目２３番２
｢千住１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 492  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)
台形
2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ路線
商業地域		 北西35m国道、三方路 水道、ガス、下水 北千住

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層の店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 北千住駅　南西方

620m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変化は認められない。店舗及び事務所需要は堅調
であることから、地価水準は引き続き上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
セットバック　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、各種事業所、飲食・
物販店舗等の沿道サービス施設を運営する各種法人、賃貸・分譲マンション業者等である。事業所等として取引される
価格帯は規模等でまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であるものの、土地単価は１，３００
千円／㎡程度が目安となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、北千住駅からやや離れているものの、繁華性が一定程度認められる日光街道沿いの路線商業地域であるこ
とから、市場性のみならず収益性も加味されて価格が形成される。本件では、足立区内の路線商業地の取引事例を多数
収集・採用できたことから、その信頼性は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [121.8]
100		 100
[100.0]		 100
[161.7]		 [103.7]
100		 1,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は堅調に推移しているが、金利や
建築費が上昇していることなどから、今後の
金融市場の動向などを注視する必要がある。


交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域で
、繁華性に特段の変更は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６７４３
-31		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｒ０７（公
）４６４５
-23		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33.5m都道、
北11m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
c Ｒ０７（公
）６７４３
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,350)
d Ｒ０７（公
）７７９９
-35		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e Ｒ０７（公
）４６４５
-22		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m区道、
北4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,079,114  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
2,411,344 		 100
[ 163.5]
1,474,828 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.7]
　　　　 100
1,530,000 
b (　           ) 
695,652  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
695,652 		 100
[  58.9]
1,181,073 
1,220,000 
c (　           ) 
675,430  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
732,842 		 100
[  57.8]
1,267,893 
1,310,000 
d (　           ) 
527,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
536,833 		 100
[  51.5]
1,042,394 
1,080,000 
e (　           ) 
756,460  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
795,498 		 100
[  54.7]
1,454,293 
1,510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



足立 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

128,561,418 
39,868,854 
88,692,564 
63,963,000 
24,729,564 		 （　0.9267）
22,916,887 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    619,375,324 円　　　　（　  1,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 377.18 Ｓ8F1B 3,125.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   492 ㎡     33.5 m x   18.8 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ　店舗フロア貸し、２Ｆ以上　事務所フロア貸し、地下機械式駐車場 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 地域周辺の類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
377.18 
50.9 
191.85 
4,700 
901,695 		 6.0  5,410,170 
1.0  901,695 

 2～ 7		 事務所
363.70 
95.1 
345.81 
3,730 
1,289,871 		 6.0  7,739,226 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
363.70 
84.8 
308.57 
3,700 
1,141,709 		 6.0  6,850,254 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
202.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,125.08 
82.4 
2,575.28 

9,782,630 		 58,695,780 
901,695 
⑨年額支払賃料      9,782,630 円　×　12ヶ月　＝　     117,391,560 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   2,575.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　      15,451,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       132,843,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,714,162 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 127,569,078 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        58,695,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         557,610 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          901,695 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         434,730 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     128,561,418 円　　　　（　       261,304 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,749 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,730 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,180,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 18,799,654 円  　　　      134,283,240　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,074,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,755,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,868,854 円　（　　　　　　        81,034 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 316,000 円／㎡　×　   3,125.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,963,000 円  
（　　　　　       130,006 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 128,561,418 円      
②総費用 39,868,854 円      
③純収益　①－② 88,692,564 円      
④建物等に帰属する純収益 63,963,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,729,564 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,916,887 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    619,375,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住一丁目２３番２
 0118000178305-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
足立 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-11 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　供田　茂彰   TEL.
鑑定評価額 635,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住１丁目２３番２
｢千住１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 492  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)
台形
2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ路線
商業地域		 北西35m国道、三方路 水道、ガス、下水 北千住

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 北千住駅南西方

620m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 日光街道（国道４号）沿いに存する路線商業地域として成熟しており、今後も現状のままで推移するものと予測
される。底堅いマンション需要等を背景に、引続き地価は安定的に推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
セットバック　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内を主とし、環七通り・日光街道またはこれらに準ずる幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の
中心は、沿道サービス型の店舗事業者やマンション開発業者等が想定される。このほか、敷地規模が小さく総額の張ら
ない物件では、個人等の市場参入も見込まれる。取引には個別事情が反映されるため、中心価格帯を見出すのは困難で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域等において同種の取引事例を収集・採用した。一方、店舗・事務所等の賃貸用物件もみられ、
賃貸事例の収集も可能であるが、収益価格が比準価格と比べ低位に求められたのは、元本価値の上昇に見合う賃料水準
の形成がなされていないためと思料される。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [121.8]
100		 100
[100.0]		 100
[161.7]		 [103.7]
100		 1,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は、取引件数に起伏があるものの
、総じて地価は上昇している。物価上昇、金
融資本市場の変動等による影響が懸念される
。

日光街道（国道４号）沿いの路線商業地域で
あり、地域要因に特段の変動はみられない。



個別的要因について変動はなく、地域におけ
る標準的な画地である。同一需給圏内での市
場競争力は概ね中位程度。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）４６４５
-23		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33.5m都道、
北11m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b Ｒ０７（公
）６７４３
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,350)
c Ｒ０７（公
）８５０４
-29		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
北4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
d Ｒ０７（公
）６２０５
-10		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東48.1m国道、
南38.2m、
角地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
695,652  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
695,652 		 100
[  53.0]
1,312,551 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.7]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
675,430  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
732,842 		 100
[  51.8]
1,414,753 
1,470,000 
c (　           ) 
596,404  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
620,144 		 100
[  50.6]
1,225,581 
1,270,000 
d (　           ) 
545,171  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
532,943 		 100
[  50.3]
1,059,529 
1,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,300,000 円／㎡]  



足立 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,641,895 
40,610,022 
91,031,873 
68,931,000 
22,100,873 		 （　0.9267）
20,480,879 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    553,537,270 円　　　　（　  1,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 367.29 Ｓ8F1B 3,125.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   492 ㎡     33.5 m x   18.8 m  前面道路：国道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～８階事務所、地下機械式駐車場 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 同種建築物の標準的有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
377.18 
50.9 
191.85 
4,500 
863,325 		 6.0  5,179,950 
1.0  863,325 

 2～ 7		 事務所
363.70 
95.1 
345.81 
3,700 
1,279,497 		 6.0  7,676,982 
1.0  1,279,497 

 8～ 8		 事務所
363.70 
84.8 
308.57 
3,700 
1,141,709 		 6.0  6,850,254 
1.0  1,141,709 
地下
 1～ 1		 駐車場
202.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,125.08 
82.4 
2,575.28 

9,682,016 		 58,092,096 
9,682,016 
⑨年額支払賃料      9,682,016 円　×　12ヶ月　＝　     116,184,192 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   2,575.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　      15,451,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       131,635,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,653,794 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 126,422,078 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        58,092,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         551,875 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,682,016 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       4,667,942 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,641,895 円　　　　（　       267,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,875 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,660,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 18,630,622 円  　　　      133,075,872　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,664,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,435,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,610,022 円　（　　　　　　        82,541 円／㎡）　　（経費率　　  30.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   3,125.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 68,931,000 円  
（　　　　　       140,104 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,641,895 円      
②総費用 40,610,022 円      
③純収益　①－② 91,031,873 円      
④建物等に帰属する純収益 68,931,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,100,873 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,480,879 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    553,537,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住一丁目２３番２
 0118000178305-0000
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備考