別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
足立 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-10 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　古家　一郎   TEL.
鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区谷中２丁目７番６
｢谷中２－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中層の店舗、事務所
等が見られる駅前の
商業地域		 西12m区道 水道、ガス、下水 北綾瀬近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 北綾瀬駅近接

 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、北綾瀬駅前に店舗、事務所等が多い商業地域である。駅施設がリニューアルされ、今後の発展も期
待される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    684,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    553,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京２３区北部のうち、鉄道駅至近の商業地域の圏域と把握される。需要者の中心は自用の法人、個人の
他に、投資目的の法人、個人等である。最寄り駅が延伸され改修された。コロナ禍で店舗需要が一旦停止したが、その
後回復している。地価水準については、需要者の業種、目的等により規模や負担力等が異なるため、総額、単価とも幅
広いレンジとなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は延伸された鉄道駅至近に位置する普通商業地域に存するため、投資目的の需要者も多く、収益性も加味した価
格形成がなされていると考えられる。類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格
を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-21                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    603,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.3]		 [100.0]
100		 661,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    618,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復途上にあるが、都内の不動産市況
は好調で、特に商業地の地価上昇が目立って
いる。


リニューアルされた北綾瀬駅至近の商業地で
あるものの、テナントの事業環境回復が依然
見通せない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２０５
-29		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(81,255)
b Ｒ０７（公
）６７４３
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,350)
c Ｒ０７（公
）７２７７
-17		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m区道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,360)
d Ｒ０７（公
）７７９９
-1		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8.6m区道
、北4m、
角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
e Ｒ０７（公
）７２２２
-21		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.9m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
656,060  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
785,264 		 100
[  91.9]
854,477 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
854,000 
b (　           ) 
675,430  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
732,842 		 100
[ 117.2]
625,292 
625,000 
c (　           ) 
564,874  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
585,209 		 100
[  86.6]
675,761 
676,000 
d (　           ) 
518,816  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
526,372 		 100
[  80.3]
655,507 
656,000 
e (　           ) 
538,976  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
551,911 		 100
[  76.8]
718,634 
719,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    684,000 円／㎡]  



足立 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,937,246 
13,300,125 
35,637,121 
29,497,500 
6,139,621 		 （　0.9561）
5,870,092 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    158,651,135 円　　　　（　    553,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 220.95 Ｓ6F1B 1,170.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   287 ㎡     15.5 m x   18.5 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１Ｆ・１Ｆ　店舗フロア貸し　、２Ｆ以上　事務所フロア貸し ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
69.00 
100.0 
69.00 
3,300 
227,700 		 3.0  683,100 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
198.40 
89.9 
178.46 
4,750 
847,685 		 6.0  5,086,110 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
217.40 
96.8 
210.40 
3,500 
736,400 		 3.0  2,209,200 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
175.95 
96.0 
168.95 
3,500 
591,325 		 3.0  1,773,975 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
116.20 
94.0 
109.20 
3,500 
382,200 		 3.0  1,146,600 
0.0  0 

計
1,170.30 
95.3 
1,115.36 

4,113,035 		 14,882,160 
0 
⑨年額支払賃料      4,113,035 円　×　12ヶ月　＝　      49,356,420 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,115.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,007,648 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,364,068 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,568,203 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,795,865 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,882,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,381 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,937,246 円　　　　（　       170,513 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,509 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,850,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,109,125 円  　　　       51,364,068　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,353,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,037,500 円  　　　　    475,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,300,125 円　（　　　　　　        46,342 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 475,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　   1,170.30 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,497,500 円  
（　　　　　       102,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,937,246 円      
②総費用 13,300,125 円      
③純収益　①－② 35,637,121 円      
④建物等に帰属する純収益 29,497,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,139,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,870,092 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,651,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     553,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区谷中二丁目７番６
 0118000323339-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
足立 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-10 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　供田　茂彰   TEL.
鑑定評価額 192,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区谷中２丁目７番６
｢谷中２－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中層の店舗、事務所
等が見られる駅前の
商業地域		 西12m区道 水道、ガス、下水 北綾瀬近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 北綾瀬駅近接

 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 北綾瀬駅前に集積する商業地域として繁華性が増しており、今後も更に商業地域として発展していくものと予測
される。駅前交通広場の整備等に伴って、引続き地価は上昇していくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    677,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    619,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内外を問わず、東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅と同等の規模を有する駅前または駅近の商業地
域。需要者の中心は、当該エリアに地縁的選好性を有する個人事業者のほか資金力を有する法人等も見込まれる。駅前
交通広場及び商業施設の整備に期待が寄せられる。取引には個別事情が反映されるため、中心価格帯を見出すのは困難
性が伴うが、土地は１㎡当たり６００千円～７００千円程度になるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例が僅少で収集が困難であったため、同一需給圏の範囲を広げ、同種の取引事例を収集・採用した。一方、想定
される需要者の観点から、店舗・事務所として賃貸想定する収益価格を試算した。繁華性の高い商業地域では、収益目
的の取引が中心であり、取引事例価格には収益性が反映されているものと思料される。したがって、本件では、比準価
格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-21                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    603,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.4]		 [100.0]
100		 667,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    618,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は、取引件数に起伏があるものの
、総じて地価は上昇している。物価上昇、金
融資本市場の変動等による影響が懸念される
。

北綾瀬駅前の商業地域であり、駅前交通広場
及び周辺商業施設の整備工事の進捗に伴い賑
わいが増している。


個別的要因について変動はなく、地域におけ
る標準的な画地である。同一需給圏内での市
場競争力は概ね中位程度。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２０５
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.6m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ０７（公
）６２０５
-29		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(81,255)
c Ｒ０７（公
）８５０４
-27		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
d Ｒ０７（公
）６２０５
-8		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東9.1m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
589,468  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
635,447 		 100
[ 101.7]
624,825 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
625,000 
b (　           ) 
656,060  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
785,264 		 100
[  91.9]
854,477 
854,000 
c (　           ) 
411,673  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
495,461 		 100
[  68.6]
722,246 
722,000 
d (　           ) 
401,116  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
417,562 		 100
[  61.3]
681,178 
681,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    677,000 円／㎡]  



足立 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,994,468 
12,110,188 
33,884,280 
27,013,500 
6,870,780 		 （　0.9561）
6,569,153 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    177,544,676 円　　　　（　    619,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 220.95 Ｓ6 1,101.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   287 ㎡     15.5 m x   18.5 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～６階フロア貸し事務所 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種建築物の標準的有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
198.40 
89.9 
178.46 
4,800 
856,608 		 6.0  5,139,648 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
217.40 
96.8 
210.40 
3,500 
736,400 		 3.0  2,209,200 
1.0  736,400 

 4～ 5		 事務所
175.95 
96.0 
168.95 
3,500 
591,325 		 3.0  1,773,975 
1.0  591,325 

 6～ 6		 事務所
116.20 
94.0 
109.20 
3,500 
382,200 		 3.0  1,146,600 
1.0  382,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,101.30 
95.0 
1,046.36 

3,894,258 		 14,252,598 
3,037,650 
⑨年額支払賃料      3,894,258 円　×　12ヶ月　＝　      46,731,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,046.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,731,096 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,336,555 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,394,541 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,252,598 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         135,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,037,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,464,527 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,994,468 円　　　　（　       160,259 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,657 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,610,000 円  　　　　    435,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,738,488 円  　　　       46,731,096　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,194,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,697,500 円  　　　　    435,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       435,000 円  　　　　    435,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       435,000 円  　　　　    435,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,110,188 円　（　　　　　　        42,196 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 435,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   1,101.30 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,013,500 円  
（　　　　　        94,124 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,994,468 円      
②総費用 12,110,188 円      
③純収益　①－② 33,884,280 円      
④建物等に帰属する純収益 27,013,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,870,780 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,569,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,889 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    177,544,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     619,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区谷中二丁目７番６
 0118000323339-0000
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備考