別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-8 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸　裕一   TEL.
鑑定評価額 286,000,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区足立４丁目１７８５番１
｢足立４－１３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 567  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,500)
不整形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 小売店舗、マンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 西25m国道 水道、ガス、下水 五反野

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 五反野駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗や店舗付共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域としての特性を有している。現時点で地域要因に特
段の変動要因は認められないことから、当面は現状が維持されるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    512,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    411,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を足立区及び隣接区内の幹線道路沿いの商業地域と判定した。同一需給圏内の類似地域における典型的な需
要者としては、不動産賃貸収入を目的とした投資法人及び不動産業者等、そのほか店舗用地としての利用を目的とする
自営業者等が考えられる。需要関係は増加傾向で推移しており、市場の中心となる価格帯の把握は困難であるが、規模
や街路条件や利用状況によって、相場に比して著しく高値の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い取引事例に基づいて算出されたものであり、その信頼性は高く実証的である。一方で、投資
採算性を示す収益価格は理論的なアプローチに基づいており、建築費などの想定要素が多いため、シナリオによって試
算価格に幅が生じる特徴を有している。これらの特性を踏まえ、本件では市場性をより反映した比準価格を重視し、収
益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.9]		 [ 97.0]
100		 506,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    477,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は安定的に推移しているが、円安
による建材等の輸入価格の上昇、金融資本市
場の変動が不動産市場に与える影響は注視す
る必要がある。

店舗や店舗付共同住宅が建ち並ぶ幹線道路沿
いの商業地域であり、地域要因に特段の変化
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２０５
-10		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東48.1m国道、
南38.2m、
角地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,500)
b Ｒ０７（公
）７７９９
-21		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西25m国道、
北4m、南4m、
東6m、四方路
近商
高度地区最低7m
(89,332)
c Ｒ０７（公
）７７９９
-35		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ０７（公
）７２７７
-25		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
e Ｒ０７（公
）６２１７
-5		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m区道、
西12m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
545,171  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
532,943 		 100
[ 100.9]
528,189 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
512,000 
b (　           ) 
544,571  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
506,451 		 100
[  96.2]
526,456 
511,000 
c (　           ) 
527,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
536,833 		 100
[  94.9]
565,683 
549,000 
d (　           ) 
422,931  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
441,963 		 100
[  85.6]
516,312 
501,000 
e (　           ) 
431,560  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
424,162 		 100
[  74.9]
566,304 
549,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    512,000 円／㎡]  



足立 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

83,862,784 
18,316,815 
65,545,969 
56,364,000 
9,181,969 		 （　0.9392）
8,623,705 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    233,073,108 円　　　　（　    411,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 259.58 ＲＣ14 2,613.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   567 ㎡     20.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貨し、２～１４階居宅ファミリータイプ・平均専有面積４５㎡（２ＤＫ）と想定 ⑦有効率　  95.9 ％
の理由		 同種建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.30 
91.6 
86.38 
3,170 
273,825 		 6.0  1,642,950 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
237.32 
96.8 
229.73 
2,765 
635,203 		 1.0  635,203 
1.0  635,203 

 5～14		 住宅
180.74 
95.8 
173.15 
2,820 
488,283 		 1.0  488,283 
1.0  488,283 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,613.66 
95.9 
2,507.07 

7,062,264 		 8,431,389 
6,788,439 
⑨年額支払賃料      7,062,264 円　×　12ヶ月　＝　      84,747,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,507.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上なし  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,747,168 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,237,358 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 80,509,810 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,431,389 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,788,439 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,272,876 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      83,862,784 円　　　　（　       147,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,884 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,765 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,544,000 円  　　　　    924,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,542,415 円  　　　       84,747,168　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      528,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,854,000 円  　　　　    924,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       924,000 円  　　　　    924,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       924,000 円  　　　　    924,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,316,815 円　（　　　　　　        32,305 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9392    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 924,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   2,613.66 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,364,000 円  
（　　　　　        99,407 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 83,862,784 円      
②総費用 18,316,815 円      
③純収益　①－② 65,545,969 円      
④建物等に帰属する純収益 56,364,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,181,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,623,705 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,209 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    233,073,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     411,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区足立四丁目１７８５番１
 0118000017447-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-8 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　曉人   TEL.
鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 506,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区足立４丁目１７８５番１
｢足立４－１３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 567  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,500)
不整形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 小売店舗、マンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 西25m国道 水道、ガス、下水 五反野

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 五反野駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、マンション等が混在する路線商業地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持す
るものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    513,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内の路線商業地域及びそれに類する圏域と把握される。当該近隣地域は国道４号線沿いにあって
交通量が多く、また「五反野」駅へも徒歩圏内のため一定の商業性が認められる。需要者の中心は、営業所・店舗用地
等としての使用を目的とした自営業者又は投資目的の不動産賃貸業者である。取引の中心となる価格帯は、位置や規模
等により格差が認められるため、一概には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、「五反野」駅、「梅島」駅を最寄り駅とする商業地の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ
求めており市場性を反映する価格である。収益価格は、近隣地域が必ずしも純粋な投資採算性のみで判断される地域で
はないこと及び試算過程に想定部分を含むためやや信頼性が劣る面があることを否定できない。従って比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-25                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.9]		 [ 97.0]
100		 506,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    477,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇及び雇用情勢並びに金融資本市場の
変動等が、不動産市場に与える影響について
注視すべきである。


店舗やマンション等が混在する路線商業地域
であり、地域要因に特に変動はない。



個別的要因の変化はない。競合不動産と比較
して相応の市場競争力を有している。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２０５
-8		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東9.1m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
b Ｒ０７（公
）７２２２
-18		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40.5m国道、
北4m、角地
商業
高度地区最高7m
地区計画
(100,500)
c Ｒ０７（公
）７２７７
-25		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
d Ｒ０７（公
）７９３１
-7		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東9.2m区道
、北西6.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
401,116  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
417,562 		 100
[  78.3]
533,285 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
517,000 
b (　           ) 
427,878  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
447,385 		 100
[  85.0]
526,335 
511,000 
c (　           ) 
422,931  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
441,963 		 100
[  84.7]
521,798 
506,000 
d (　           ) 
412,338  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,192 		 100
[  81.0]
536,040 
520,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    513,000 円／㎡]  



足立 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

79,744,407 
17,301,309 
62,443,098 
53,070,000 
9,373,098 		 （　0.9392）
8,803,214 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    237,924,703 円　　　　（　    420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 259.58 ＲＣ14 2,613.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   567 ㎡     20.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１４階住居　１ＤＫ、２ＬＤＫ、３ＬＤＫ　専有面積３８㎡～６８㎡ ⑦有効率　  95.9 ％
の理由		 同種・同規模建物の標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.30 
91.6 
86.38 
3,250 
280,735 		 5.0  1,403,675 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
237.32 
96.8 
229.73 
2,630 
604,190 		 1.0  604,190 
1.0  604,190 

 5～14		 住宅
180.74 
95.8 
173.15 
2,670 
462,311 		 1.0  462,311 
1.0  462,311 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,613.66 
95.9 
2,507.07 

6,716,415 		 7,839,355 
6,435,680 
⑨年額支払賃料      6,716,415 円　×　12ヶ月　＝　      80,596,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,507.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        80,596,980 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,029,849 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,567,131 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,839,355 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,474 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,435,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,102,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      79,744,407 円　　　　（　       140,643 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,743 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,220,000 円  　　　　    870,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,417,909 円  　　　       80,596,980　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      528,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,395,000 円  　　　　    870,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       870,000 円  　　　　    870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       870,000 円  　　　　    870,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,301,309 円　（　　　　　　        30,514 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9392    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 870,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   2,613.66 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,070,000 円  
（　　　　　        93,598 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 79,744,407 円      
②総費用 17,301,309 円      
③純収益　①－② 62,443,098 円      
④建物等に帰属する純収益 53,070,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,373,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,803,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    237,924,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区足立四丁目１７８５番１
 0118000017447-0000
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備考