別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
足立 -73　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -73 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　和弥   TEL.
鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区佐野１丁目３４５５番
｢佐野１－３４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 低層の一般住宅等が
多い区画整理済の住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 北綾瀬

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 北綾瀬駅北東方

2.3km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、区画整理事業が施行され戸建住宅等が増えつつある地域で、今後戸建住宅地として成熟してゆくも
のと予測する。地価は、堅調な住宅需要を反映して強含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、「佐野」・「六木」等の区北東部の住宅地域。主たる需要者は、区内及び周辺市区に居住する３０～４
０代の一次取得者。供給は、これらの需要者が購入しやすい小規模戸建住宅が中心。これらに対する需要は、他区と比
較しての相対的な割安感を背景に、堅調に推移している。土地は２千万円台後半、新築建売住宅は４千万円台半ばの物
件が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場では戸建住宅等の自用目的での取引が中心で事例も多く、最寄駅である「北綾瀬」駅からやや遠くバス圏内という
立地条件にありファミリー向けの賃貸用アパート・マンション等も認められるものの、収益価格の規範性は低い。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    255,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[104.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利等の良好な市場環境を背景に地価は上
昇基調にあるが、価格上昇による売行きの鈍
化などに注意が必要である。


低層戸建住宅が中心の住宅地域であり、市場
における取引も戸建住宅等の自用物件が中心
で、特段の市場特性の変化は認められない。


対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、競合不動産と比較して相応の市場競争力
を有している。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -73　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７７９９
-34		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東5.7m区道
、中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ０７（公
）７３６５
-16		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m区道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
c Ｒ０７（公
）７４２１
-21		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
d Ｒ０７（公
）７４２１
-30		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.6m区道
、北西4m、
角地
１低専
高度2種最高12m
(70,150)
e Ｒ０７（公
）７９３５
-15		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.6m区道
、南東4.5m、
北西1.3m、
三方路
１低専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,419  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
237,058 		 100
[ 106.6]
222,381 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
222,000 
b (　           ) 
318,898  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
323,003 		 100
[ 112.9]
286,097 
286,000 
c (　           ) 
259,815  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
266,183 		 100
[ 113.1]
235,352 
235,000 
d (　           ) 
223,596  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
233,271 		 100
[  98.9]
235,866 
236,000 
e (　           ) 
254,892  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
237,386 		 100
[  98.9]
240,026 
240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    248,000 円／㎡]  



足立 -73　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,872,931 
324,250 
1,548,681 
990,990 
557,691 		 （　0.9728）
542,522 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     14,276,895 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -73　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 47.00 Ｗ2 84.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   87 ㎡      8.0 m x   11.3 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅ファミリータイプ・平均専有面積４２㎡と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
42.00 
100.0 
42.00 
1,850 
77,700 		 1.0  77,700 
1.0  77,700 

 2～ 2		 住宅
42.00 
100.0 
42.00 
1,900 
79,800 		 1.0  79,800 
1.0  79,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
84.00 
100.0 
84.00 

157,500 		 157,500 
157,500 
⑨年額支払賃料        157,500 円　×　12ヶ月　＝　       1,890,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      84.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,890,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        94,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,795,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           157,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,496 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          157,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          75,935 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,872,931 円　　　　（　        21,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,982 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -73　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,500 円  　　　　     14,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 56,700 円  　　　        1,890,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      121,500 円  　　　　     14,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,450 円  　　　　     14,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,300 円  　　　　     14,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         324,250 円　（　　　　　　         3,727 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　      84.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 ×  45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 990,990 円  
（　　　　　        11,391 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,872,931 円      
②総費用 324,250 円      
③純収益　①－② 1,548,681 円      
④建物等に帰属する純収益 990,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 557,691 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 542,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,276,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -73　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区佐野一丁目３４５５番
 0118001425493-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
足立 -73　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -73 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　上野　正和   TEL.
鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区佐野１丁目３４５５番
｢佐野１－３４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 低層の一般住宅等が
多い区画整理済の住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 北綾瀬

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        88 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 北綾瀬駅北東方

2.3km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ千代田線、ＪＲ常磐線及びつくばエクスプレス沿線で、足立区北東部の住宅地域を中心とする
圏域。需要者の中心は区内在住及び地縁的選好性を有する自己利用目的の一次取得者である。周辺では供給も比較的多
いが、値頃感及び各種政策等により需要は堅調である。取引の中心価格帯は、１００㎡程度の更地で２５００万円前後
、新築戸建で４０００万円～４５００万円程度である。地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅も見受けられるが、最寄り駅から遠く、また法令上の制限等により高度利用が困難であるため収益目
的の取引は少なく、居住の快適性を重要視する自己居住用の一般住宅が取引の中心で、近隣地域及び同一需給圏内の類
似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。従って比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準
地との検討を踏まえ、上記のように鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    255,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[104.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の不動産市況は総じて堅調に推移してい
るが、急激な為替変動、物価上昇、金利動向
等に注意を要する。


最寄り駅からやや遠いが、総額としての値頃
感から一定の需要は見込める。地価は一般的
要因等を反映し上昇傾向で推移している。


代替競争関係にある他の不動産と比較した優
劣、競争力の程度については特段の変動はな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -73　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７４２１
-21		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
b Ｒ０７（公
）６２１７
-7		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.5m区道、
西5m、東2m、
三方路
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
c Ｒ０７（公
）７９３５
-15		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.6m区道
、南東4.5m、
北西1.3m、
三方路
１低専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
d Ｒ７（公）
１０６１８
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m区道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,815  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
266,183 		 100
[ 106.1]
250,879 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
251,000 
b (　           ) 
278,235  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
260,325 		 100
[ 103.9]
250,553 
251,000 
c (　           ) 
254,892  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
237,386 		 100
[  98.9]
240,026 
240,000 
d (　           ) 
271,961  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
280,392 		 100
[ 114.4]
245,098 
245,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    249,000 円／㎡]  



足立 -73　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,082,234 
380,450 
1,701,784 
1,198,890 
502,894 		 （　0.9728）
489,215 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     12,874,079 円　　　　（　    148,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -73　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   87 ㎡      8.0 m x   11.3 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、平均専有面積５０㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,800 
90,000 		 1.0  90,000 
0.0  0 

 2～  		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,850 
92,500 		 1.0  92,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

182,500 		 182,500 
0 
⑨年額支払賃料        182,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,190,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,190,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       109,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,080,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           182,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,734 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,082,234 円　　　　（　        23,934 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,852 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -73　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,500 円  　　　　     17,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 65,700 円  　　　        2,190,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      147,000 円  　　　　     17,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,950 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         380,450 円　（　　　　　　         4,373 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 ×  45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,198,890 円  
（　　　　　        13,780 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,082,234 円      
②総費用 380,450 円      
③純収益　①－② 1,701,784 円      
④建物等に帰属する純収益 1,198,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 502,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 489,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,874,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     148,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -73　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区佐野一丁目３４５５番
 0118001425493-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考