令和7年1月10日　提出 足立 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 -71 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　和弥   TEL.

鑑定評価額 1,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区中央本町１丁目２５１２番１ ｢中央本町１－１８－１４｣ ②地積 　(㎡) 3,594   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 防火 （その他） 高度地区3種 地区計画等 (80,300) 1:1 共同住宅 ＳＲＣ12 共同住宅の他、一般 住宅等も見られる住 宅地域 東7.2m区道、北側道 水道、ガス、下水 梅島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７．２ｍ区道 交通 施設 梅島駅北東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,300) 防火  高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅や事業所のほか中規模分譲マンションも見られる地域で、当面現状を維持してゆくものと予測す る。地価は、堅調なマンション需要を背景に、希少性から強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    419,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              417,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、足立区を中心に東京２３区北東部に位置する各区内の住居系地域が圏域。需要者の属性は、大手マンシ ョンデベロッパーを含む開発事業者が中心。新築分譲マンションの販売価格の高止まりが続き開発業者の用地の選別は 厳しくなっているものの、マンション適地の希少性は高まっており、好立地物件に対する需要は旺盛である。新築マン ションの価格は、ファミリータイプ７３㎡前後で、５千万前後が取引の中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実証的な価格であり、本件では地域性に相違はあるもののマンション適地と判断される取引事例を採用して おり、規範性は高い。一方開発法による価格は、開発事業者の投資採算性を反映した価格で、評価対象地の最有効使用 を考慮すれば、重要な指針となる価格である。したがって、投資採算性及び市場競争力の面から説得力をもつ開発法に よる価格を重視し、比準価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    395,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の良好な市場環境を背景に地価は上 昇基調にあるが、価格上昇による売行きの鈍 化などに注意が必要である。 戸建住宅や事業所等の中に分譲マンションも 見られる地域で、地域要因に特段の変化は認 められない。 角地のため相対的な選好性はやや強く、画地 規模もマンション用地としては標準的で、競 合不動産との比較でやや高い市場競争力を有 している。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％