別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 -69　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -69 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　曉人   TEL.
鑑定評価額 46,600,000 円  １㎡当たりの価格 409,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住元町５７番１４
｢千住元町２７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、作
業所等が混在する住
宅地域		 西5.4m区道 水道、ガス、下水 北千住

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北５．４ｍ
区道		 交通

施設		 北千住駅北西方

1.5km		 法令

規制		 準工
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模住宅、アパ－ト、作業所等が混在する住宅地域である。１区画あたりの面積が小規模化した建売住宅が増
加しており、当面はこの傾向が持続すると思料される。地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    411,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    322,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、「北千住」駅及び隣接駅等を最寄り駅とする足立区南部の住宅地域と把握した。主たる需要者は、足立
区や隣接市区等に居住する一次取得者及び二次取得者並びに不動産業者である。最寄り駅から距離はあるものの、住宅
需要は比較的高く、戸建住宅の売行きは好調である。中心となる価格帯は、その規模により異なるが、戸建用地の場合
で総額４０００万円前後、新築建売住宅で総額６０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、「千住地区」の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ求めており市場性を反映する価格であ
る。収益価格は、近隣地域が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存しており、また試算過程に想定部分を
含むためやや信頼性が劣る面があることを否定できない。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標
準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    471,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[125.3]		 [102.0]
100		 408,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇及び雇用情勢並びに金融資本市場の
変動等が、不動産市場に与える影響について
注視すべきである。


戸建住宅、共同住宅以外に作業所等が見られ
る住宅地域であるが、作業所等は分割されて
建売住宅に移行している。


個別的要因の変化はない。競合不動産と比較
して相応の市場競争力を有している。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -69　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２０５
-30		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東1.8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
b Ｒ０７（公
）７２２２
-5		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
地区計画
(70,300)
c Ｒ０７（公
）８４５１
-3		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2m私道、
北1.2m、角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,240)
d Ｒ０７（公
）９０２４
-12		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m私道、
西4m、二方路
準工
高度地区3種
(70,200)
e Ｒ７（公）
１０３２８
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.6m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
360,546  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
396,638 		 100
[  98.4]
403,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
411,000 
b (　           ) 
450,484  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
469,663 		 100
[ 115.5]
406,635 
415,000 
c (　           ) 
348,687  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
375,010 		 100
[  94.8]
395,580 
403,000 
d (　           ) 
440,984  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
440,560 		 100
[ 108.4]
406,421 
415,000 
e (　           ) 
312,315  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
334,802 		 100
[  93.3]
358,845 
366,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    411,000 円／㎡]  



足立 -69　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,308,422 
988,804 
4,319,618 
2,860,440 
1,459,178 		 （　0.9554）
1,394,099 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     36,686,816 円　　　　（　    322,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -69　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 186.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   114 ㎡     11.7 m x    9.8 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫのファミリ－タイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.00 
100.0 
62.00 
2,350 
145,700 		 1.0  145,700 
1.0  145,700 

 2～ 2		 住宅
62.00 
100.0 
62.00 
2,400 
148,800 		 1.0  148,800 
1.0  148,800 

 3～ 3		 住宅
62.00 
100.0 
62.00 
2,450 
151,900 		 1.0  151,900 
1.0  151,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
186.00 
100.0 
186.00 

446,400 		 446,400 
446,400 
⑨年額支払賃料        446,400 円　×　12ヶ月　＝　       5,356,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,356,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       267,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,088,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           446,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          446,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         215,221 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,308,422 円　　　　（　        46,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -69　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 242,000 円  　　　　     48,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 160,704 円  　　　        5,356,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      411,400 円  　　　　     48,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,400 円  　　　　     48,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,400 円  　　　　     48,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         988,804 円　（　　　　　　         8,674 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,860,440 円  
（　　　　　        25,092 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,308,422 円      
②総費用 988,804 円      
③純収益　①－② 4,319,618 円      
④建物等に帰属する純収益 2,860,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,459,178 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,394,099 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,229 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,686,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     322,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -69　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住元町５７番１４
 0118001108742-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
足立 -69　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -69 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　古家　一郎   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住元町５７番１４
｢千住元町２７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、作
業所等が混在する住
宅地域		 西5.4m区道 水道、ガス、下水 北千住

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北５．４ｍ
区道		 交通

施設		 北千住駅北西方

1.5km		 法令

規制		 準工
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線、京成本線、東武伊勢崎線及び東京メトロ千代田線沿線で足立区南部の住宅地域を中心とする
圏域。需要者の中心は区内在住及び地縁的選好性を有する自己利用目的の一次取得者層並びに買い替え層である。都心
接近性に優れた地域で新規の供給も限られるため需要は堅調である。取引の中心価格帯は、１００㎡程度の更地で３５
００万円～４０００万円程度、新築戸建で４５００万円～５５００万円程度である。地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅も見受けられるが、最寄り駅から遠く、また法令上の制限等により高度利用が困難であるため収益目
的の取引は少なく、居住の快適性を重要視する自己居住用の一般住宅が取引の中心で、近隣地域及び同一需給圏内の類
似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。従って比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準
地との検討を踏まえ、上記のように鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    471,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [102.0]
100		 404,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復途上にあるが、都内の不動産市況
は好調で、特に商業地の地価上昇が目立って
いる。


最寄り駅からやや遠いが、都心接近性に優れ
る地域で新規の供給も限られている。



代替競争関係にある他の不動産と比較した優
劣、競争力の程度については特段の変動はな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -69　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７３６５
-22		 足立区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
b Ｒ０７（公
）７７９９
-10		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c Ｒ０７（公
）７９３１
-12		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,180)
d Ｒ０７（公
）７２２２
-5		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
地区計画
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    221,769) 
554,422  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
558,770 		 100
[ 132.0]
423,311 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
432,000 
b (　           ) 
434,613  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
429,646 		 100
[ 105.0]
409,187 
417,000 
c (　           ) 
414,685  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
470,517 		 100
[ 129.6]
363,053 
370,000 
d (　           ) 
450,484  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
469,663 		 100
[ 112.2]
418,594 
427,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    410,000 円／㎡]  



足立 -69　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,572,891 
1,032,410 
4,540,481 
2,996,370 
1,544,111 		 （　0.9554）
1,475,244 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     38,822,211 円　　　　（　    341,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -69　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 Ｓ3 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   114 ㎡     11.7 m x    9.8 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ・平均専有面積５８㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
2,500 
145,000 		 1.0  145,000 
1.0  145,000 

 2～  		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
2,580 
149,640 		 1.0  149,640 
1.0  149,640 

 3～  		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
3,000 
174,000 		 1.0  174,000 
1.0  174,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

468,640 		 468,640 
468,640 
⑨年額支払賃料        468,640 円　×　12ヶ月　＝　       5,623,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,623,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       281,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,342,496 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           468,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          468,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         225,943 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,572,891 円　　　　（　        48,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -69　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 253,500 円  　　　　     50,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 168,710 円  　　　        5,623,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,900 円  　　　　     50,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,032,410 円　（　　　　　　         9,056 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,996,370 円  
（　　　　　        26,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,572,891 円      
②総費用 1,032,410 円      
③純収益　①－② 4,540,481 円      
④建物等に帰属する純収益 2,996,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,544,111 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,475,244 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,822,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     341,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -69　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住元町５７番１４
 0118001108742-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考