鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
足立 -40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -40

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　岸　裕一

TEL.

鑑定評価額

40,800,000 円

１㎡当たりの価格

352,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区一ツ家４丁目５番４外｢一ツ家４－５－５｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｓ3	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	北6m区道	水道、ガス、下水	六町 890m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位、北６ｍ区
道

交通

施設

六町駅南西方

890m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域である。地域要因に特段の変動要因は認められないことから、
当面は現在の住環境が維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区東部における東武伊勢崎線及びつくばエクスプレス線の各駅周辺の住宅地域である。市場参加者
の中心は足立区内の居住者を中心とするが、周辺市区からの転入も認められる。また、ここ近年は外国人の購入者も増
加している。需要の中心は、新築戸建で４０００万円台後半から６０００万円程度、土地価格は１００㎡程度の土地で
３０００万円から４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、近隣地域及び類似地域等においては収益性よりも居住の快適性
を重視した自己使用目的の住宅の取引が大半であり、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強く
なっている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格は参酌にとどめ、代表標準地等との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 287,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[102.0]

100
[ 84.6]

[100.0]
100

350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は安定的に推移しているが、円安
による建材等の輸入価格の上昇、金融資本市
場の変動が不動産市場に与える影響は注視す
る必要がある。

地域要因に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０７（公）８４５１ -23	足立区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
b	Ｒ７（公）１０１５６ -22	足立区		建付地	（　）	長方形	北8.7m区道、中間画地		２中専高度地区 (70,200)
c	Ｒ０７（公）７２７７ -8	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、西3.7m、角地		１低専高度2種最高12m 地区計画等 (70,150)
d	Ｒ０７（公）６７４３ -16	足立区		建付地	（　）	長方形	北4.2m私道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,200)
e	Ｒ０７（公）６２１７ -25	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、西4.1m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,551	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	368,844	100 [ 107.1]	344,392	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	344,000
b	(　 ) 385,355	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	393,062	100 [ 106.7]	368,381		368,000
c	(　 ) 315,512	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	316,413	100 [ 92.2]	343,181		343,000
d	(　 ) 351,375	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	360,159	100 [ 99.0]	363,797		364,000
e	(　 ) 332,964	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	326,622	100 [ 97.0]	336,724		337,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

足立 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,491,909	606,978	2,884,931	1,850,310	1,034,621	（　0.9728） 1,006,479	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	26,486,289 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	9.1 m x 12.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積６５㎡程度（２ＬＤＫ）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,257	146,705	2.0	293,410
							1.0	146,705
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,257	146,705	2.0	293,410
							1.0	146,705
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		293,410		586,820
								293,410

⑨年額支払賃料	293,410 円　×　12ヶ月　＝　 3,520,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上なし

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,520,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,046 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,344,874 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	586,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 293,410 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 141,460 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,491,909 円　　　　（　 30,103 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,356 円/㎡　月額支払賃料（　 2,257 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足立 -40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,628 円	3,520,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,900 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,050 円	26,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,978 円　（　　　　　　 5,233 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 × 45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,850,310 円（　　　　　 15,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,491,909 円
②総費用	606,978 円
③純収益　①－②	2,884,931 円
④建物等に帰属する純収益	1,850,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,034,621 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,006,479 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,486,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -40　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区一ツ家四丁目５番４	0118000273796-0000
2	足立区一ツ家四丁目５番５	0118000273797-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
足立 -40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -40

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　有沢　範芳

TEL.

鑑定評価額

40,900,000 円

１㎡当たりの価格

353,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区一ツ家４丁目５番４外｢一ツ家４－５－５｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｓ3	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	北6m区道	水道、ガス、下水	六町 890m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ区
道

交通

施設

六町駅南西方

890m

法令

規制

１中専
(70,200)
防火
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域で地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のままで推移すると予測する。地価
は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区東部でつくばエクスプレス、東武伊勢崎線、千代田線沿線の住宅地域。需要者の中心は、足立区
及び周辺地域に居住する自己利用目的の１次取得層である。区画整理進行中の六町駅周辺に比べ総額としての値頃感が
あり、底堅い需要が存する地域である。取引の中心となる価格帯は、１００㎡前後の更地で３，５００万円前後、新築
戸建住宅で５０００～６０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算では規範性の高い多数の取引事例が収集できた。土地取引は戸建住宅等の自用目的としたものが中心で
あるが、アパート等の収益用不動産の取引も見られる。近隣地域及び周辺地域にはアパート、マンションが多く見られ
るが、駅から徒歩圏にあるため、賃貸需要は安定している地域である。よって本件では比準価格を重視するが収益価格
も参酌し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足立 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 287,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[102.0]

100
[ 83.7]

[100.0]
100

354,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかに回復している下で、緩和的な
金融政策の効果もあり、区内の不動産市況は
好調である。地価は総じて上昇傾向にある。

規模が大きい住宅も見られるが、地域要因に
特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０７（公）７３６５ -18	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	Ｒ０７（公）７４２１ -27	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、東6m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)
c	Ｒ０７（公）８５０４ -23	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ０７（公）６２１７ -15	足立区		建付地	（　）	長方形	北4.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種地区計画等 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 443,749	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	458,393	100 [ 104.0]	440,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	441,000
b	(　 ) 327,154	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	304,019	100 [ 90.1]	337,424		337,000
c	(　 ) 320,184	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	323,323	100 [ 96.9]	333,667		334,000
d	(　 ) 440,600	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	462,630	100 [ 117.6]	393,393		393,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

足立 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,481,080	606,650	2,874,430	1,850,310	1,024,120	（　0.9728） 996,264	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	26,217,474 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	9.1 m x 12.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３２．５㎡のコンパクトタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,200	143,000	2.0	286,000
							1.0	143,000
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,300	149,500	2.0	299,000
							1.0	149,500
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		292,500		585,000
								292,500

⑨年額支払賃料	292,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,510,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,510,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 175,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,334,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	585,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 141,022 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,481,080 円　　　　（　 30,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,401 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足立 -40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,300 円	3,510,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,900 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,050 円	26,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,650 円　（　　　　　　 5,230 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 × 45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,850,310 円（　　　　　 15,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,481,080 円
②総費用	606,650 円
③純収益　①－②	2,874,430 円
④建物等に帰属する純収益	1,850,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,024,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	996,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,588 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,217,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -40　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区一ツ家四丁目５番４	0118000273796-0000
2	足立区一ツ家四丁目５番５	0118000273797-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考