別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -29 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　榎本　純   TEL.
鑑定評価額 59,100,000 円  １㎡当たりの価格 501,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住緑町２丁目１３番１３外
｢千住緑町２－１３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,300)

1:1.5		 住宅

ＲＣ3		 事業所、一般住宅、
共同住宅が混在する
住宅地域		 北7.3m区道 水道、ガス、下水 千住大橋

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７．３
ｍ区道		 交通

施設		 千住大橋駅北西方

590m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸建住宅を中心とする標準的な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、現状の住環境を
維持すると予測する。都心部に近いため需要は堅調であり、地価も安定して推移するとみられる。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    506,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    363,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね東京２３区北部の戸建住宅及び共同住宅を中心とする鉄道駅徒歩圏の住宅地域の圏域と把握される。
需要者の中心は都心への通勤利便性や住環境を重視する中間所得者層である。千住緑町２丁目地区は、緩やかな景気回
復が継続しており、住宅需要は安定して推移しており、土地は規模の幅が大きくまちまちであるが、新築戸建物件で５
，０００万円超を中心に取引されるものとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は中低層住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも
居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集でき
たことから、比準価格を標準とし、収益価格も参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    471,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の先高感が懸念されるものの、依然良好
な環境が続いており、緩やかな景気回復の下
で不動産市場は安定的に推移している。


最寄駅から徒歩圏にある都心部に近い住宅地
域であり、住宅需要は依然堅調であるため、
地価も安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）８４５１
-3		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2m私道、
北1.2m、角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,240)
b Ｒ０７（公
）７４２１
-10		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
c Ｒ０７（公
）７２２２
-5		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
地区計画
(70,300)
d Ｒ０７（公
）６７４３
-21		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
新防火
(90,240)
e Ｒ０７（公
）９０２４
-12		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m私道、
西4m、二方路
準工
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
348,687  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
375,010 		 100
[  76.9]
487,659 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
488,000 
b (　           ) 
512,409  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
537,527 		 100
[  98.2]
547,380 
547,000 
c (　           ) 
450,484  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
469,663 		 100
[ 101.0]
465,013 
465,000 
d (　           ) 
526,383  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
549,606 		 100
[  98.0]
560,822 
561,000 
e (　           ) 
440,984  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
440,560 		 100
[  96.4]
457,012 
457,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    506,000 円／㎡]  



足立 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,608,771 
1,220,470 
5,388,301 
3,722,900 
1,665,401 		 （　0.9511）
1,583,963 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     42,809,811 円　　　　（　    363,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   300 ％   118 ㎡      9.5 m x   12.7 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３２㎡の１Ｋタイプを各階２戸想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,800 
182,000 		 1.0  182,000 
1.0  182,000 

 2～ 2		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,850 
185,250 		 1.0  185,250 
1.0  185,250 

 3～ 3		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,900 
188,500 		 1.0  188,500 
1.0  188,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

555,750 		 555,750 
555,750 
⑨年額支払賃料        555,750 円　×　12ヶ月　＝　       6,669,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,669,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       333,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,335,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           555,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          555,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         267,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,608,771 円　　　　（　        56,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 200,070 円  　　　        6,669,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      501,500 円  　　　　     59,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,220,470 円　（　　　　　　        10,343 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 291,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,722,900 円  
（　　　　　        31,550 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,608,771 円      
②総費用 1,220,470 円      
③純収益　①－② 5,388,301 円      
④建物等に帰属する純収益 3,722,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,665,401 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,583,963 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,809,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     363,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住緑町二丁目１３番１３
 0118000176042-0000
2 　足立区千住緑町二丁目１３番３７
 0118001422921-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
足立 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -29 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　供田　茂彰   TEL.
鑑定評価額 59,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住緑町２丁目１３番１３外
｢千住緑町２－１３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,300)

1:1.5		 住宅

ＲＣ3		 事業所、一般住宅、
共同住宅が混在する
住宅地域		 北7.3m区道 水道、ガス、下水 千住大橋

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．３ｍ区道		 交通

施設		 千住大橋駅北西方

590m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 千住大橋駅北西方に広がる住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。千住
大橋駅前の発展に伴い、住宅地需要も堅調で、引続き地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区南部に存し、主として京成本線「千住大橋」駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心は、足立区
内の居住者で３０代～５０代の一次取得者層である。このほか隣接市区からの流入もみられる。戸建住宅用地が取引の
中心であるが、需給ともに大きな変動要因はなく、安定的な需給動向で推移している。土地は３，５００万円～５，０
００万円程度、新築戸建住宅は４，５００万円～６，０００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の戸建住宅地が取引の中心で、京成本線「千住大橋」駅を最寄とする住宅地域を中心に同種の取引事例を
収集・採用した。一方、アパート・マンション等の賃貸用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益用地と
しての取引は僅少である。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    471,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は、取引件数に起伏があるものの
、総じて地価は上昇している。物価上昇、金
融資本市場の変動等による影響が懸念される
。

千住大橋駅北西方に広がる中低層住宅地域で
あり、地域要因に特段の変動はみられない。



北道路であるが、個別的要因について変動は
なく、標準的な画地である。同一需給圏内で
の市場競争力は概ね中位程度。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７２２２
-5		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m区道
、中間画地
準工
高度地区3種
地区計画
(70,300)
b Ｒ０７（公
）６２０５
-30		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東1.8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
c Ｒ０７（公
）８４５１
-3		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2m私道、
北1.2m、角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,240)
d Ｒ７（公）
１０３２８
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.6m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,484  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
469,663 		 100
[ 100.0]
469,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
470,000 
b (　           ) 
360,546  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
396,638 		 100
[  75.4]
526,045 
526,000 
c (　           ) 
348,687  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
375,010 		 100
[  73.1]
513,010 
513,000 
d (　           ) 
312,315  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
334,802 		 100
[  65.4]
511,930 
512,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    505,000 円／㎡]  



足立 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,376,884 
1,174,050 
5,202,834 
3,317,120 
1,885,714 		 （　0.9561）
1,802,931 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     48,727,865 円　　　　（　    413,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   300 ％   118 ㎡      9.5 m x   12.7 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ　平均専有面積３３㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,700 
175,500 		 1.0  175,500 
1.0  175,500 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,750 
178,750 		 1.0  178,750 
1.0  178,750 

 3～ 3		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,800 
182,000 		 1.0  182,000 
1.0  182,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

536,250 		 536,250 
536,250 
⑨年額支払賃料        536,250 円　×　12ヶ月　＝　       6,435,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,435,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       321,750 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,113,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           536,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          536,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         258,540 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,376,884 円　　　　（　        54,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,000 円  　　　　     56,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 193,050 円  　　　        6,435,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      482,800 円  　　　　     56,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,800 円  　　　　     56,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,800 円  　　　　     56,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,174,050 円　（　　　　　　         9,950 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,317,120 円  
（　　　　　        28,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,376,884 円      
②総費用 1,174,050 円      
③純収益　①－② 5,202,834 円      
④建物等に帰属する純収益 3,317,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,885,714 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,802,931 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,279 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,727,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     413,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住緑町二丁目１３番１３
 0118000176042-0000
2 　足立区千住緑町二丁目１３番３７
 0118001422921-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考