鑑定評価書

令和7年1月8日　提出
足立 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -28

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　堤　裕

TEL.

鑑定評価額

44,800,000 円

１㎡当たりの価格

303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区新田３丁目４番３８｢新田３－７－１８｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,200)
	1.3:1	住宅Ｗ2	小工場、住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m区道	水道、ガス、下水	王子神谷 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北４ｍ区
道

交通

施設

王子神谷駅北東方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

周辺地域では、事業所、作業所等が見られるが、これらが、住宅利用されることにより、緩やかながらも住宅地
域として、成熟していくもの予測する。地域要因の変動は特段観察されない。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 304,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、荒川沿いの新田地区を中心に、小台・宮城地区も含めた住工混在地域が該当する。需要者として想定さ
れるのは、北区、荒川区に隣接している特性もあり、区内に居住する１次取得者、買い替え取得者及び周辺区を中心と
した区外からの転入者である。需要、供給ともに安定している。土地取引の場合、単価で２８０～３３０千円／㎡、新
築戸建住宅においては、４，５００万円前後が、市場における中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性の高い取引事例を収集のうえ、適切に補修正を行って試算したもので、信頼度は高い。収益価格は
、対象地上に賃貸用の２階建共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益価格は、試算の過
程で想定要素が介在することに加え、比準価格に比べて低い水準に留まっている。以上により、比準価格を重視し、収
益価格は参考に留めて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界情勢には懸念があるものの、国内景気、
国内不動産市場は、堅調に推移している。足
立区内の地価は、引き続き上昇を続けている
。

緩やかではあるが、周辺での宅地開発は進ん
でおり、住環境は向上している。地価は、上
昇傾向で推移している。

個別的要因の変動は認められない。画地条件
等の個別的要因は標準的であり、代替・競争
等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に
変化はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０７（公）４６４５ -9	足立区		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
b	Ｒ０７（公）８５０４ -15	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		準工高度地区3種景観計画区域 (70,200)
c	Ｒ０７（公）７９３５ -1	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,200)
d	Ｒ０７（公）４６４５ -21	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,200)
e	Ｒ０７（公）７９３１ -21	足立区		建付地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,180	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	270,914	100 [ 88.4]	306,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	313,000
b	(　 ) 279,988	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	276,488	100 [ 92.2]	299,879		306,000
c	(　 ) 454,037	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	467,523	100 [ 114.3]	409,031		417,000
d	(　 ) 245,528	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	246,000	100 [ 83.3]	295,318		301,000
e	(　 ) 247,601	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	246,411	100 [ 85.0]	289,895		296,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 304,000 円／㎡]

足立 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,790,455	638,650	3,151,805	1,926,540	1,225,265	（　0.9728） 1,191,938	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	31,366,789 円　　　　（　 212,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	13.9 m x 10.7 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅形式：単身者向け平均専有面積：約２５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	2,100	157,500	1.0	157,500
							1.0	157,500
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,150	161,250	1.0	161,250
							1.0	161,250
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		318,750		318,750
								318,750

⑨年額支払賃料	318,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,825,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,825,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,633,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,677 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,790,455 円　　　　（　 25,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,243 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足立 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,000 円	27,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,750 円	3,825,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	27,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 638,650 円　（　　　　　　 4,315 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 × 45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,926,540 円（　　　　　 13,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,790,455 円
②総費用	638,650 円
③純収益　①－②	3,151,805 円
④建物等に帰属する純収益	1,926,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,225,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,191,938 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,366,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区新田三丁目４番３８	0118000605492-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
足立 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -28

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　新井　帰

TEL.

鑑定評価額

44,800,000 円

１㎡当たりの価格

303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区新田３丁目４番３８｢新田３－７－１８｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,200)
	1.3:1	住宅Ｗ2	小工場、住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m区道	水道、ガス、下水	王子神谷 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北４ｍ区
道

交通

施設

王子神谷駅北東方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

低層の戸建住宅のほか事業所等も見られる住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく当面は現状を維持するも
のと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 304,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、荒川沿いの「新田」地区及び足立区内の「新田」地区周辺の住宅地域及び住工混在地域と判定した。主
たる需要者は、都心方面への通勤者を中心とする３０～４０代の一次取得者である。供給は、これらの需要者が購入し
やすい小規模戸建住宅が中心となっている。これらに対する需要は比較的堅調に推移している。土地は２千万円台後半
、新築建売住宅は４，０００万円前後の物件が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場では戸建住宅等の自用目的での取引が中心で事例も多く、「王子神谷」駅からやや距離があるという立地条件にあ
りながら賃貸用アパート・マンション等も認められるものの、収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、
収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、一部に足踏みが残るものの、緩
やかに回復している。不動産市況は、住宅価
格の上昇が続くなか、底堅く推移している。

低層戸建住宅のほか事業所等も見られる住宅
地域であり、市場における取引も戸建住宅等
の自用物件が中心で、特段の市場特性の変化
は認められない。

対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、競合不動産と比較して相応の市場競争力
を有している。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０７（公）７９３５ -10	足立区		更地	（　）	ほぼ整形	南西8.1m区道、北西4m、角地		準工高度地区3種特別用途地区 (80,200)
b	Ｒ０７（公）７９３１ -1	足立区		建付地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,240)
c	Ｒ０７（公）８５０４ -15	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		準工高度地区3種景観計画区域 (70,200)
d	Ｒ０７（公）７４２１ -26	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 497,673	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	477,692	100 [ 125.9]	379,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	387,000
b	(　 ) 265,299	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	265,299	100 [ 94.9]	279,556		285,000
c	(　 ) 279,988	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	276,488	100 [ 87.3]	316,710		323,000
d	(　 ) 277,942	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	277,942	100 [ 93.1]	298,541		305,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 304,000 円／㎡]

足立 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,814,536	639,379	3,175,157	1,926,540	1,248,617	（　0.9728） 1,214,655	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	31,964,605 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	13.9 m x 10.7 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約２５㎡の住宅と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	2,117	158,775	1.0	158,775
							1.0	158,775
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,160	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		320,775		320,775
								320,775

⑨年額支払賃料	320,775 円　×　12ヶ月　＝　 3,849,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,849,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,465 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,656,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	320,775 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 320,775 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 154,654 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,814,536 円　　　　（　 25,774 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,253 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足立 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,000 円	27,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,479 円	3,849,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	27,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 639,379 円　（　　　　　　 4,320 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 × 45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,926,540 円（　　　　　 13,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,814,536 円
②総費用	639,379 円
③純収益　①－②	3,175,157 円
④建物等に帰属する純収益	1,926,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,248,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,214,655 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,964,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区新田三丁目４番３８	0118000605492-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考