別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -23 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　曉人   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 327,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区中央本町４丁目１６４５番１４外
｢中央本町４－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,240)

1:1.2		 寄宿舎

Ｗ2		 住宅、作業所、アパ
ート等が混在する住
宅地域		 東4m区道 水道、ガス、下水 梅島

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北４ｍ区道 交通

施設		 梅島駅北東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(70,240)
防火 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅、作業所等が見られる住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持
するものと思料される。地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区のほぼ中央に位置し、東武伊勢崎線「五反野」駅～「西新井」駅を最寄り駅とする住宅地域と判
断した。需要者の中心は足立区や隣接市区に居住する１次取得者及び２次取得者並びに不動産業者等である。中央本町
４丁目地区は住宅需要が比較的安定しており、中心となる価格帯は、その規模により異なるが、戸建用地の場合で総額
３０００万円前後、新築建売住宅の場合で総額５０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も見られる地域であるが、自用目的の取引が主であり、需要者は市場性を重視して取引を行う。収益価格は、
近隣地域内では地価に見合った賃料が形成されていないため、比準価格に比し低位に求められた。したがって、本件で
は市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    381,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[105.0]		 100
[118.7]		 [102.0]
100		 328,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇及び雇用情勢並びに金融資本市場の
変動等が、不動産市場に与える影響について
注視すべきである。


戸建住宅、共同住宅以外に作業所等が見られ
る住宅地域であるが、住宅需要は底堅い状況
にあるため、地域要因に大きな変動はない。


個別的要因の変化はない。競合不動産と比較
して相応の市場競争力を有している。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６７４３
-15		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.2m区道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,200)
b Ｒ０７（公
）７９３５
-18		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(70,200)
c Ｒ０７（公
）７２７７
-2		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
d Ｒ７（公）
１０１５６
-27		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e Ｒ７（公）
１０３２８
-27		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
342,378  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
385,641 		 100
[ 118.5]
325,435 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
332,000 
b (　           ) 
383,314  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
405,071 		 100
[ 118.0]
343,281 
350,000 
c (　           ) 
367,246  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
383,038 		 100
[ 119.2]
321,341 
328,000 
d (　           ) 
355,556  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
385,479 		 100
[ 120.2]
320,698 
327,000 
e (　           ) 
375,282  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
389,543 		 100
[  98.0]
397,493 
405,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    329,000 円／㎡]  



足立 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,465,814 
599,222 
2,866,592 
1,857,240 
1,009,352 		 （　0.9728）
981,898 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     25,839,421 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｗ2 134.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   240 ％   113 ㎡     10.0 m x   11.5 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ・平均専有面積約３０㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.00 
100.0 
67.00 
2,150 
144,050 		 1.0  144,050 
1.0  144,050 

 2～ 2		 住宅
67.00 
100.0 
67.00 
2,200 
147,400 		 1.0  147,400 
1.0  147,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
134.00 
100.0 
134.00 

291,450 		 291,450 
291,450 
⑨年額支払賃料        291,450 円　×　12ヶ月　＝　       3,497,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,497,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       174,870 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,322,530 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           291,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,769 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,515 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,465,814 円　　　　（　        30,671 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,391 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,000 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,922 円  　　　        3,497,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      227,800 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,200 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         599,222 円　（　　　　　　         5,303 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     134.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 ×  45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,857,240 円  
（　　　　　        16,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,465,814 円      
②総費用 599,222 円      
③純収益　①－② 2,866,592 円      
④建物等に帰属する純収益 1,857,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,009,352 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 981,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,689 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,839,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区中央本町四丁目１６４５番１４
 0118000210411-0000
2 　足立区中央本町四丁目１６４６番５
 0118000210426-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
足立 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -23 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　新井　帰   TEL.
鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 328,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区中央本町４丁目１６４５番１４外
｢中央本町４－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,240)

1:1.2		 寄宿舎

Ｗ2		 住宅、作業所、アパ
ート等が混在する住
宅地域		 東4m区道 水道、ガス、下水 梅島

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ区道		 交通

施設		 梅島駅北東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(70,240)
防火 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、しばらくは現状のまま推移していくものと思われる。今後の
地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で足立区中央部からやや東よりの戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域である。需
要者の中心は、足立区在住の１次取得者、買い替え取得者若しくは足立区内を対象エリアとする不動産業者等が想定さ
れる。需要者が購入しやすい小規模戸建住宅の取引が多く、これらに対する需要は比較的堅調に推移している。新築の
戸建住宅は、４，０００万円台の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はアパート等の収益物件も見られるが、賃料水準が低く収益価格は低位に求められた。対象標準地周辺では、
自用目的の取引が中心であり、居住の快適性を重視する地域である。したがって、市場の実態をより反映する比準価格
を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    381,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[105.0]		 100
[118.7]		 [102.0]
100		 328,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、一部に足踏みが残るものの、緩
やかに回復している。不動産市況は、住宅価
格の上昇が続くなか、底堅く推移している。


一般住宅、作業所、アパート等が混在する地
域である。市場の特性には変化は認められな
い。


地域において標準的な画地であり、個別的要
因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７４２１
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,200)
b Ｒ７（公）
１０１５６
-6		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m私道、
中間画地
工業
高度地区3種
(70,240)
c Ｒ０７（公
）４６４５
-20		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
新防火規制区域
(90,300)
d Ｒ０７（公
）６２１７
-8		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.7m区道、
中間画地
準工
高度3種最低7m
地区計画等
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
277,097  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
326,176 		 100
[ 109.1]
298,970 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
305,000 
b (　           ) 
262,159  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
282,179 		 100
[  93.1]
303,092 
309,000 
c (　           ) 
423,183  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
442,038 		 100
[ 126.0]
350,824 
358,000 
d (　           ) 
295,567  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
335,813 		 100
[  99.9]
336,149 
343,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    329,000 円／㎡]  



足立 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,418,794 
591,399 
2,827,395 
1,829,520 
997,875 		 （　0.9728）
970,733 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     25,545,605 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 74.00 Ｗ2 132.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   240 ％   113 ㎡     10.0 m x   11.5 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３３㎡の１ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
2,156 
142,296 		 1.0  142,296 
1.0  142,296 

 2～ 2		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
2,200 
145,200 		 1.0  145,200 
1.0  145,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.00 
100.0 
132.00 

287,496 		 287,496 
287,496 
⑨年額支払賃料        287,496 円　×　12ヶ月　＝　       3,449,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,449,952 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       172,498 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,277,454 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           287,496 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,731 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          287,496 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         138,609 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,418,794 円　　　　（　        30,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 103,499 円  　　　        3,449,952　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,400 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         591,399 円　（　　　　　　         5,234 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 ×  45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,829,520 円  
（　　　　　        16,190 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,418,794 円      
②総費用 591,399 円      
③純収益　①－② 2,827,395 円      
④建物等に帰属する純収益 1,829,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 997,875 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 970,733 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,545,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区中央本町四丁目１６４５番１４
 0118000210411-0000
2 　足立区中央本町四丁目１６４６番５
 0118000210426-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考