別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
足立 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -21 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　金塚　麻実   TEL.
鑑定評価額 906,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬１丁目１１１番２外
｢綾瀬１－３２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 839  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,395)
台形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ8		 共同住宅を中心に、
店舗も見られる住宅
地域		 北西9.4m区道、背面道 水道、ガス、下水 綾瀬

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．４ｍ区道 交通

施設		 綾瀬駅　南西方

80m		 法令

規制		 近商
(100,395)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬駅西口の中央銀座通り沿いに存する混在住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと
予測される。利便性に優るマンション開発用地の需要は堅調であり、地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,070,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京２３区北部に位置し、利便性に優る住宅地域を中心とするが、商業地域内であってもマンション適
地であれば代替競争関係にある。需要者の属性は、大手マンションデベロッパーを含む開発事業者が中心。新築分譲マ
ンションの販売価格は上昇が続き開発業者の好立地物件に対する需要は旺盛である。規模や立地により土地取引価格は
まちまちであるが、新築分譲マンションの価格は、６０㎡前後で５千万円台～９千万円台での販売が見られた。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実証的な価格であり、地域性に相違はあるもののマンション適地と判断される取引事例を採用しており、規
範性は高い。一方、開発法による価格は、開発事業者の投資採算性を反映した価格で、評価対象地の最有効使用を考慮
すれば、重要な指針となる価格である。比準価格と開発法による価格は近似した。よって、開発法による価格を重視し
、比準価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    926,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅需要は堅調であるが、今後は金利上昇や
建築費の上昇による住宅価格の値上がりに主
たる需要者層が対応できるか懸念材料もある
。

共同住宅、店舗等が見られる住商混在地域で
あり、地域要因に特段の変動は見られない。



二方路地であり、個別的要因に変動は見られ
ない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７７９９
-50		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西15m都道、
南東6m、東6m、
三方路
準住居
高度地区最低7m
(80,360)
b Ｒ０７（公
）７７９９
-3		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西33m都道、
東8.3m、角地
準工
高度3種最低7m
(80,400)
c Ｒ０７（公
）７７９９
-9		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西5.4m区道
、東2.7m、
二方路
準工
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ０７（公
）７７９９
-48		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.4m区道、
北東6.3m、
二方路
準工
高度地区3種
(70,200)
e Ｒ０７（公
）７７９９
-30		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4.8m区道、
東2m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,288)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,105,550  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
1,110,716 		 100
[  97.0]
1,145,068 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,160,000 
b (　           ) 
780,480  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
760,411 		 100
[  73.3]
1,037,396 
1,050,000 
c (　           ) 
802,727  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
912,600 		 100
[  85.1]
1,072,385 
1,080,000 
d (　           ) 
716,299  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
788,742 		 100
[  75.5]
1,044,691 
1,060,000 
e (　           ) 
916,779  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
956,757 		 100
[  84.6]
1,130,918 
1,140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



足立 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,490,341,105 
1,596,208,509 
10 
990,000 
3,194.80 
436,000 
3,577.20 
⑧開発法による価格 　　          894,132,596 円　　　　（　            1,070,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
839 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  839.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
456.70 ㎡  3,577.20 ㎡  3,313.10 ㎡  264.10 ㎡  3,194.80 ㎡  ＲＣ・15F
 (    44 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.4 ％）  （     426.4 ％）  （     394.9 ％）  （      31.5 ％）  （     89.31 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
100 ％ 
300 ％ 
395 ％ 		 間口

奥行		   24.0 ｍ

  30.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    9.4 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 990,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    990,000 円／㎡　　×　　     3,194.80 ㎡　　＝　　　　       3,162,852,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,162,852,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   436,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   449,080 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    449,080 円／㎡　　×　　　   3,577.20 ㎡　　＝　　　　       1,606,448,976 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,162,852,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         347,913,720 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,954,362,696 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 221,399,640 円  (      7 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          202,868,490 円 
販売総額(2期) 94,885,560 円  (      3 ％) ×　　0.8397  （     22 ヶ月） ＝　　           79,675,405 円 
販売総額(3期) 2,846,566,800 円  (     90 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　        2,207,797,210 円 
収入合計 － － － － 2,490,341,105 円 
支出 建築工事費(1期) 160,644,898 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          150,749,172 円 
建築工事費(2期) 160,644,898 円  (     10 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          137,046,162 円 
建築工事費(3期) 1,285,159,181 円  (     80 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　          996,769,461 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 173,956,860 円  (     50 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          163,241,117 円 
販売管理費(2期) 173,956,860 円  (     50 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          148,402,597 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,596,208,509 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,490,341,105 円　　－　　　　　　        1,596,208,509 円　　＝　　　　　           894,132,596 円 

            1,070,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 足立 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬一丁目１１１番２
 0118000017762-0000
2 　足立区綾瀬一丁目１１１番１７
 0118000017777-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
足立 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -21 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　供田　茂彰   TEL.
鑑定評価額 906,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬１丁目１１１番２外
｢綾瀬１－３２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 839  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,395)
台形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ8		 共同住宅を中心に、
店舗も見られる住宅
地域		 北西9.4m区道、背面道 水道、ガス、下水 綾瀬

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．４ｍ区道 交通

施設		 綾瀬駅南西方

80m		 法令

規制		 近商
(100,395)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬駅西口の中央銀座通り沿いに存する住商混在地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと
予測される。駅近マンション用地の希少性等を背景に、底堅い需要に支えられ、引続き地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,070,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内外を問わず、東京メトロ千代田線「綾瀬」駅と同等の規模を有する駅近の住商混在地域。需要
者の中心は、マンション開発業者のほか、駅近で相応の容積を確保できることから、商住複合施設等を目的とした投資
家や開発業者等との競合が想定される。敷地規模が大きく、収益性・投資採算性も見込めることから、需要が競合する
ものと予測される。取引には個別事情が反映されるため、中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地の需給関係は、景気によるマンション販売状況や地域ごとの希少性の程度等の影響を受けやすく、比準
価格はこのような市況を反映した価格である。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う
分譲マンション業者や投資法人等で、開発法による価格はこれらの需要者が重視する価格である。以上より、比準価格
及び開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    926,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は、取引件数に起伏があるものの
、総じて地価は上昇している。物価上昇、金
融資本市場の変動等による影響が懸念される
。

中央銀座通り沿いに存する住商混在地域であ
り、地域要因に特段の変動はみられない。



二方路線画地であるが、個別的要因について
変動はなく、概ね標準的である。同一需給圏
内での市場競争力は中位程度。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７７９９
-9		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西5.4m区道
、東2.7m、
二方路
準工
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ０７（公
）７７９９
-30		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4.8m区道、
東2m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,288)
c Ｒ０７（公
）７７９９
-11		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.8m区道、
中間画地
１住居
高度3種最低7m
(70,300)
d Ｒ０７（公
）７７９９
-48		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.4m区道、
北東6.3m、
二方路
準工
高度地区3種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
802,727  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
912,600 		 100
[  85.1]
1,072,385 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,080,000 
b (　           ) 
916,779  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
956,757 		 100
[  84.6]
1,130,918 
1,140,000 
c (　           ) 
717,315  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
756,767 		 100
[  71.8]
1,053,993 
1,060,000 
d (　           ) 
716,299  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
788,742 		 100
[  69.7]
1,131,624 
1,140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



足立 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションが最有効使用と判断し、開発法適用のため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションが最有効使用のため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,515,496,066 
1,617,033,923 
10 
1,000,000 
3,194.80 
442,000 
3,577.20 
⑧開発法による価格 　　          898,462,143 円　　　　（　            1,070,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
839 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  839.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
456.70 ㎡  3,577.20 ㎡  3,313.10 ㎡  264.10 ㎡  3,194.80 ㎡  ＲＣ・15F
 (    44 戸)
 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      54.4 ％）  （     426.4 ％）  （     394.9 ％）  （      31.5 ％）  （     89.31 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
100 ％ 
300 ％ 
395 ％ 		 間口

奥行		   24.0 ｍ

  30.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    9.4 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,000,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,000,000 円／㎡　　×　　     3,194.80 ㎡　　＝　　　　       3,194,800,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,194,800,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   442,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   455,260 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    455,260 円／㎡　　×　　　   3,577.20 ㎡　　＝　　　　       1,628,556,072 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,194,800,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         351,428,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,979,984,072 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 223,636,000 円  (      7 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          204,917,667 円 
販売総額(2期) 95,844,000 円  (      3 ％) ×　　0.8397  （     22 ヶ月） ＝　　           80,480,207 円 
販売総額(3期) 2,875,320,000 円  (     90 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　        2,230,098,192 円 
収入合計 － － － － 2,515,496,066 円 
支出 建築工事費(1期) 162,855,607 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          152,823,702 円 
建築工事費(2期) 162,855,607 円  (     10 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          138,932,118 円 
建築工事費(3期) 1,302,844,858 円  (     80 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　        1,010,486,472 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 175,714,000 円  (     50 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          164,890,018 円 
販売管理費(2期) 175,714,000 円  (     50 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          149,901,613 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,617,033,923 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,515,496,066 円　　－　　　　　　        1,617,033,923 円　　＝　　　　　           898,462,143 円 

            1,070,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 足立 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬一丁目１１１番２
 0118000017762-0000
2 　足立区綾瀬一丁目１１１番１７
 0118000017777-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考