別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
足立 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -13 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　堤　裕   TEL.
鑑定評価額 365,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬３丁目２２番１０
｢綾瀬３－２２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 486  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,246)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
等が多く見られる住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 綾瀬駅北東方

420m		 法令

規制		 １住居
(70,246)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬駅から徒歩５分程度という交通利便性に加え、綾瀬駅東口駅前の交通広場整備、マンション建設により、今
後の発展が期待される。需要は今後も強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    751,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    634,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 綾瀬駅、北綾瀬駅を最寄駅とする区内でも高価格帯の住宅地域が、同一需給圏に該当する。需要者の中心は、区内及び
隣接区在住の一次及び二次取得者。戸建住宅用地が取引の中心であるが、規模によっては、分譲マンション用地、収益
物件用地としての取引も認められる。駅から近く区内でも人気の高い住宅地域で、底堅い住宅需要に比して供給は不足
している。土地取引の目安となる価格帯は、規模により様々であるが、単価で７００～８００千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性及び類似性の高い取引事例を収集し、各種補正を行って求めたもので、実証性は高い。収益価格は
、７階建の共同住宅を建設し、これを賃貸することを想定して試算した。当該地域は、収益性よりも居住快適性が重視
される傾向にあることから、収益価格はやや低位に試算された。以上により、本件では、比準価格を重視し、収益価格
を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    663,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足立 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    694,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢には懸念があるものの、国内景気、
国内不動産市場は、堅調に推移している。足
立区内の地価は、引き続き上昇を続けている
。

既成の住宅地域であり、地域要因に特筆すべ
き変動要因は認められない。地価動向は、昨
年に引き続き、上昇傾向で推移している。


画地条件等の個別的要因は標準的であり、代
替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣
の程度に変化はない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％ +8.1 ％
３　試算価格算定内訳 足立 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７７９９
-25		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
b Ｒ０７（公
）６２０５
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ０７（公
）７３６５
-5		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d Ｒ０７（公
）７９３１
-28		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e Ｒ７（公）
１０１５６
-1		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
422,604  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
458,192 		 100
[  65.2]
702,748 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
703,000 
b (　           ) 
690,661  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
774,624 		 100
[ 107.1]
723,272 
723,000 
c (　           ) 
558,140  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
571,820 		 100
[  74.8]
764,465 
764,000 
d (　           ) 
604,961  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
613,603 		 100
[  80.0]
767,004 
767,000 
e (　           ) 
435,494  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
472,946 		 100
[  68.5]
690,432 
690,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    751,000 円／㎡]  



足立 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,110,303 
7,625,744 
33,484,559 
21,355,400 
12,129,159 		 （　0.9392）
11,391,706 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    307,883,946 円　　　　（　    634,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 275.00 ＲＣ7 1,261.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   246 ％   486 ㎡     18.0 m x   27.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ　平均専有面積５０～６０㎡ ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 同種建築物の標準的有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
164.50 
39.5 
64.98 
3,000 
194,940 		 1.0  194,940 
1.0  194,940 

 2～ 2		 住宅
198.40 
94.9 
188.28 
3,050 
574,254 		 1.0  574,254 
1.0  574,254 

 3～ 5		 住宅
198.40 
94.9 
188.28 
3,100 
583,668 		 1.0  583,668 
1.0  583,668 

 6～ 6		 住宅
167.50 
93.9 
157.28 
3,150 
495,432 		 1.0  495,432 
1.0  495,432 

 7～ 7		 住宅
135.60 
92.9 
125.97 
3,200 
403,104 		 1.0  403,104 
1.0  403,104 

計
1,261.20 
87.3 
1,101.35 

3,418,734 		 3,418,734 
3,418,734 
⑨年額支払賃料      3,418,734 円　×　12ヶ月　＝　      41,024,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,101.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,024,808 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,075,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,429,568 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,418,734 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,478 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,418,734 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,648,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,110,303 円　　　　（　        84,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,870,000 円  　　　　    374,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,245,144 円  　　　       41,504,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      583,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,179,000 円  　　　　    374,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       374,000 円  　　　　    374,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       374,000 円  　　　　    374,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,625,744 円　（　　　　　　        15,691 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9392    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 374,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   1,261.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,355,400 円  
（　　　　　        43,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,110,303 円      
②総費用 7,625,744 円      
③純収益　①－② 33,484,559 円      
④建物等に帰属する純収益 21,355,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,129,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,391,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,440 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    307,883,946 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     634,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬三丁目２２番１０
 0118000023296-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
足立 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -13 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　古家　一郎   TEL.
鑑定評価額 365,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬３丁目２２番１０
｢綾瀬３－２２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 486  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,246)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
等が多く見られる住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 綾瀬駅北東方

420m		 法令

規制		 １住居
(70,246)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬駅北方に広がる住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。区内でも人
気の高い住宅地域で、綾瀬駅前交通広場の整備等に伴って、引続き地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    679,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内で、主として東京メトロ千代田線「綾瀬」駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心は、足立区
内の居住者で３０代～５０代の一次取得者層のほか、買替え需要もみられる。戸建住宅用地が取引の中心であり、区内
でも人気の高い住宅地域で、底堅い住宅地需要に支えられ、地価は上昇している。土地は４，０００万円～５，０００
万円程度、新築戸建住宅は５，０００万円～６，５００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の戸建住宅地が取引の中心で、東京メトロ千代田線「綾瀬」駅を最寄とする住宅地域より同種の取引事例
を収集・採用した。一方、アパート・マンション等の賃貸用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益用地
としての取引は僅少である。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    663,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足立 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    694,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復を背景に、地価は継続して
上昇している。物価上昇、金融資本市場の変
動リスク等による不動産市場への影響が懸念
される。

綾瀬駅北方に広がる環境の良い住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動はみられない。



個別的要因について変動はなく、地域におけ
る標準的な画地である。同一需給圏内での市
場競争力は中位程度。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％ +8.1 ％
３　試算価格算定内訳 足立 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７４２１
-8		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東3.8m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
b Ｒ０７（公
）７４２１
-10		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
c Ｒ０７（公
）７４２１
-19		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m区画街
路、西5m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ０７（公
）６７４３
-21		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
新防火
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
553,527  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
605,509 		 100
[  89.3]
678,062 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
678,000 
b (　           ) 
512,409  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
537,527 		 100
[  71.5]
751,786 
752,000 
c (　           ) 
545,024  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
534,643 		 100
[  70.3]
760,516 
761,000 
d (　           ) 
526,383  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
549,606 		 100
[  68.2]
805,874 
806,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    750,000 円／㎡]  



足立 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,518,102 
7,297,090 
33,221,012 
20,213,400 
13,007,612 		 （　0.9392）
12,216,749 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    330,182,405 円　　　　（　    679,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 275.00 ＲＣ7 1,261.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   246 ％   486 ㎡     18.0 m x   27.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ　平均専有面積５０～６０㎡ ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 同種建築物の標準的有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
164.50 
39.5 
64.98 
3,000 
194,940 		 1.0  194,940 
1.0  194,940 

 2～ 2		 住宅
198.40 
94.9 
188.28 
3,000 
564,840 		 1.0  564,840 
1.0  564,840 

 3～ 5		 住宅
198.40 
94.9 
188.28 
3,050 
574,254 		 1.0  574,254 
1.0  574,254 

 6～ 6		 住宅
167.50 
93.9 
157.28 
3,100 
487,568 		 1.0  487,568 
1.0  487,568 

 7～ 7		 住宅
135.60 
92.9 
125.97 
3,150 
396,806 		 1.0  396,806 
1.0  396,806 

計
1,261.20 
87.3 
1,101.35 

3,366,916 		 3,366,916 
3,366,916 
⑨年額支払賃料      3,366,916 円　×　12ヶ月　＝　      40,402,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,101.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,402,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,020,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,862,842 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,366,916 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,366,916 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,623,274 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,518,102 円　　　　（　        83,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,770,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,226,490 円  　　　       40,882,992　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      583,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,009,000 円  　　　　    354,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       354,000 円  　　　　    354,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,297,090 円　（　　　　　　        15,015 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9392    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 354,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,261.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,213,400 円  
（　　　　　        41,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,518,102 円      
②総費用 7,297,090 円      
③純収益　①－② 33,221,012 円      
④建物等に帰属する純収益 20,213,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,007,612 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,216,749 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,137 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    330,182,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     679,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬三丁目２２番１０
 0118000023296-0000
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備考