別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -12 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　実   TEL.
鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 351,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区伊興本町１丁目１２４８番２
 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
地区計画等

(60,100)
台形
1:1		 建築中

 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 北6.4m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

870m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６，４
ｍ区道		 交通

施設		 竹ノ塚駅北西方

870m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層戸建住宅やアパートが多く、周辺には駐車場も見られる地域である。地価に大きな影響を与える地域変動要
因が認められないため、将来的には、現在の地域性を維持したまま緩やかな地価上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区北部の東武伊勢崎線及び日暮里・舎人ライナー駅圏の住宅地域であり、需要者の中心は地縁的選好
性を有する個人の一次または買替取得者である。成熟した住宅地域であり、建売住宅を中心に需給状況は安定的である
。市場における戸建住宅の取引中心価格帯は４５００～５０００万円だが、５０００万円を超える物件も増加傾向であ
る。土地については、１００㎡で３０００～３５００万円程度が取引価格の中心と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域や類似地域には共同住宅も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益目的
の需要は相対的に少なく、市場性や居住快適性を重視した自用の戸建住宅用地としての需要が中心である。また比準価
格の試算においては、規範性の高い取引事例を多数収集出来た。よって本件では、比準価格を重視する一方、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -34                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    347,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[105.0]		 100
[100.5]		 [100.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利政策の注視要だが、雇用・所得環境が改
善する下で緩やかな景気回復が期待される中
、区内の不動産市場は堅調、地価は上昇傾向
である。

地区計画区域内であり、今後も良好な居住環
境の形成が図られるものと思料するが、価格
形成に大きな影響を与える地域要因の変動は
認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２１７
-4		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(60,150)
b Ｒ０７（公
）７９３１
-8		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.5m区道、
北4.5m、角地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,150)
c Ｒ０７（公
）６２０５
-21		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西9m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ７（公）
１０３２８
-23		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.4m区道、
中間画地
１低専
高度2種最高12m
地区計画等
(60,150)
e Ｒ０７（公
）８５０４
-22		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m区道、
西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
339,955  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
352,873 		 100
[ 100.0]
352,873 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
353,000 
b (　           ) 
346,249  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
342,625 		 100
[  94.0]
364,495 
364,000 
c (　           ) 
373,832  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
380,429 		 100
[ 108.2]
351,598 
352,000 
d (　           ) 
316,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
319,855 		 100
[  96.0]
333,182 
333,000 
e (　           ) 
340,796  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
325,678 		 100
[  92.2]
353,230 
353,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    351,000 円／㎡]  



足立 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,864,693 
506,074 
2,358,619 
1,489,950 
868,669 		 （　0.9728）
845,041 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     22,237,921 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｗ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   100 ％   100 ％   120 ㎡     11.7 m x   12.2 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５５㎡のファミリータイプを想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,180 
119,900 		 1.0  119,900 
1.0  119,900 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
2,200 
121,000 		 1.0  121,000 
1.0  121,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

240,900 		 240,900 
240,900 
⑨年額支払賃料        240,900 円　×　12ヶ月　＝　       2,890,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,890,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       144,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,746,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           240,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,289 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          240,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         116,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,864,693 円　　　　（　        23,872 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,724 円  　　　        2,890,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      182,700 円  　　　　     21,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,250 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         506,074 円　（　　　　　　         4,217 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 ×  45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,489,950 円  
（　　　　　        12,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,864,693 円      
②総費用 506,074 円      
③純収益　①－② 2,358,619 円      
④建物等に帰属する純収益 1,489,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 868,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 845,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,042 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,237,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区伊興本町一丁目１２４８番２
 0118000035355-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -12 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　有沢　範芳   TEL.
鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 351,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区伊興本町１丁目１２４８番２
 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
地区計画等

(60,100)
台形
1:1		 建築中

 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 北6.4m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

870m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．４ｍ区道		 交通

施設		 竹ノ塚駅北西方

870m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には駐車場等も見られ、戸建住宅、アパートが多い住宅地域である。特段の地域要因の変動はなく、将来的
にも現状のままで推移し、地価は緩やかな上昇傾向で推移して行くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区北部で東武伊勢崎線及び日暮里・舎人ライナー駅勢圏の住宅地域である。需要者は足立区内及びそ
の周辺区在住の個人が中心で、地縁的選好性のある個人の割合が大きい。古くからの住宅地域で、建売住宅を中心に土
地の需給関係は安定している。市場での中心となる価格帯は戸建住宅で４５００～５５００万円、５０００万円台後半
になると需要は減少する。土地は規模によって異なるが総額的には２５００～３０００万円と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では規範性の高い多数の取引事例が収集できた。土地取引は戸建住宅等の自用目的としたものが中心で
ある。近隣地域及び周辺地域には賃貸用不動産も多く見られるが、旧来からの土地所有者が建設したものが多く、公法
規制が厳しいため、取引においては収益性は考慮されない傾向が強い地域である。よって本件では収益価格は参考にと
どめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -34                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    347,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[105.0]		 100
[100.5]		 [100.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している下で、緩和的な
金融政策の効果もあり、区内の不動産市況は
好調である。地価は総じて上昇傾向にある。


周辺地域では小規模な開発が散見されるが、
近隣地域では、特筆すべき地域要因の変動は
認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２０５
-19		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(70,180)
b Ｒ０７（公
）７２２２
-16		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c Ｒ０７（公
）８４５１
-24		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m区画街路
、西4m、
準角地
１低専
高度2種最高12m
地区計画等
(70,150)
d Ｒ７（公）
１０６１８
-7		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
西4m、角地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
313,873  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
327,082 		 100
[  89.9]
363,829 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
364,000 
b (　           ) 
323,333  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
324,920 		 100
[  88.2]
368,390 
368,000 
c (　           ) 
280,820  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.9]
274,874 		 100
[  82.4]
333,585 
334,000 
d (　           ) 
313,885  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
303,151 		 100
[  89.9]
337,209 
337,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    351,000 円／㎡]  



足立 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,110,849 
543,976 
2,566,873 
1,621,620 
945,253 		 （　0.9728）
919,542 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     24,198,474 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   100 ％   100 ％   120 ㎡     11.7 m x   12.2 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積６０㎡の３ＬＤＫを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,180 
130,800 		 1.0  130,800 
1.0  130,800 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
2,180 
130,800 		 1.0  130,800 
1.0  130,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

261,600 		 261,600 
261,600 
⑨年額支払賃料        261,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,139,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,139,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       156,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,982,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           261,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,485 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          261,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         126,124 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,110,849 円　　　　（　        25,924 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,274 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,180 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,000 円  　　　　     23,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 94,176 円  　　　        3,139,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,900 円  　　　　     23,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,100 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,400 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         543,976 円　（　　　　　　         4,533 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 ×  45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,621,620 円  
（　　　　　        13,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,110,849 円      
②総費用 543,976 円      
③純収益　①－② 2,566,873 円      
④建物等に帰属する純収益 1,621,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 945,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 919,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,663 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,198,474 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区伊興本町一丁目１２４８番２
 0118000035355-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考