別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
足立 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -5 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　淑子   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 384,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
｢西竹の塚１－３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 東5m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

990m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ区道		 交通

施設		 竹ノ塚駅　南西方

990m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。最寄りの竹ノ塚駅周
辺は整備事業が実施中で利便性の向上が期待されており、地価水準は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    387,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東武伊勢崎線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は一次取得者又は地縁的選好性
を有する買替需要者、地元不動産業者等である。戸建住宅を中心とする画地規模が中規模な住宅地域で、住環境は比較
的良好であることから需要は堅調である。取引の中心価格帯は土地は３０００～４０００万円程度、新築建売住宅で５
０００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した実証的な比準価格を得た。標準地は自用目的の戸建住宅用地として
の需要が主となる地域である。したがって収益性よりも利便性や居住の快適性等が需要者に重視されることから収益価
格の信頼性は相対的に劣るものと思料する。従って比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地との比較検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -34                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    347,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[105.0]		 100
[ 93.9]		 [102.0]
100		 383,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は安定的に推移しているが物価高
による需要者の可処分所得の減少や借入金利
上昇の可能性等先行きの懸念材料もある。


中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因
に特段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）６２１７
-21		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
b Ｒ７（公）
１０１５６
-20		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.9m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,150)
c Ｒ７（公）
１０６１８
-7		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
西4m、角地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
d Ｒ０７（公
）８５０４
-22		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m区道、
西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
e Ｒ０７（公
）７９３１
-27		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
452,889  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
442,106 		 100
[ 112.3]
393,683 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
402,000 
b (　           ) 
338,656  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
333,496 		 100
[  90.5]
368,504 
376,000 
c (　           ) 
313,885  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
303,151 		 100
[  82.0]
369,696 
377,000 
d (　           ) 
340,796  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
325,678 		 100
[  87.3]
373,056 
381,000 
e (　           ) 
420,505  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
441,118 		 100
[ 112.8]
391,062 
399,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    387,000 円／㎡]  



足立 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,093,269 
1,112,664 
4,980,605 
3,243,240 
1,737,365 		 （　0.9466）
1,644,590 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     43,278,684 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   264 ㎡     12.0 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４０㎡のファミリータイプ共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,120 
254,400 		 1.0  254,400 
1.0  254,400 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,150 
258,000 		 1.0  258,000 
1.0  258,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

512,400 		 512,400 
512,400 
⑨年額支払賃料        512,400 円　×　12ヶ月　＝　       6,148,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,148,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       307,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,841,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           512,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,868 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          512,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         247,041 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,093,269 円　　　　（　        23,081 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 234,000 円  　　　　     46,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 184,464 円  　　　        6,148,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      397,800 円  　　　　     46,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,200 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,800 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,112,664 円　（　　　　　　         4,215 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 ×  45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,243,240 円  
（　　　　　        12,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,093,269 円      
②総費用 1,112,664 円      
③純収益　①－② 4,980,605 円      
④建物等に帰属する純収益 3,243,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,737,365 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,644,590 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,278,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区西竹の塚一丁目１９７１番１７
 0118000263020-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
足立 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -5 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸　裕一   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 384,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
｢西竹の塚１－３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 東5m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

990m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位、北５ｍ区
道		 交通

施設		 竹ノ塚駅　南西方

990m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、今後も現状の良好な住環境が維持されるものと予測する。竹ノ塚駅周辺
での再開発に伴い、利便性の向上が期待され、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区中央部から北部における東武伊勢崎線各駅周辺の住宅地域である。主な需要者は、区内に居住す
る一次取得者を中心に構成されており、区外からの転入需要も見られる。近隣地域は駅から徒歩圏内にあり、住環境は
概ね良好であり、他地域と比較して価格に割安感があることから、需要は安定して推移している。取引の中心価格帯は
、戸建住宅用地で３，０００万～４，０００万円、新築建売住宅で５，０００万～５，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の住宅取引が大
半を占めている。そのため、近隣地域および類似地域では、取引価格の形成において類似物件の取引価格等が特に重視
される傾向が強く見られる。以上の市場性を踏まえ、本件における評価では、市場性を反映した比準価格を重視し、収
益価格については参酌にとどめ、代表標準地との比較検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -34                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    347,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.1]		 [102.0]
100		 382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は安定的に推移しているが、円安
による建材等の輸入価格の上昇、金融資本市
場の変動が不動産市場に与える影響は注視す
る必要がある。

一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域
要因に特段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７（公
）７２２２
-16		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b Ｒ０７（公
）８５０４
-22		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m区道、
西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
c Ｒ０７（公
）７７９９
-36		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西6m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,240)
d Ｒ７（公）
１０１５６
-20		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.9m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
323,333  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
324,920 		 100
[  84.2]
385,891 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
394,000 
b (　           ) 
340,796  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
325,678 		 100
[  87.3]
373,056 
381,000 
c (　           ) 
344,247  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
347,996 		 100
[  91.6]
379,908 
388,000 
d (　           ) 
338,656  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
333,496 		 100
[  87.3]
382,011 
390,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    388,000 円／㎡]  



足立 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,198,866 
1,162,211 
5,036,655 
3,444,210 
1,592,445 		 （　0.9728）
1,549,130 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     40,766,579 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   264 ㎡     12.5 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡程度（ファミリータイプ）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,161 
259,320 		 1.0  259,320 
1.0  259,320 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,183 
261,960 		 1.0  261,960 
1.0  261,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

521,280 		 521,280 
521,280 
⑨年額支払賃料        521,280 円　×　12ヶ月　＝　       6,255,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上なし  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,255,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       312,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,942,592 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           521,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,952 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          521,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         251,322 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,198,866 円　　　　（　        23,481 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,277 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,183 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 248,500 円  　　　　     49,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 187,661 円  　　　        6,255,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      422,400 円  　　　　     49,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,550 円  　　　　     49,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,700 円  　　　　     49,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,162,211 円　（　　　　　　         4,402 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 45 ％　＋　0.0778 ×  45 ％　＋ 0.0888 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,444,210 円  
（　　　　　        13,046 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,198,866 円      
②総費用 1,162,211 円      
③純収益　①－② 5,036,655 円      
④建物等に帰属する純収益 3,444,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,592,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,549,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,868 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,766,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区西竹の塚一丁目１９７１番１７
 0118000263020-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考