別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-15 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　横山　宗忠   TEL.
鑑定評価額 511,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区高野台１丁目２４３３番６
｢高野台１－７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 501  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、高層マンショ
ン等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南（駅前広場）区道 水道、ガス、下水 練馬高野台駅前広場接
面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 練馬高野台駅北西方駅
前広場接面
 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前ロータリーに面する商業地域であり、一部に低層店舗も見られる。地域要因に特段の変化は認められないた
め、当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及びその周辺区における鉄道各線の駅勢圏に広がる利便性の高い商業地域であり、需要者として
は投資家や不動産業者のほか、マンション開発業者等が考えられる。近年、区内商業地における不動産需要は非常に高
く、その一方で供給が極めて限定的であることから、これを反映して地価は上昇傾向が続いている。区内商業地の事例
数が少なく、取引水準の把握は困難ではあるが、画地規模５００㎡程度を前提に総額５億円程度が上限と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。一方、収益価
格は、対象標準地上に店舗、事務所兼共同住宅を想定して求めたものであり、想定要素を含むものの投資採算性を示す
理論的な価格である。以上を踏まえ、本件では市場参加者の属性等をも勘案し、説得力を有する比準価格と理論的な収
益価格とを相互に関連づけ、かつ代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,590,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[170.4]		 [100.0]
100		 1,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    939,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向。取引利回りはやや動
きが鈍化しつつあるが長期的には低下傾向と
なっており、区内商業地の地価は引き続き上
昇傾向にある。

駅前ロータリーに面する利便性・稀少性の高
い商業地域であり、その立地条件の良さから
需要は底堅い。なお、地域要因に特段の変化
は認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公１

-118		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
b Ｒ７公８

-23		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南25m国道、
南東6m、角地
準工
高度3種最高30m
(80,300)
c Ｒ７公１２

-14		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m都道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
(68,273)
d Ｒ７公１４

-23		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8.1m区道、
中間画地
商業

(100,486)
e Ｒ７公１４

-106		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
726,746  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
844,934 		 100
[  80.4]
1,050,913 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,050,000 
b (　           ) 
609,693  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
612,653 		 100
[  56.7]
1,080,517 
1,080,000 
c (　           ) 
623,387  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
645,206 		 100
[  63.9]
1,009,712 
1,010,000 
d (　           ) 
1,027,511  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,069,639 		 100
[ 100.0]
1,069,639 
1,070,000 
e (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
998,707 		 100
[  98.0]
1,019,089 
1,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,070,000 円／㎡]  



練馬 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,360,548 
14,733,397 
56,627,151 
38,102,400 
18,524,751 		 （　0.9407）
17,426,233 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    470,979,270 円　　　　（　    940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 402.95 ＲＣ8 2,289.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   501 ㎡     23.7 m x   23.6 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロアー貸し、２階：事務所２区画、３階以上：各階４戸の２ＬＤＫタイプの住戸で、平均専有面積約５７㎡を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 類似建物を参考に標準的有効率を査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
394.13 
54.5 
214.70 
4,500 
966,150 		 8.0  7,729,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
379.84 
89.7 
340.76 
3,200 
1,090,432 		 5.0  5,452,160 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
252.61 
90.2 
227.84 
2,950 
672,128 		 1.0  672,128 
1.0  672,128 

 5～ 6		 住宅
252.61 
90.2 
227.84 
3,000 
683,520 		 1.0  683,520 
1.0  683,520 

 7～ 8		 住宅
252.61 
90.2 
227.84 
3,050 
694,912 		 1.0  694,912 
1.0  694,912 

計
2,289.63 
84.0 
1,922.50 

6,157,702 		 17,282,480 
4,101,120 
⑨年額支払賃料      6,157,702 円　×　12ヶ月　＝　      73,892,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,922.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,892,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,694,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,197,803 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,282,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         164,184 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,101,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         998,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,360,548 円　　　　（　       142,436 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,360,000 円  　　　　    672,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,955,697 円  　　　       73,892,424　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,361,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,712,000 円  　　　　    672,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       672,000 円  　　　　    672,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       672,000 円  　　　　    672,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,733,397 円　（　　　　　　        29,408 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 672,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   2,289.63 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,102,400 円  
（　　　　　        76,053 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,360,548 円      
②総費用 14,733,397 円      
③純収益　①－② 56,627,151 円      
④建物等に帰属する純収益 38,102,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,524,751 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,426,233 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,783 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    470,979,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区高野台一丁目２４３３番６
 0116000151527-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-15 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　仁   TEL.
鑑定評価額 506,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,010,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区高野台１丁目２４３３番６
｢高野台１－７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 501  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、高層マンショ
ン等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南（駅前広場）区道 水道、ガス、下水 練馬高野台駅前広場接
面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 練馬高野台駅　北西方
駅前広場接面
 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前ロータリーに面する利便性の高い商業地域である。商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は
見られないため、今後も現状を維持しつつ高度利用が図られていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    945,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線及び西武新宿線沿線で、駅からのアクセスに優れる利便性の高い商業地域である。需要者は不
動産業者、開発業者、収益目的で物件を取得する個人投資家及び機関投資家等である。駅至近の商業地は供給がかなり
限定され希少性が高く、賑わいも戻ってきたため需要は堅調と考えられる。繁華性や容積率、画地規模により価格は大
きく変動するため中心となる価格帯の把握は難しいが、総額数億円規模の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、店舗兼マンションが多く見られる駅前好立地の地域であり、容積率は４００％と高度利用が可能なことから、収
益価格と比準価格は概ね均衡して試算された。需要の中心は自己利用を目的とする法人や、収益目的の個人や法人であ
ることから、市場の実勢を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格はともに説得力を有する。よって、比準価格
と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,590,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[171.6]		 [100.0]
100		 1,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    939,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の人口は、微増傾向となっている。区
内商業地の取引件数は少なく横這いとなって
いるが、取引単価は引き続き上昇傾向で推移
している。

駅前ロータリーに面する利便性の高い商業地
域である。賑わいが戻ってきており、需要は
回復傾向にある。地域要因に特段の変化は認
められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公１０

-106		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
b Ｒ７公９

-22		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3m区道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(94,223)
c Ｒ７公１０

-10		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m区道
、北西2.9m、
角地
近商
高度2種最高25m
(100,300)
d Ｒ７公１４

-106		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
905,680  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
972,700 		 100
[  97.0]
1,002,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,000,000 
b (　           ) 
774,504  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  98.0]		 100
[  98.0]
835,471 		 100
[  70.8]
1,180,044 
1,180,000 
c (　           ) 
766,319  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  98.0]		 100
[  93.7]
872,922 		 100
[  82.0]
1,064,539 
1,060,000 
d (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
998,707 		 100
[  99.0]
1,008,795 
1,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



練馬 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,754,885 
14,494,969 
58,259,916 
39,860,100 
18,399,816 		 （　0.9523）
17,522,145 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    473,571,486 円　　　　（　    945,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 402.95 ＲＣ8 2,289.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   501 ㎡     23.7 m x   23.6 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所２室、３階以上は専有面積約５７㎡の２ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 エントランス、内廊下、ＥＶ等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
394.13 
54.5 
214.70 
4,600 
987,620 		 8.0  7,900,960 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
379.84 
89.7 
340.76 
3,300 
1,124,508 		 5.0  5,622,540 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
252.61 
90.2 
227.84 
2,950 
672,128 		 1.0  672,128 
1.0  672,128 

 5～ 6		 住宅
252.61 
90.2 
227.84 
3,000 
683,520 		 1.0  683,520 
1.0  683,520 

 7～ 8		 住宅
252.61 
90.2 
227.84 
3,050 
694,912 		 1.0  694,912 
1.0  694,912 

計
2,289.63 
84.0 
1,922.50 

6,213,248 		 17,624,620 
4,101,120 
⑨年額支払賃料      6,213,248 円　×　12ヶ月　＝　      74,558,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,922.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,558,976 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,982,359 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 71,576,617 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,624,620 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         169,196 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,101,120 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,009,072 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,754,885 円　　　　（　       145,219 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,515,000 円  　　　　    703,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,236,769 円  　　　       74,558,976　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,361,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,975,500 円  　　　　    703,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       703,000 円  　　　　    703,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       703,000 円  　　　　    703,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,494,969 円　（　　　　　　        28,932 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9523    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 703,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 298,000 円／㎡　×　   2,289.63 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,860,100 円  
（　　　　　        79,561 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,754,885 円      
②総費用 14,494,969 円      
③純収益　①－② 58,259,916 円      
④建物等に帰属する純収益 39,860,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,399,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,522,145 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    473,571,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     945,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区高野台一丁目２４３３番６
 0116000151527-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考