別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-3 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　原　勝久   TEL.
鑑定評価額 94,300,000 円  １㎡当たりの価格 857,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区関町北２丁目５６８番９
｢関町北２－２７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北8m区道 水道、ガス、下水 武蔵関近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 武蔵関駅　南方近接

 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。今後暫くは同様の駅
前商業地域として維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    895,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    699,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は練馬区及び隣接区内の私鉄・地下鉄等の駅前及び近隣商業地域並びに路線商業地域である。需要者の中心
は店舗、事務所、共同住宅等の賃貸用不動産の投資家や自用目的の事業者等である。対象標準地は駅前商業地域で店舗
、事務所、共同住宅等の多様な用途で利用可能であり需要は底堅い。市場の中心価格帯は対象標準地程度で概ね１億円
前後から１億円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は事業者及び投資家等が購入した事例から試算した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的
な価格であるが、用途の多様性等による変動要因を内包した価格である。主たる需要者は収益性を考慮しつつも対象不
動産の希少性や代替不動産の取引価格を比較検討して意思決定する。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    735,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 855,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    807,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。練馬区内の人
口は微増傾向にある。練馬区内の土地取引件
数は増加傾向にある。


駅前の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域
であり、地域要因に特段の変化は認められな
い。地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公１

-111		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5m区道、
西4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
b Ｒ７公５

-11		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(75,240)
c Ｒ７公１０

-10		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m区道
、北西2.9m、
角地
近商
高度2種最高25m
(100,300)
d Ｒ７公８

-23		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南25m国道、
南東6m、角地
準工
高度3種最高30m
(80,300)
e Ｒ７公１４

-23		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8.1m区道、
中間画地
商業

(100,486)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
856,636  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
884,913 		 100
[  94.1]
940,396 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
940,000 
b (　           ) 
531,308  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,623 		 100
[  71.9]
769,990 
770,000 
c (　           ) 
766,319  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  98.0]		 100
[  93.7]
872,922 		 100
[ 100.4]
869,444 
869,000 
d (　           ) 
609,693  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
612,653 		 100
[  76.5]
800,854 
801,000 
e (　           ) 
1,027,511  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,069,639 		 100
[ 115.5]
926,094 
926,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    895,000 円／㎡]  



練馬 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,223,058 
2,759,587 
11,463,471 
8,487,600 
2,975,871 		 （　0.9561）
2,845,230 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     76,898,108 円　　　　（　    699,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅 74.12 Ｓ7 488.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   110 ㎡      6.1 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）、３階から７階を共同住宅（３ＬＤＫタイプ）を想定。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.05 
91.3 
50.25 
4,100 
206,025 		 6.0  1,236,150 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
72.27 
93.4 
67.47 
2,820 
190,265 		 3.0  570,795 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
72.27 
86.3 
62.37 
2,630 
164,033 		 1.0  164,033 
1.0  164,033 

 4～ 5		 住宅
72.27 
86.3 
62.37 
2,660 
165,904 		 1.0  165,904 
1.0  165,904 

 6～ 7		 住宅
72.27 
86.3 
62.37 
2,690 
167,775 		 1.0  167,775 
1.0  167,775 

計
488.67 
87.9 
429.57 

1,227,681 		 2,638,336 
831,391 
⑨年額支払賃料      1,227,681 円　×　12ヶ月　＝　      14,732,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     429.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,732,172 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       736,609 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,995,563 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,638,336 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,064 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          831,391 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         202,431 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,223,058 円　　　　（　       129,301 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,688 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,630 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 528,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 589,287 円  　　　       14,732,172　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      256,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,759,587 円　（　　　　　　        25,087 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　     488.67 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0621 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,487,600 円  
（　　　　　        77,160 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,223,058 円      
②総費用 2,759,587 円      
③純収益　①－② 11,463,471 円      
④建物等に帰属する純収益 8,487,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,975,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,845,230 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,866 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,898,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     699,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区関町北二丁目５６８番９
 0116000188049-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-3 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.
鑑定評価額 94,500,000 円  １㎡当たりの価格 859,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区関町北２丁目５６８番９
｢関町北２－２７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北8m区道 水道、ガス、下水 武蔵関近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 武蔵関駅　南方近接

 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗が建ち並ぶ駅前広場に面する商業地域である。西武新宿線は立体化事業が行われる予定であり、最寄
駅周辺も当該事業に伴い整備が行われることとなっているため、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    903,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    701,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内における駅周辺の商業地。需要者は法人や個人投資家等が想定される。接近条件に優れるが、武蔵
関駅は乗降客が少なめで、商業地は区内で相対的に繁華性が劣る。商業地の取引は少ない状態が続いているが、成約し
た取引は高額となる傾向があることから、需要は旺盛と考えられる。価格水準は、㎡当たり１００万円程度が目安であ
るが、稀少性の高い物件については高額で取引される可能性がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸ビルが多く見られる地域であり、基準容積率も高めのため、中高層の利用が可能である。不動産の取引にあたって
は周辺価格水準のほか、空室率、賃料水準の将来動向等の予測を考慮した収益性が重視されるものと判断される。求め
られた試算価格は開差を生じたものの、比準価格及び収益価格のいずれも信頼性が高いと考える。本件では、実証性に
優る比準価格を中心に、収益価格が比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    735,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 855,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    807,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地は事務所需要、店舗需要が旺盛で地価
は底堅く推移している。立地に優れる商業地
の取引件数は少ないが、成約事例には高額の
ものが目立つ。

小規模店舗を中心とする駅前商業地域であり
、地域要因に特段の変動はないが、将来的に
は駅周辺の整備が見込まれ、地価は上昇して
いくと考える。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公１６

-9		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.3m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b Ｒ７公２

-11		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
c Ｒ７公１４

-23		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8.1m区道、
中間画地
商業

(100,486)
d Ｒ７公１０

-10		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m区道
、北西2.9m、
角地
近商
高度2種最高25m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
535,843  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
558,348 		 100
[  63.2]
883,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
883,000 
b (　           ) 
729,642  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
763,206 		 100
[ 107.0]
713,277 
713,000 
c (　           ) 
1,027,511  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,069,639 		 100
[ 121.7]
878,915 
879,000 
d (　           ) 
766,319  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  98.0]		 100
[  93.7]
872,922 		 100
[  92.2]
946,770 
947,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    903,000 円／㎡]  



練馬 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,134,447 
2,728,043 
11,406,404 
8,423,300 
2,983,104 		 （　0.9561）
2,852,146 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     77,085,027 円　　　　（　    701,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅 74.12 Ｓ7 488.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   110 ㎡      6.1 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所で、いずれもフロア貸し、３階以上を共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 階段、共同廊下、エレベーター等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.05 
91.3 
50.25 
4,000 
201,000 		 6.0  1,206,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
72.27 
93.4 
67.47 
2,800 
188,916 		 3.0  566,748 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
72.27 
86.3 
62.37 
2,600 
162,162 		 1.0  162,162 
1.0  162,162 

 4～ 5		 住宅
72.27 
86.3 
62.37 
2,650 
165,281 		 1.0  165,281 
1.0  165,281 

 6～ 7		 住宅
72.27 
86.3 
62.37 
2,750 
171,518 		 1.0  171,518 
1.0  171,518 

計
488.67 
87.9 
429.57 

1,225,676 		 2,608,508 
835,760 
⑨年額支払賃料      1,225,676 円　×　12ヶ月　＝　      14,708,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     429.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,708,112 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       735,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,972,706 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,608,508 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,781 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          835,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         136,960 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,134,447 円　　　　（　       128,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 441,243 円  　　　       14,708,112　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      256,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,728,043 円　（　　　　　　        24,800 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 261,000 円／㎡　×　     488.67 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0621 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,423,300 円  
（　　　　　        76,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,134,447 円      
②総費用 2,728,043 円      
③純収益　①－② 11,406,404 円      
④建物等に帰属する純収益 8,423,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,983,104 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,852,146 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,929 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,085,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     701,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区関町北二丁目５６８番９
 0116000188049-0000
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備考