別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-1 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　土井　小咲   TEL.
鑑定評価額 306,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,740,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区豊玉北６丁目１番１３
｢豊玉北６－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北16.5m都道 水道、ガス、下水 練馬

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．５ｍ都道 交通

施設		 練馬駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 練馬駅周辺に位置する区の中心的商業地域であり、賃貸市場も成熟している。周辺ではビルの建替えも見られる
が、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,880,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は練馬区及び隣接市区における私鉄・地下鉄駅周辺の商業地域であると判定した。典型的な需要者は自社ビ
ルを求める法人やマンション開発業者、収益用不動産への投資家である。立地条件の良い収益用不動産への投資需要が
高まりを見せており、幹線街路沿いの商業地や駅周辺の商業地は地価の上昇傾向がより顕著となっている。取引の中心
価格帯は、土地総額１億～１０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、練馬区及び周辺区の高度利用が可能な商業地の事例を採用しており説得力を有する。収益価格は最有効使
用の店舗兼事務所を想定して、適切に純収益及び還元利回り等を査定しており説得力を有する。典型的な需要者は、不
動産の有する収益性に着目して意思決定を行うが、一方で代替・競争関係にある不動産の取引価格についても着目する
。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　練馬 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,660,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内商業地域の不動産投資需要は共同住宅等
を中心に堅調であり、成約価格は高水準であ
る。賃料水準は築浅物件を中心に上昇傾向が
認められる。

練馬駅周辺に位置する区の中心的商業地域で
あり、需要は旺盛である。周辺ではビルの建
替えも見られるが、地域要因に大きな変動は
見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％ +4.8 ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公１５

-33		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m都道、
東11m、南3m、
三方路
商業
高度3種最高35m
(100,400)
b Ｒ７公１０

-1		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c Ｒ７公１０

-106		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
d Ｒ７公１４

-23		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8.1m区道、
中間画地
商業

(100,486)
e Ｒ７公９

-105		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,052,830  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.8]
1,936,668 		 100
[  84.3]
2,297,352 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,300,000 
b (　           ) 
1,389,725  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,487,006 		 100
[  82.8]
1,795,901 
1,800,000 
c (　           ) 
905,680  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
972,700 		 100
[  51.7]
1,881,431 
1,880,000 
d (　           ) 
1,027,511  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,069,639 		 100
[  61.2]
1,747,776 
1,750,000 
e (　           ) 
1,816,890  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,973,143 		 100
[ 117.2]
1,683,569 
1,680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,880,000 円／㎡]  



練馬 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,574,369 
10,228,691 
37,345,678 
26,199,000 
11,146,678 		 （　0.9374）
10,448,896 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    282,402,595 円　　　　（　  1,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 125.14 Ｓ8F1B 1,088.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   176 ㎡     11.6 m x   14.6 m  前面道路：都道     　  16.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１階は店舗フロア貸し、２階以上は事務所フロア貸しを想定 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 類似不動産の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
121.98 
61.1 
74.49 
4,000 
297,960 		 6.0  1,787,760 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
112.86 
92.0 
103.86 
6,500 
675,090 		 10.0  6,750,900 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
121.89 
96.7 
117.89 
3,850 
453,877 		 6.0  2,723,262 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,088.07 
92.2 
1,003.58 

4,150,189 		 27,601,494 
0 
⑨年額支払賃料      4,150,189 円　×　12ヶ月　＝　      49,802,268 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,003.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるものと判断し計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,802,268 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,490,113 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,312,155 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,601,494 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         262,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,574,369 円　　　　（　       270,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,130,000 円  　　　　    426,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,992,091 円  　　　       49,802,268　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,633,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,621,000 円  　　　　    426,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       426,000 円  　　　　    426,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       426,000 円  　　　　    426,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,228,691 円　（　　　　　　        58,118 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 426,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   1,088.07 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,199,000 円  
（　　　　　       148,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,574,369 円      
②総費用 10,228,691 円      
③純収益　①－② 37,345,678 円      
④建物等に帰属する純収益 26,199,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,146,678 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,448,896 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,369 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    282,402,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区豊玉北六丁目１番１３
 0116000106838-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-1 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　向原　信克   TEL.
鑑定評価額 306,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,740,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区豊玉北６丁目１番１３
｢豊玉北６－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北16.5m都道 水道、ガス、下水 練馬

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．５ｍ都道 交通

施設		 練馬駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 練馬駅に近い千川通り沿いで、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域である。地域要因に影響を与えるよう
な特段の変動要因はなく、今後も区内の中心的な商業地域として繁華性を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は練馬区及び隣接市区のうち、最寄り駅周辺の商業地域である。需要者の中心はマンション開発業者や収益
用不動産に投資する個人、法人のほか、自己利用目的の法人等である。需要に対して供給物件は限定的であるが、低金
利政策を背景に立地条件の良い収益用不動産への投資需要は引き続き底堅い。取引の中心価格帯は、土地総額１億～４
億円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸用の店舗・事務所ビルの建築を想定し、類似の賃貸事例に基づいて求めた理論的な価格である。比準価
格は同一需給圏内の取引事例に基づき、市場性を反映した実証的な価格が得られた。典型的な需要者は、比準価格及び
収益価格の両価格を重視して、意思決定をするものと思料する。従って、本件においては両試算価格を関連付けて、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　練馬 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,660,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和６年練馬区の人口は微増傾向である。土
地取引件数は第３四半期において、対前年同
期比で増加している。


練馬駅に近い千川通り沿いで、区内で最も繁
華性の高い中心的な商業地域。交通接近性も
良好で、土地需要も底堅い。地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％ +4.8 ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公２

-106		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.4m区道
、中間画地
商業
高度地区
地区計画等
(100,482)
b Ｒ７公１４

-23		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8.1m区道、
中間画地
商業

(100,486)
c Ｒ７公１５

-104		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.5m区道、
西3.6m、角地
商業

(100,330)
d Ｒ７公１

-115		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,286,144  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,404,469 		 100
[  76.0]
1,847,986 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,850,000 
b (　           ) 
1,027,511  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,069,639 		 100
[  64.1]
1,668,704 
1,670,000 
c (　           ) 
1,100,441  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,136,766 		 100
[  59.6]
1,907,326 
1,910,000 
d (　           ) 
1,142,098  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[  99.0]		 100
[  99.0]
1,286,477 		 100
[  63.6]
2,022,763 
2,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,870,000 円／㎡]  



練馬 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,857,161 
10,059,413 
36,797,748 
25,645,500 
11,152,248 		 （　0.9374）
10,454,117 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    282,543,703 円　　　　（　  1,610,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 125.14 Ｓ8F1B 1,088.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   176 ㎡     11.6 m x   14.6 m  前面道路：都道     　  16.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階・１階店舗のフロア貸し、２階以上を事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 近隣同種建物の標準的な有効率を参考。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
121.98 
61.1 
74.49 
4,000 
297,960 		 4.0  1,191,840 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
112.86 
92.0 
103.86 
6,300 
654,318 		 10.0  6,543,180 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
121.89 
96.7 
117.89 
3,800 
447,982 		 6.0  2,687,892 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,088.07 
92.2 
1,003.58 

4,088,152 		 26,550,264 
0 
⑨年額支払賃料      4,088,152 円　×　12ヶ月　＝　      49,057,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,003.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,057,824 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,452,891 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,604,933 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,550,264 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         252,228 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,857,161 円　　　　（　       266,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,085,000 円  　　　　    417,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,962,313 円  　　　       49,057,824　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,633,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,544,500 円  　　　　    417,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       417,000 円  　　　　    417,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       417,000 円  　　　　    417,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,059,413 円　（　　　　　　        57,156 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 417,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 372,000 円／㎡　×　   1,088.07 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,645,500 円  
（　　　　　       145,713 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,857,161 円      
②総費用 10,059,413 円      
③純収益　①－② 36,797,748 円      
④建物等に帰属する純収益 25,645,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,152,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,454,117 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,398 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    282,543,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,610,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区豊玉北六丁目１番１３
 0116000106838-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
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備考