令和7年1月15日　提出 練馬 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -63 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　北村　五月   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区大泉町２丁目１０２３番３４ ｢大泉町２－４４－１１｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m区道 水道、ガス、下水 石神井公園 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４ｍ区 道 交通 施設 石神井公園駅北方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 石神井公園駅からバス便利用の既成住宅地域で、風致地区に指定されていることから、一般住宅地としての利用 が多く、今後もこの状態が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として練馬区北西部及び隣接市区内の西武池袋線、東武東上線、都営大江戸線各駅を最寄り駅とするバ ス便利用の住宅地域である。需要者の中心は居住目的の個人である。最寄り駅からバス便利用のため、交通利便性が劣 り、需要は相対的に弱い。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で２千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄り駅からバス便利用の地域にあり、需要が相対的に弱い。需要者の多くは居住目的の個人であり、類 似不動産の市場での取引価格を重視する傾向が強い。賃貸市場は未成熟であり、かつ対象標準地は小規模宅地であるこ とから、賃貸不動産の想定は困難である。従って、収益還元法は非適用とし、取引市場の動向を反映した比準価格をも とに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    257,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [102.0] 100 251,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向である。練馬区の人 口は微増傾向、土地取引件数は増加傾向で、 取引価格は上昇傾向である。 石神井公園駅からバス便利用の住宅地域で、 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％