令和7年1月15日　提出 練馬 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -49 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　田中　眞由美   TEL.

鑑定評価額 1,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 632,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 470,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区豊玉北６丁目１６番１０ ｢豊玉北６－１６－１３｣ ②地積 　(㎡) 1,653   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m まちづくり条例 (70,200) 不整形 1.2:1 共同住宅 ＲＣ6F1B マンションのほか一 般住宅も散在する住 宅地域 南6m区道、背面道 水道、ガス、下水 練馬 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ区道 交通 施設 練馬駅南西方 640m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高20m まちづくり条例 ⑤地域要因の将 　来予測 西武池袋線練馬駅中央口から徒歩８分程度の共同住宅が多い住宅地域で、同駅西口の利用も可能である。練馬区 中心部から徒歩圏にあり、住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    660,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              614,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都心周辺部の交通利便性に優れた比較的規模の大きな共同住宅を中心とする住宅地域である。需要者の 中心は、大手又は中堅のマンション開発業者である。交通接近性、利便性が良好な地域では、分譲マンションの売行き が好調で、その用地需要も旺盛である。土地価格は、立地、画地規模、実効容積率等の相異によりバラツキがあるもの の、需要の中心となる価格帯は、概ね総額５億円～１０億円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は練馬区内及び周辺区内の分譲マンションが立地可能な比較的規模の大きな取引事例を収集して比準を行って おり、主たる需要者による市場の実態を反映している。開発法による価格はマンションを建築して分譲することを想定 して求めた価格で、マンション開発業者の投資採算性を反映している。市場分析の観点からいずれも信頼性は高いと判 断し、両価格を関連づけて、標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    556,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [105.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 630,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    585,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年の練馬区の人口は微増傾向、土地取 引件数は第３四半期まで増加傾向、新築住宅 着工戸数は対前年で第３四半期までの合計が 微増傾向である。 地域要因に変化はない。通勤や生活利便性が 良好な地域であり、新築マンションの販売状 況は引き続き好調で、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％