令和7年1月15日　提出 練馬 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -43 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　髙瀬　信二   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区大泉町１丁目３４５７番２９ ｢大泉町１－２７－１３｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東4m区道 水道、ガス、下水 地下鉄成増 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ区道 交通 施設 地下鉄成増駅　南西方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便利用の地域であり、交通利便性に劣るが、閑静な住宅地域であり需要は底堅い。周辺開発によ り宅地化が進んでおり、低層住宅地域として熟成しつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び周辺市区内の西武池袋線・東京メトロ有楽町線等の各駅からバス便利用の低層住宅地域であ る。需要者は、区内外の買換え層及び一次取得者層であるが、画地規模等により建売業者等も見られる。最寄駅への交 通利便性に劣るが、良好な住環境を形成しており、総額の値頃感から一定需要が認められる。市場の中心価格帯は標準 的画地の住宅地で２千万円台、新築戸建住宅で４千万円台程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅からバス便利用の低層住宅地であり、自用目的の一般住宅が需要の中心である為、市場参加者は居住の快適性、 利便性を重視して購入是非を判断すると思料する。また、風致地区指定により高度利用ができないこともあり賃貸需要 が弱い為、本件では収益還元法を適用しなかったが、市場性を反映した比準価格の説得力は高く規範性が認められる為 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    257,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [102.0] 100 240,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    232,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口、世帯数は概ね微増傾向。新設住宅 着工戸数は前年比割れし調整局面にあるが、 取引価格は上昇傾向である。 バス便利用、風致地区指定の低層住宅地域で あるが、周辺開発により宅地化が進んでおり 、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％