別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -39 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　向原　信克   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 664,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区石神井町６丁目１２１７番１６
｢石神井町６－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
風致地区

(40,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模以上の邸宅が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 西5.5m道路 水道、ガス、下水 石神井公園

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位：北５．５
ｍ道路		 交通

施設		 石神井公園駅　南西方

500m		 法令

規制		 １低専
(40,100)
準防 
高度地区1種
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模以上の画地が整然と並ぶ高級住宅地域である。周辺の地域において敷地の細分化が見受けられるが、当分
の間は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    693,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び周辺区内の高級住宅地域及び準高級住宅地域である。練馬区を代表する高級住宅地域であり
、需要者は区内外の富裕者層のほか、分譲目的の不動産業者も競合する。標準的画地規模が大きく総額が嵩むものの、
地元富裕者及び不動産業者を中心に安定した需要があり、供給が少ないことも相俟って需要は堅調に推移している。中
心となる土地の価格帯は規模によるが７千万円～２億円程度である。年間地価変動率は上昇傾向が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の事例から、市場性を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃貸共同住宅の建築を想定し
、類似の賃貸事例に基づいて求めた理論的な価格である。近隣地域は中規模以上の画地が整然と並ぶ高級住宅地域で、
自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される傾向にある。以上から、市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    494,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 [102.0]
100		 663,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    624,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和６年練馬区の人口は微増傾向である。土
地取引件数は第３四半期において、対前年同
期比で増加している。


練馬区を代表する高級住宅地域である。需要
に対し供給量が少なく、地価は上昇傾向にあ
る。地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公１４

-29		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ７公３

-2		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
c Ｒ７公１

-23		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ７公１２

-16		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ７公１６

-28		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
524,738  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
523,708 		 100
[  76.8]
681,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
696,000 
b (　           ) 
617,340  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
631,586 		 100
[  92.6]
682,058 
696,000 
c (　           ) 
480,094  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 104.0]
499,136 		 100
[  77.2]
646,549 
659,000 
d (　           ) 
490,083  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
508,341 		 100
[  77.9]
652,556 
666,000 
e (　           ) 
527,799  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
599,932 		 100
[  90.5]
662,908 
676,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    693,000 円／㎡]  



練馬 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,690,440 
2,188,331 
10,502,109 
5,615,900 
4,886,209 		 （　0.9703）
4,741,089 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    128,137,541 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 144.00 ＬＳ3 359.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
風致地区		 40 ％   100 ％   100 ％   360 ㎡     16.2 m x   22.7 m  前面道路：道路     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積６６㎡程度（３ＬＤＫ×４戸）、専用面積４７㎡程度（２ＬＤＫ×２戸）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
134.31 
98.5 
132.36 
3,000 
397,080 		 2.0  794,160 
1.0  397,080 

 2～ 2		 住宅
132.36 
100.0 
132.36 
3,050 
403,698 		 2.0  807,396 
1.0  403,698 

 3～ 3		 住宅
93.30 
100.0 
93.30 
3,080 
287,364 		 2.0  574,728 
1.0  287,364 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
359.97 
99.5 
358.02 

1,088,142 		 2,176,284 
1,088,142 
⑨年額支払賃料      1,088,142 円　×　12ヶ月　＝　      13,057,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     358.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,057,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       652,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,404,819 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,176,284 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,675 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,088,142 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         264,946 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,690,440 円　　　　（　        35,251 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 445,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 391,731 円  　　　       13,057,704　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      417,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      756,500 円  　　　　     89,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,000 円  　　　　     89,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,188,331 円　（　　　　　　         6,079 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     359.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,615,900 円  
（　　　　　        15,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,690,440 円      
②総費用 2,188,331 円      
③純収益　①－② 10,502,109 円      
④建物等に帰属する純収益 5,615,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,886,209 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,741,089 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,137,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区石神井町六丁目１２１７番１６
 0116000233354-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -39 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　成島　弘一   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 663,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区石神井町６丁目１２１７番１６
｢石神井町６－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
風致地区

(40,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模以上の邸宅が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 西5.5m道路 水道、ガス、下水 石神井公園

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ道路		 交通

施設		 石神井公園駅南西方

500m		 法令

規制		 １低専
(40,100)
準防 
高度地区1種
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模以上の戸建住宅の多い石神井公園に隣接する優良住宅地域。石神井公園駅から徒歩圏の住宅地で底堅い需
要が見込まれることから、今後も現状の住環境を維持しながら熟成度を高めるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    348,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区西部の住宅地域のうち西武池袋線及び西武新宿線各駅から徒歩圏の優良住宅地域。需要者の中心
は、練馬区内外の富裕層又は役員住宅を利用目的とする法人であるが、画地規模の大きい土地は建売業者による需要と
も競合する。人気の石神井公園駅から近く、石神井公園にも隣接する優良住宅のため、宅地需要は区内でもトップクラ
スにある。なお、需要の中心となる価格帯は、土地値で８０００万～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は画地規模の大きい戸建住宅の多い地域であり、アパートなどの収益目的の土地取引も見受けられるが殆ど
は戸建住宅の取得事例のため、住宅地としての快適性利便性を基に価格が形成されている。採用した取引事例も４件中
全件が対象標準地と同じ戸建住宅の売買（建売業者仕入事例含む）であることから、その鑑定評価額は比準価格を重視
し、収益価格を考慮のうえ、代表標準地との均衡も踏まえることにより、上記の通り評価決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    494,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 [102.0]
100		 663,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    624,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による外国人不動産需要の増加、低金利
政策の継続と不動産投資需要の高まり等から
、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著とな
った。

石神井公園駅から近接の閑静な優良住宅地域
。区内屈指の住宅地として旺盛な宅地需要が
あるが、供給不足が影響し高い上昇率となっ
た。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公１

-19		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ７公１０

-12		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.8m区
道、
北西4.3m、
角地
１低専
高度地区1種
風致地区
(50,100)
c Ｒ７公２

-12		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種20m
(70,200)
d Ｒ７公２

-105		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
風致地区
(45,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
607,609  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 102.0]
619,764 		 100
[  93.6]
662,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
675,000 
b (　           ) 
585,683  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
587,870 		 100
[  90.6]
648,863 
662,000 
c (　           ) 
648,638  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.8]
751,207 		 100
[ 109.3]
687,289 
701,000 
d (　           ) 
712,524  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
744,270 		 100
[ 105.0]
708,829 
723,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    690,000 円／㎡]  



練馬 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,766,339 
2,332,832 
10,433,507 
5,660,070 
4,773,437 		 （　0.9703）
4,631,666 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    125,180,162 円　　　　（　    348,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 134.00 ＬＳ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
風致地区		 40 ％   100 ％   100 ％   360 ㎡     16.2 m x   22.7 m  前面道路：道路     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ平均床面積６０㎡程度の共同住宅（各階２戸総戸数６戸）を想定した。 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
134.00 
98.5 
132.00 
2,950 
389,400 		 2.0  778,800 
1.0  389,400 

 2～ 2		 住宅
133.00 
100.0 
133.00 
3,100 
412,300 		 2.0  824,600 
1.0  412,300 

 3～ 3		 住宅
93.00 
100.0 
93.00 
3,150 
292,950 		 2.0  585,900 
1.0  292,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
99.4 
358.00 

1,094,650 		 2,189,300 
1,094,650 
⑨年額支払賃料      1,094,650 円　×　12ヶ月　＝　      13,135,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     358.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,135,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       656,790 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,479,010 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,189,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,798 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,094,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         266,531 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,766,339 円　　　　（　        35,462 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 448,500 円  　　　　     89,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 525,432 円  　　　       13,135,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      417,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      762,400 円  　　　　     89,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,700 円  　　　　     89,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,700 円  　　　　     89,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,332,832 円　（　　　　　　         6,480 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,660,070 円  
（　　　　　        15,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,766,339 円      
②総費用 2,332,832 円      
③純収益　①－② 10,433,507 円      
④建物等に帰属する純収益 5,660,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,773,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,631,666 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,866 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,180,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     348,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区石神井町六丁目１２１７番１６
 0116000233354-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考